マンション投資は危ない投資！？マンション投資の３つの誤解
2016/03/10
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１. マンション投資は危ない投資！？マンション投資の３つの誤解
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ マンション投資は危ない投資！？マンション投資の３つの誤解
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先日、ワンルームマンション投資について
あるジャーナリストのコメントが夕刊紙に掲載されていました。
ワンルームマンション投資は、
投資対象として、極めて不安定なシロモノ。
それなのにローンを組んで、
２戸目、３戸目と複数購入する人が跡を絶たないのが
不思議でならないそうです。
主に指摘されていたのは、
次の３点です。
・低い利回り
・空室リスクと空室を解消するためのコスト
・投下資金を回収するまでの期間が掛かりすぎること
実は、このような指摘は、
相談にこられたお客様からもいただくことがあります。
ただ、こうした指摘は
不動産投資の実態についてしっかりお伝えすることで、
その誤解を解消することができます。
そこで、今回のコラムでは、
よくあるワンルームマンション投資の誤解を解きながら、
投資の実態とその目的についてお伝えしていきます。
それでは、冒頭の３つの誤解について、
ひとつずつ確認をしていきたいと思います。
まず、１つ目が「投資利回りの低さ」です。
その方は、
ワンルームマンションの手取り利回りは２～３％で、
そのうえ空室リスクを考慮すると、せいぜい２％程度しかない。
だから、投資をしても
ほとんど収益を生まないというのです。
ワンルームマンション投資とひと口にいっても
それが、新築のマンションなのか、中古のマンションなのかで
手取り利回りは異なります。
確かに、都内の新築のワンルームマンションの場合、
家賃収入から毎月の経費を差し引いた手取りの利回りは
２％～３％程度です。
しかし、同じ都内のワンルームマンションでも、
中古の場合は、４％～６％の手取り利回りが期待できます。
これは、中古物件の価格が売り手と買い手の需給関係で決まり、
新築物件に比べて、価格が低くなるからです。
いま日銀はマイナス金利政策をとっていることもあり、
大手都市銀行の普通預金の金利はわずか０．００１％しかありません
。
その他の金融商品の運用利回りも、これまでになく低い水準となっています。
そんな中で、手取り利回りが４％～６％とれる
都内の中古ワンルームマンションの運用効率は
決して低いものではありません。
昨年、格差論争を巻き起こして話題になった「２１世紀の資本」のなかで
著者のピケティ氏は世界２０ヵ国、過去２００年の膨大なデータから、
平均利回りを算出しました。
世界２０ヵ国、過去２００年の膨大なデータから、
資本収益率を導き出しました。
資本収益率とは、株の配当金や家賃収入の利回りのことです。
その平均利回りは４～５％でした。
これは、都内の中古ワンルームマンションの手取り利回りと
ほとんど変わりません。
つまり、世界的、歴史的に見ても、
中古ワンルームの利回りは悪くないということです。
２つ目が「空室を埋めるために多額の費用が掛かる」ことです。
空室を埋めるためには、
家賃２～３ヵ月分の広告料を賃貸仲介会社に支払い、
１～２ヵ月のフリーレント（無料の賃貸期間）が付ける必要があるといいます。
たしかに、地方や郊外で駅からも１５分以上もあるような、
老朽化したアパートであれば、考えられるかもしれませんが、
すべてのエリアで広告料やフリーレントをつけなければ、
空室が埋まらないわけではありません。
たとえば、東京２３区内の駅から徒歩１０分以内の、
分譲タイプのワンルームマンションであれば、
こうしたものがなくても早期に空室を解消することができます。
つまり、賃貸需要の確かな立地を選んでおけば、
長期の空室で悩んだり、余計なコストを払う必要もありません。
加えて、空室解消にノウハウを持つ、
賃貸管理会社に管理をまかせておけば、
空室リスクはさらに抑えられます。
３つ目が「投下資金の回収までに時間がかかること」です。
家賃収入だけで投下資金を回収するのに、
２０年、３０年とかかるので、投資のうまみがないというのです。
しかし、ここにも大きな誤解があります。
回収期間だけに目を向ければ、もっと早く投下資金を回収できます。
たとえば、物件価格１，８００万円、手取り利回り５％という物件を
購入してから５年経過後、売却したケースで考えてみましょう。
ここでは計算を簡単にするために税金は考慮せずに
シミュレーションしてみます。
５年経過時点で、受け取った手取りの家賃収入の総額は４５０万円です。
このとき、もし１，３５０万円以上で売却できたなら、
投下資金１，８００万円を回収できたことになります。
５年後にこれだけ物件価格が下がることは
考えづらく、むしろ利益が出るくらいでしょう。
このように、売却したときの資金まで考えれば、
投下資金を回収できるまでの期間はずっと短くなるのです。
株式投資でも投下した資金の回収期間を
配当金だけで計算する人はいないはずです。
もし配当金だけで投下資金を回収しようとすると、
２０年、３０年はかかってしまいます。
不動産投資がこうした指摘を受けやすいのは、
一度収益不動産を購入してしまうと、
売却するのが難しいと考えられているからです。
これも都内のワンルームマンションであれば、
安定した収益をあげられることから投資家の人気も高く
適正な価格であれば、早期に売却することが出来ます。
ただし、不動産投資の目的は、
長期的に安定的に家賃収入を得ることにあります。
途中で売却せずに、最後まで持ち続けた方が、
利益も大きくなります。
手放してしまっては、
せっかくの収入源が無くなってしまいます。
賃貸需要が確かなエリアの収益不動産であれば、
毎月安定して家賃収入を得ることができます。
そして、毎月入ってくる家賃収入は、
将来不足する年金を補ってくれます。
目減りしていくだけではお金が気になりますが、
家賃収入のように入ってくるお金があれば、
気兼ねなく使うこともできます。
中古ワンルームマンション投資は、
あなたやあなたの家族の生活を
きっと支えてくれるはずです。
今回のコラムではワンルームマンション投資の
よくある誤解について、お話してきましたが、
そのほか、投資に関して疑問や気になる点がありましたら、
ぜひお気軽にお問い合わせ下さい。
日本財託 マーケティング部 小林 和徳(こばやしかずのり）
◆スタッフプロフィール
横浜市出身の３７歳
マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
３人の子供と友達のような親子関係を改めて、
父親の威厳を取り戻したいと思っている。
◆ ≪不動産投資コラムが３００本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
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■ ５. 編集後記
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２週間ほど前、
フラッと立ち寄ったお店で洋服を見ていると、
店員さんが話しかけてきました。
「今日はどうされましたか？」
緊張した様子から、おそらく新人だと思われます。
その後ろには、ぎこちない接客を見つめる先輩の姿が見えました。
接客を受けながら、
自分も同じような経験をしたことを思い出していました。
専門学校の卒業を間近に控えた１９歳の頃。
たまたま立ち寄ったカジュアル系のセレクトショップで、
店員さんが笑顔で話しかけてきました。
たわいもない話をしながら、
私に似合う洋服を一緒に選んでくれたお姉さん。
まるで友達と話しているような感じで、
私もワクワクと楽しい気分になってきました。
こんな風に楽しい気持ちを与えられる接客をしたいと、
アパレルショップで働き始めることにしました。
実年齢よりちょっと大人びていたからか、
配属先の扱う洋服は、
３０～４０代の大人女子向けでした。
なんの知識もない、普段身に着けたこともない洋服を
お客さまにお勧めするのです。
声をかけても会話が続かず、
頭が真っ白になってしまいます。
そんな私のぎこちない接客を見つめる先輩の視線に
ビクビクした毎日を過ごしていました。
お客さまと一緒に楽しみながら洋服を選ぶ。
そんなキラキラした世界を思い描いていたのですが、
現実は全く違いました。
くじけそうになりつつも、
どうやったら話を聞いてもらえるか。
毎日考え続けました。
洋服を買う気満々で来店しているお客さまは、
ほとんどいません。
フラっと時間ができたから、待ち合わせまでの暇つぶしに、
なんとなく立ち寄った人がほとんどです。
それなのに洋服を「売り」に行っても拒まれるだけです。
まずは、お客さまに楽しいと思っていただけるような、
友達のような接客を目指していたことを思い出しました。
すると、特にお勧めしたわけでも無いのに、
商品が１つ、また１つと売れ始めました。
半年が経つ頃には、
指名で来ていただけるお客さまもいて、
話が弾んで自然と笑顔が溢れてきます。
「楽しかったわ、ありがとう。また寄らせもらうわね。」
そう言ってもらえることが、
何よりもやりがいを感じる瞬間でした。
３年ほど経ったある日、
１人の女の子がアルバイトとして入ってきました。
「実は、お姉さんかに接客されて、
私もこんな風に楽しく働きたいなと思ってたんです！」
友人との待ち合わせまでの時間つぶし、
なんとなく立ち寄ったお店で、
接客したのが私だったそうです。
その時の言葉は、本当に嬉しくて今でも忘れられません。
まるで３年前の私を見ているようでした。
今では、アパレルの仕事を離れてしまいましたが、
店員さんから接客されると、
ついつい色々な思い出が頭の中を駆け巡ります。
冒頭の新人さんも、先輩の目を気にしながら
頑張っているのが伝わってきました。
なかなか結果が出ない辛さは、よく分かっています。
せめて自分が何度も救われてきた
「ありがとうございます。また来ますね。」
その一言だけは忘れずに、お店を後にしました。
数ヵ月後、またあのお店に立ち寄ろうと思います。
日本財託 保険事業部 S・N
◆ スタッフプロフィール ◆
愛知県佐織町出身。
保険事業部にて、お客様の生命保険の契約書の作成や、
取り扱い保険会社の連絡窓口を担当しています。
先月行われた東京マラソンに初参加。
走り出すまで不安でしたが、無事、５時間４３分５０秒で、
初フルマラソンを完走を達成しました！
◆日本財託では今年も社会貢献活動の一環として、
４７名が東京マラソンを走りました。
詳細は、こちらからご覧ください。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/201602/NewsRelease-nihonzaitaku-20160229-Tokyo_Marathon.pdf
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