Q&A

賃貸管理について

賃貸管理に関する様々な質問にお答えしています。
空室を避けるためにも現在の入居者に少しでも長く入居してもらいたいのですが、良い方法はありますか?

入居者に少しでも長く『入居し続けてもらう』ためには、良好な住環境を整えてあげることが重要です。

具体的には、『高速インターネット回線の導入』や『洗濯機置き場がない物件であれば新たに洗濯機置き場を設置すること』、急な設備の故障や不測の事態に受付できる『24時間コールセンター』の完備、『近隣住人の騒音トラブルの解決』などが上げられます。

しかし、入居者の退去理由のトップ3は『転勤』『結婚』『自宅購入』とオーナーではどうすることもできない外的な要因によるもので占められているのです。

設備や建物管理、賃料設定など物件自体に不満があって退去するという入居者は意外に少ないのが現状です。

このように、退去理由の大半はオーナーがコントロールすることのできない要因で決まりますので、まずはオーナー自身がコントロールすることのできる『良好な住環境作り』を行うことが重要です。

ただし、いくら入居者に良好な住環境を提供するといっても3点式ユニットをバストイレ別にするなどの大規模なリフォームを行う必要はありません。賃料設定に見合った設備・環境があれば十分です。

これは、先ほど申し上げましたように『退去の大半は入居者の都合』で決まるからです。

しかし、賃料を高めに設定するため、また多様な入居者ニーズに対応し、競争力をつけるため大規模なリフォームを行うのも一つの手段です。

そして、いざ退去した際には直ぐに次の入居者が入居できるよう、迅速な募集活動・リフォームを行うことが重要です。

中古マンションを購入したとして、築20年、30年と経過した時に、果たして本当に借り手はいるのでしょうか?

築年数が経過しても、しっかりとした管理と物件の立地さえ良ければ、入居希望者を確保できます。

例えば、日本初の民間分譲マンションである「四谷コーポラス」。
1956年に分譲され、築50年以上経過した2017年まで現役のマンションとして稼働していました。

しかし、このようなマンションがある一方で、一歩郊外に足を伸ばすと、朽ち果てゴースト化している木造アパートを目にすることがあります。

築50年を経過しているマンションが現役で活動している一方で、たかだか十数年で入居者から見向きもされなくなる物件もあるのです。

築年数を経てもなお入居希望者がいる魅力ある物件であり続けるためには、

『物件の管理』と『物件の立地』

この2つが重要となります。

建物をしっかりと管理していればこの期間を越えて長期にわたって建物の価値を維持することが可能です。

修繕計画にもとづいた定期的な修繕や日頃のメンテナンスが、資産の価値を保ち、築年数を経てもなお、入居希望者の絶えない物件であり続けることができるのです。

反対に、ずさんな管理を行っていれば十数年で入居者から見向きもされなくなってしまいます。

また、物件自体の価値を維持するだけではなく、好立地の物件を選ぶことも重要です。ここで言う『好立地』とは、なにも駅から徒歩3分以内の物件でなければならないというわけではありません。今後、数十年に渡って人口が減少する恐れのない東京23区にある物件を選ぶことが重要なのです。

建物自体が老朽化してきたとしても、競争力のある立地であれば、入居者を確保しやすくなります。

このように、好立地の物件で行き届いた管理を行えば、20年、30年と経過したとしても入居者を確保することはできるのです。さらに、40年、50年と経過しても、しっかりとしたメンテナンスを行うことで入居者から魅力ある物件であり続けることができるのです。これは、築50年を経過してもなお現役マンションとして稼動していた『四谷コーポラス』の例を見ても明らかです。

不動産を所有しているのですが、入居者の滞納で困っています。
滞納問題を解決していただき、新しい入居者を見つけていただきたいのですが、可能でしょうか?

可能です。ここで、管理の委託に関してよくいただくご質問をまとめましたので、ご参考ください。

 管理を受けていただく具体的なエリアはどこまででしょうか?
 基本的には、東京23区内、武蔵野市、三鷹市、調布市及び神奈川県(横浜市・川崎市)の物件であれば管理をお引き受けしております。

 入居者の募集だけをお願いできますか?
 入居者の募集業務のみは行っておりません。入居者募集後の賃貸管理契約が募集業務を行う条件です。

 一般媒介契約で入居者を募集して、入居者が決まってから賃貸管理をお願いしたいのですが可能でしょうか?
 可能です。

 現入居者の退去立会い、リフォームから管理をお願いしたいのですが可能ですか?
 可能です。現入居者の退去立会いから管理をお引き受けしております。

 家賃保証(サブリース契約)をお願いしたのですが、可能ですか?
 当社では家賃保証(サブリース契約)は行っておりません。
ただし、当社は入居者募集に力を入れておりますので、長期間空室になる心配はございません。なにも高い保証料を支払ってサブリース契約を結ぶよりも、当初の集金代行で十分収益を確保できると思います。

 築30年以上のマンションでも管理していただけるのでしょうか?
 可能です。

 現在空室の部屋を他社に売却依頼しているのですが、同時並行して入居者募集していただき管理をお願いしたいのですが、可能ですか?
 可能です。

 アパートを1棟所有しているのですが、空室になった部屋から順次管理をお願いしたいのですが?
 可能です。
1棟すべてではなく、1室からでも管理をお受けしております。

最近入居者が退去し管理を依頼している賃貸管理会社から、新たな入居者の募集に際し家賃を提示されたのですが一般的に募集の家賃はどのように設定されているのでしょうか。

一般的に、募集家賃は「周辺の相場家賃」と「募集物件の特長」を考慮して決定します。

相場家賃は、インターネットを活用して周辺エリアの類似物件の家賃設定を調べるだけでなく、近隣の仲介会社に聞き込みを行いナマの情報を入手することも必要です。仲介会社は日々お客様と接していますので、ネット上ではあらわれない現場の声をひろうことができるのです。

そして、実際に募集する物件の特長(バスとトイレは別なのか、床はカーペットなのかフローリングなのか、キッチンはガスコンロなのか電気コンロなのか、そしてオートロックや宅配ロッカーの有無など)を様々な角度から分析し考慮したうえで、はじめて募集家賃を設定します。
時々、「すぐに入居者が決まらなくてもよい」と強気の家賃設定をする大家さんを見受けます。いたずらに、空室期間を延ばし、収支状況を悪化させるのではなく、相場家賃を正確に把握し、適切な家賃設定で募集することが重要です。

そのためにも、素早く適切な募集家賃を設定することのできる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

サラリーマンをしながら家主業をするのは、入居者の募集や事務手続きなど大変ではないでしょうか?

ご自身が家主業を営まれますと、入居者募集、いろいろなお困りの処理など本当に大変で日常のお仕事に差し支えます。日本財託では月額3,000円(税別)でオーナー様の業務をすべて代行します。さらに、確定申告にお困りにならないように、オリジナルの申告書作成の手引書の配布や税理士を講師に迎えて確定申告セミナーを開催する等、オーナー様のマンション経営をサポートしています。
※他社でご購入された物件の管理委託料金は賃料5%税別(最低3000円税別)

すでに所有している物件の賃貸管理は、お願いできるのですか?

もちろん可能です。
賃料の5%(税別)で管理受託をさせていただいております。ただし、管理をお受けする物件は当社管理エリア(東京23区、横浜駅、川崎駅)に限らせて頂いておりますので、予めご了承ください。

室内設備(給湯器やエアコン等)が故障した場合は、その都度、入居者から直接連絡が来て、オーナーが処理するのでしょうか?

日本財託では、24時間365日受付のコールセンターを完備して入居者の方々のお困りに備えています。そのためオーナー様のお手間を取らせることはありません。

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