Q&A

節税対策について

節税対策に関する様々な質問にお答えしています。
マンション投資は節税対策になるのか?

マンション投資は一時的には所得税の節税効果が見込めます。しかし、その効果は数年続くに過ぎません。そもそも、節税の仕組みは、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、はじめて税金の還付が受けられるのです。したがって、借入金の返済に伴なう支払利息や減価償却費の計上額の減少により、経費が年々少なくなりますので、いずれ黒字転換し、税の還付から納税へと転じるのです。

マンション投資で黒字が生じているということは、それだけ投資が順調に進んでいるということで、本来喜ばしいことです。不動産投資の目的は、長期的・安定的に収益を得ることにあります。節税を目的としたマンション投資は大変危険です。

なお相続税の節税という観点では、マンション投資は効果的です。
現金を所有するよりも、収益不動産に組み替えたほうが相続税の計算の基準となる相続税評価額を現金の3分の1程度に抑えることが可能です。

マンション投資は相続税対策にもなりますか?

相続対策というと、すぐに思い浮かぶのは『節税』ではないでしょうか。もちろん、相続対策も節税対策のひとつですが、それだけではありません。相続対策には『分割』『納税』『節税』という3本柱の対策が必要です。
この3つの相続対策のすべてを満たしている投資が東京中古ワンルーム投資です。

【分割対策】
1棟アパートの場合は分けるといっても額が大きい資産ですから、一人に与えてしまうと遺された家族で揉め事がおこります。共有名義にすると、売却するにも、大規模なリフォームをするにも、名義全員の同意が必要になり、老朽化が進んでも、売るに売れず、修繕もできないといったことになりかねません。共有名義は問題の先送りに過ぎないのです。
一方で、ワンルームの場合は、1戸ずつ家族に分けやすいので、財産を巡ってトラブルも起きません。

【納税対策】
相続税は『相続発生から10ヶ月以内』『現金一括納付』の待ったなしです。納税資金が足りず、不動産を売らないと払えないとしたら、急いで換金する必要があります。東京の好立地の中古ワンルームならば、価格も手頃で、利回りが取れることから人気があるので、素早く換金でき、現金を手にすることができます。

【節税対策】
東京・中古・ワンルームの場合、節税対策にも抜群の効果があります。相続税評価額は購入価格のおよそ3分の1程度にまで圧縮できるので、相続税をぐっと抑えることが可能です。

投資用マンションは、居住用住宅と同様に住宅ローン控除が受けられますか?

居住用住宅の場合、一定の条件を満たした物件の購入であれば、住宅ローン控除を利用でき、税金の控除を受けられます。投資用不動産の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除の条件は、『自宅用』の不動産の購入であり、『第三者への賃貸を目的とした投資用不動産』のローンには適用はされません。

ローンを組むと、税金の還付が受けられて節税になると聞いたが、どういう仕組みでしょうか?

ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられるのです。

不動産投資をしている友人から「確定申告することで、税金が戻ってくる」という話しを聞いたのですが、
そもそもなぜ不動産投資で節税ができるのでしょうか?

不動産投資で節税ができる仕組みについて説明します。
まず、不動産投資を行なうと、家賃等の収入と管理費や固定資産税、金利、減価償却費といった経費が生じます。

 

収入から経費を差し引いた額が、マイナスつまり赤字になった場合、その赤字額を給与所得から差引くことができるのです。
すでに給与から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになりますので、その分の税金が確定申告を行なうことで戻ってきます。

 

しかし、ここで注意していただきたいのは、本来、不動産投資の目的はなんであるかということです。
不動産投資の目的は、節税ではありません。継続して家賃収入を得ることです。
バブル期の不動産投資の目的といえば、「節税」がほとんどでした。
バブル崩壊後、節税目的で購入した多くの方が、大変つらい思いをしたことはご存知のとおりだと思います。

これから、不動産投資を始める人、またすでに投資をしている人は改めて不動産投資の目的を、再認識していただければと思います。

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