Q&A

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その他不動産投資に関する様々な質問にお答えしています。
最近、「オリンピック後に不動産価格が下落する」といった内容のマスコミ記事が目につきますが、本当にいまが買い時なのでしょうか?

将来の価格がどうなるかは明言することはできませんが、
購入できるのであれば、早く投資をはじめたほうが資産形成に有利に働きます。

理由1 早く始めたほうが資産形成に優位
将来の価格下落が起こるかどうかは不確かですが、不動産投資をはじめれば確実に家賃収入が入ってきます。
仮に手取り利回り4%、不動産価格2,000万円の物件を現金購入した場合、年間で80万円の収入を得ることが可能です。また、35年の期間で同額のローンを金利1.7%で組んでいた場合、2年間で約85万円の元本返済、つまり資産拡大効果が見込めます。
物件価格が下落するかは分かりませんが、投資をすればこれだけの収益を見込むことができます。

理由2 ローンを利用するにはいまが絶好機
融資環境は過去に例をみないほど恵まれています。
自己資金10万円からはじめられ、提携金融機関の金利も1.6%~2%程度。さらに、長期間のローンを利用することで毎月のキャッシュフローは黒字になります。過去には3%台の高金利、3割~5割の自己資金が必要なこともありました。
また、健康状態、経済状況の変化でローンが利用できなくなることも検討しておくことが大切です。
投資用ローンの融資条件は、年収、勤務先だけでなく、健康状態も含まれます。いまが健康であっても、将来も健康でいられる保証はありません。さらに、転職・減給、リストラによって経済状況が変化した結果、将来融資を利用できない可能性もあります。
さらに投資用ローンには団体信用生命保険がつき、万が一のことがあったとしても、残債は完済され遺族にローンの無いマンションを残してあげることができます。一部の団体信用生命保険では、がんと診断された場合にも、残債が完済される商品もあります。

理由3 中古ワンルームの希少性~同じ再び物件と巡り合うことはない~
東京23区内の駅から徒歩10分以内の中古ワンルームは希少性が高く、自身の基準に適した物件が見つかった場合、すぐに購入すべきです。
2045年でも現在と同じ人口数を保つ東京の賃貸需要は安定的で、将来にわたって安定した収益を見込むことができます。そのため、投資家からの人気が大きく、都内の好立地の物件はすぐに買い手がついてしまいます。
投資家からの人気を集める一方で、都内のワンルームマンションの供給は減少しています。
東京23区の各自治体ではワンルームマンションの開発規制条例が定められており、自由な開発・供給ができない状況です。新規の供給が十分でないため、限られた中古のワンルームにはますます注目が集まっています。

マンション投資をした場合、将来の老朽化による建替えで各オーナーの同意を得ることは難しいのではないでしょうか。

建替えを行うには、オーナー及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。

同じマンション投資でも、ワンルームマンションとファミリータイプのマンションでは建替えに関する同意の得やすさは異なります。

ファミリータイプのマンションの場合、オーナーと居住者は同一のケースがほとんどです。
つまり、所有者が購入したマンションに住んでいるということです。
このような場合、老朽化が進行した時にはほとんどの人が高齢化しており「住環境の変化に消極的」なことで建替えの同意は得づらいと言われています。

一方、ワンルームマンションの場合はあくまでも投資用として購入しており、自ら住んでいないので住環境の変化はありません。
むしろ建替えによって新たな資産が手に入るのであれば、建替えに賛同される方のほうが多いはずです。

また、建替えに賛同しない場合でも所有権持ち分をディベロッパーに売却することができるので、いずれにしても悪い話ではありません。

ただし、それには一つだけ条件があります。
あなたが所有するワンルームマンションがディベロッパーから見て再開発したい魅力のあるエリアであるかどうかということです。

40年後も50年後も賃貸需要が見込める人気地区であるということが前提となるからです。

日本財託さんはなぜHP上で物件情報を掲載しないのですか?
物件情報があれば具体的に検討しやすいのですが

確かにインターネットではたくさんの物件情報を簡単に見ることができますが、残念ながら中古ワンルームマンション市場において、本当に良い物件情報は限られています。

また、インターネット上の物件は、対面でのご紹介では購入者が決まらなかった売れ残り物件である可能性があります。本来、魅力のある物件ならば、インターネット上に掲載する前に売れてしまいます。
また、高利回りに惹かれて物件を購入した場合、築年数が経っているのに修繕積立金が貯まっておらず、購入直後に大規模修繕が必要となって高額の出費が発生することもあります。なかには、管理費の滞納を抱えているケースもあります。物件選びの基準は、もちろん人によって様々ですが、特にインターネット上で長く滞留している物件には注意が必要です。

当社も、お問い合わせいただいた方には喜んで物件情報をご紹介しておりますが、おかげさまで、当社の物件情報はご紹介と同時に予約が入ることも多く、長く滞留することはありません。
サイト上に掲載してもお問い合わせ時には売り切れてしまっているということが多く、サイト上に掲載する時間がないというのが現状です。そのため、お問い合わせいただいた方限定のご紹介とさせていただいております。

地方に在住しており、東京に土地勘もありません。
地方に住んでいても東京への不動産投資で成功できるのか、不安があります。

地方に在住している方でも、都内の不動産投資で成功している方はたくさんいらっしゃいます。

当社でもオーナー様の約3割、2000名が首都圏外にお住まいです。地方にお住まいの多くの方が都内の不動産に投資され成功を収めているのです。

一般的に地方にお住まいの方が都内の不動産に投資する際には、『物件選び』と『物件管理』の2つの不安要素があります。

地方にお住まいの方は東京に土地勘がない方が多く、どの地域のどのような建物ならば入居者を確保し続けることのできる物件なのか判断することは困難です。

また、ご自身で購入した物件を管理することは時間的にも地理的に困難です。そこで、自分に代わって入居者の募集から退去精算、滞納・クレーム対応を管理会社に委託することが必要になりますが、所有する大切な資産が適正に管理・保全されているか自分の目で見て確認することは困難です。

この2つの不安要素をクリアし、不動産投資で成功を収めるためには『良質な物件を見極める確かな目を持ち、入居者を確保し万全の管理を行うノウハウ持つ、信頼のおける管理会社をパートナーとして選ぶこと』これが最も重要になるのです。

信頼のおける管理会社をパートナーにすれば、たとえ地方にお住まいであっても安心して都内の不動産に投資を行うことが可能です。

不動産を購入した場合にかかる、初期費用とランニング費用を教えてください

不動産投資では、「購入時」と「保有時」で費用が生じます。
代表的な費用は次のとおりです。

【購入時】
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙代
・固定資産税の日割り分
・火災保険料
・ローン事務手数料
現金で購入された場合の諸経費はおよそ30万円、ローンで購入された場合の諸経費はおよそ70万円になります。

【保有中】
・固定資産税・都市計画税【年1回】
・管理費(建物管理会社に対するもの)【毎月】
・修繕積立金【毎月】
・業務委託費(賃貸管理会社に対するもの。当社の場合は一律3,000円(税別))【毎月】
※他社で購入された物件の場合、月額家賃収入の5%(税別)
・お部屋の設備(エアコン・給湯器等)の修繕・交換費用【臨時】
・退去時の内装費用【臨時】
不動産投資をこれから始めようという方は、まずどの場面で、どのような費用が一体いくらかかるのか、把握することが重要です。

SEMINAR

平日、休日も開催中 マンション投資セミナー

スタッフの8割が不動産投資を実施
値上がり・節税のようなうまい話ではなく、長期的・安定的に家賃収入を得る方法を基礎から学ぶことができます。

東京会場【申込み受付中】

日時:2019年9月 4日(水) 19:00〜20:30

定員:50名

東京会場【満員御礼】

日時:2019年9月 8日(日) 13:00〜15:20

定員:50名

日時:ほぼ毎日!平日:19:00〜20:30   休日:13:00〜14:30

定員:各回限定5名

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