Q&A

物件選びについて

物件選びに関する様々な質問にお答えしています。
中古の収益マンションを購入しようと検討中です。
どのくらいの築年数までなら買いなのでしょうか。

中古物件の築年数を考慮する上で、必ず気をつけていただきたいことがあります。
それは、1981年(昭和56年)『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。
新耐震法は震度6強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では、受ける被害は大きな差があります。

この点に気をつけて、投資の目的に合わせて「築年数の新しい物件」そして「バブル期の物件」のいずれかを選ぶことが重要です。
築年数が古いものであれば利回りは比較的高めですが、その一方でバスとトイレが一緒に設置されているケースが多く、オートロックがないなど設備面で見劣りがします。
一方、築年数の浅い物件であれば設備面では充実している反面で物件価格が高いため、利回りが低めといった欠点があります。
一概に築年数が古いからダメ、築年数が浅いから良いというわけではないのです。
それぞれの特長を見極め、自分の目的にあった物件を選ぶことが重要です。
また築年数に関わらず、建物管理の状況について事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、管理費の滞納はないのか、など建物の見かけは立派でも管理状況はずさんな物件を掴まないよう注意することが大切です。

これから東京で不動産投資を始めようと思っています。
始めは、やはり都内の人気の沿線に絞って物件を購入すべきでしょうか?

沿線にこだわるよりも、都内のビッグターミナルへのアクセスで選ぶことが、不動産投資で長期安定収入を得るポイントです。
人気の沿線はやはり賃貸需要が他のエリアと比べて高いため、不動産投資の最大のリスクである「空室リスク」も抑えられ、大変魅力的であると言えます。

以前は、「JR山手線」「JR中央線」「東急東横線」「東急田園都市線」などが比較的人気の高い沿線と言われていました。

しかし、最近ではこれまで人気路線といわれていた沿線だけではなく、都心へのアクセスが良い他の路線にも人気が集まっています。

例えば、東西線であれば門前仲町や木場、東陽町といった駅は大手町に10分程度でアクセスができるので人気を集め、ワンルームマンションも増加しています。

実際、当社が管理している東京23区内で駅から10分以内の立地にある分譲タイプのワンルームマンションであれば、どのような沿線であっても1ヵ月程度で空室を解消できます。

人気の沿線でなければ空室が早期に解消できないということはないのです。
沿線にこだわってしまうと物件の購入が遅れ、収益を得る機会も失ってしまいます。
ブランド沿線にこだわらず、ビッグターミナルまでのアクセスや立地を考慮して物件を選ぶことで十分空室リスクを抑えた投資が可能です。

収益性の高い物件選びのポイントは?

収益性で物件を選ぶ際には、『中古』を選ぶことが大前提です。

新築物件の価格は、土地の仕入れ価格や販促費用など販売会社の都合によって決まります。一方で、中古物件は売り手と買い手の都合、つまり市場原理によって決まり、余計な価格の上乗せはありません。

また、新築ワンルームマンションの現在の実質利回りは約2%程度で、ローンを利用して購入するとなると、持ち出しは避けられません。こうなると、新築ワンルームマンションは投資対象としてふさわしいとはいえません。中古ワンルームマンションの場合では、実質利回り4〜5%と比較的高く、長期間のローンを利用して購入すれば月々の収支は十分に黒字となります。実質利回りが支払い金利を上回っているのです。中古ワンルームマンションは投資対象として魅力的な商品といえます。

ただし、利回りだけで物件選びを判断することは危険です。

  

築年数の古い地方のアパートやマンションのなかには、10%以上の利回りの物件も珍しくありません。こうした物件は購入当初は、高利回りかも知れませんが、もともと賃貸需要の少ない土地での投資ですから、いずれ空室が長期化したり家賃下落は避けられません。
利回りが高いということは、それだけリスクも大きいということです。マンション投資はあくまでも長期投資です。長期安定収入を得るためには、賃貸需要の安定している東京、アパートではなく分譲タイプのワンルームを選ぶことが、マンション投資で成功するための最善策です。

いずれは自分が使用する目的で、ファミリータイプの購入を検討していますが、
それまで収益物件として利用できるのでしょうか?

ファミリータイプのマンションとワンルームマンションを比較した時、
投資用の物件としては、ワンルームマンションのほうが『利回り』『リフォーム費用』『空室期間』の点から言ってオススメです。

理由その1 ≪低い利回り≫
ファミリータイプの中古マンションの場合、 都内であればたとえそれが中古であっても価格は3,000万円以上になってしまいます。そして、高額な価格に対してそれに見合った高い家賃は取れません。ワンルームマンションと比べて、価格が2倍、3倍であったとしても 家賃も2倍、3倍にはならないのです。 その結果、利回りはワンルームタイプと比較して低い水準に留まります。
ファミリータイプのマンションの場合、手取り利回りが2~3%も取れれば良いほうでしょう。

理由その2 ≪高額なリフォーム費用≫
さらに、ネックとなるのは高額なリフォーム費用です。
部屋の大きさがワンルームタイプと違い広い分、リフォーム費用がかさむのはもちろんのこと、部屋の数だけエアコンがあるのが主流ですので、その修繕費用も馬鹿になりません。
ワンルームマンションのリフォーム費用の負担額はせいぜい数万円~10万円程度で済みますが、ファミリータイプの場合30万円以上のリフォーム費用がかかることも珍しくありません。

理由その3 ≪長期にわたる空室期間≫
ファミリータイプの場合、高額なリフォーム費用に加え、リフォームが完了するまで2週間以上はかかってしまいます。さらに、ワンルームタイプと違いお客様が室内を確認せずに入居を決めると いうことはまずありません。
そもそも、よっぽどのことがない限り数年で退去するということはなく、長く住むことを前提にお部屋を決めますので、部屋を決めるまでに時間がかかってしまうのです。

理由その4 ≪購入派の増加≫
1%を下回る超低金利が後押しになって、マンション購入派が多くなっています。ファミリータイプの賃貸物件は設備で見劣りすることも多く、毎月の家賃と同程度の負担で、より質の高いお部屋に住める点にメリットを感じたユーザーが物件を購入しているのです。

そのほか、将来家族でマンションを使うといっても、いざその物件が必要になった時に家族構成やライフスタイルの変化によって、結局買ったファミリータイプのマンションを使うことがなかったということも十分に考えられます。物件を購入する際には、あくまでも投資対象として選ぶことが必要です。
不動産投資にかぎっては、大(ファミリータイプ)は小(ワンルーム)をかねないのです。

資産価値の高いエリアはどこでしょうか?

日本で最も資産価値が高い場所、それが『東京』です。
不動産の資産価値は、物件の利用価値、すなわち『物件の収益力』そのものです。
東京都は他の道府県からの転入超過数が毎年70,000人以上おり、人口に占める生産年齢人口(15歳以上65歳未満)の割合は最も高く、さらに単身世帯も増加しています。賃貸需要が安定していますから、空室リスクも少なく、安定した収入が期待できます。
加えて、東京スカイツリーや品川駅・田町駅間の山手線の新駅など、東京のあらゆる場所で再開発が行なわれています。
築年数の経過による資産価値と家賃の下落率は、他の大都市圏と比較して東京都が最も抑えられています。
人口、インフラともに発展し続ける、東京の資産価値はこれからも期待することができます。

インターネット上で高利回り物件を目にすることがあります。
ネット上でお宝物件を購入するチャンスはあるでしょうか?

インターネット上で紹介されている物件には、注意が必要です。
まず、インターネット上の物件は、対面でのご紹介では購入者が決まらなかった売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまうはずです。また、高利回りに惹かれて物件を購入した場合、築年数が経っているのに修繕積立金が貯まっておらず、購入直後に大規模修繕が必要となって高額の出費が発生することもあります。なかには、管理費の滞納を抱えているケースもあります。物件選びの基準は、もちろん人によって様々ですが、特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。

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