★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.470 ―――――――――
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◆――――――――――　平成２８年９月末現在 ――――――――――◆

オーナー数６，２７３名、管理戸数１６，６１６戸、入居率９９．５０％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１. 平均入居率９９.３４％！高い入居率を支えるリアルエステートテック
　
　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～
　
　５． 編集後記

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　■　平均入居率９９.３４％！高い入居率を支えるリアルエステートテック
　
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　日本財託は先月末で第２６期を終了し、
　１０月から２７期目へと突入しました。
　
　私たちが一番こだわる入居率は、
　年間平均９９．３４％と、
　過去最高を達成することができました。
　
　年間平均入居率が９９％を超えたのは、
　これで３年連続となります。
　
　高い入居率を維持するための、
　様々な工夫や取り組みについては、
　これまでのメールマガジンでもご紹介してきました。
　
　
　そのなかでも、最近当社で特に力を入れているものが、
　ＩＴの活用です。
　
　昨年から盛んに「フィンテック」という言葉を
　耳にするようになりました。
　
　これは、金融（Ｆｉｎａｎｃｅ）と技術（Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ）
　を組合せた造語です。
　
　金融や決済などのサービスがＩＴの活用によって、
　大きく変わる流れが世界的に生まれています。
　　
　ＩＴ化が遅れていると言われてきた不動産業界にも、
　実は今、同じように、
　「リアルエステートテック」の波が来ているのです。
　
　そこで今回のコラムでは、年間平均入居率９９％を下支える
　ＩＴ活用事例をご紹介します。
　
　
　当社では、賃貸仲介会社、入居希望者、
　そしてオーナー様とのやり取りに、
　リアルエステートテックを用いています。
　
　日本財託の大きな強みは、
　５，０００社以上の賃貸仲介会社とのネットワークです。
　
　それぞれのエリアに強い賃貸仲介会社に対して、
　毎日、空室情報の配信を行っています。
　
　どの会社が、いつ、どの物件に対して入居者を決めてくれたのかは、
　当社独自の賃貸管理システムＢｅａｎｓに、
　全てデータが蓄積されています。
　
　累計で３万５千件以上におよぶ『ビッグデータ』は、
　仲介店舗を記したグーグルマップに反映され表示されます。
　
　独自の提携仲介会社マップは、賃貸契約の成約時期に基づき
　今年、昨年、一昨年、それ以前と色分けされ、
　どの会社や店舗が最近決めてくれたのか一目瞭然です。
　
　最近、成約がない仲介店舗をマップ上で確認して直接訪問し、
　新たな関係を構築するきっかけに活用しています。
　
　また、いざ空室物件が出た際には、
　管理物件のマップとかけ合わせて分析することで、
　いち早く、近隣で実績のある仲介会社へ物件のご案内ができます。
　
　さらに、空室解消をあと押しする工夫として、
　担当者個人への自動メール配信にも取り組み始めました。
　
　入居者募集を開始したらすぐに、
　前回その部屋の入居者を決めてくれた担当者に、
　メールでお知らせが届くようになっています。
　
　一度入居者を案内して決めているのであれば、
　担当者は勝手がよく分かっているので、
　次の入居者を紹介してもらえる可能性も高まるからです。
　
　加えて、成約後にサンクスメールを送信する際、
　空室物件から、担当者が決めた部屋の類似物件を自動抽出し、
　あわせてご紹介しています。
　
　部屋の大きさや家賃価格帯など、
　担当者や仲介会社により得意分野がありますので、
　それにあわせて最新情報を届けられるのがポイントです。
　
　
　一方、入居希望者とのコミュニケーションで、
　急速に件数が伸びているのが内見代行サービスです。
　
　当社では、民間の賃貸住宅を借り上げて
　社宅として活用する法人企業向けに、
　賃貸物件のご紹介をしています。
　
　高い入居率を維持して、早期に空室を解消する上では、
　法人需要の取り込みは欠かせません。
　
　遠方から異動で上京する方が、目当ての部屋を探すためには、
　わざわざ上京して、いくつもの物件に足を運ぶ必要がありました。
　
　内見代行は、あらかじめ入居希望者が目星を付けたお部屋を、
　当社のスタッフが代わりに動画で撮影し、提供するサービスです。
　
　撮影した映像は、時間や場所を選ばず
　いつでもＷＥＢ上から見ることができます。
　
　上京してからの内見数を少なくしたり、
　さらには家や会社から一歩も出ずに、
　部屋を決めることも可能です。
　
　時間や出張コストの節約につながるため、
　昨年１年間で１，８００件以上利用されました。
　
　
　ここまで、平均入居率９９％を支える
　リアルエステートテックをご紹介してきましたが、
　
　オーナー様とのコミュニケーションにも、
　ＩＴは活用されています。
　
　当社のオーナー様向けの専用サイトでは、
　所有物件にどのくらい問い合わせが寄せられているのか、
　つぶさに見ることができます。
　
　空室で入居者募集中の場合、
　これまでの問い合わせ件数、内見件数が日ごとに追えるシステムです。
　
　所有物件の空室が続いている間は、
　不安な気持ちになりますよね。
　
　本当に次の入居者が決まるのか？
　そもそもちゃんと募集活動をしてくれているのか？

　ローンを組んで不動産投資をしているのであれば、
　なおさらです。
　
　今までは直接問い合わせなければ分からなかった
　入居者の募集状況をＩＴで『見える化』することで、
　より安心して任せていただけるようになりました。
　
　このように、日々進歩するテクノロジーを活用することで、
　空室の早期解消やオーナー様の満足度の向上につなげています。

　ただ、一方で、単にＩＴを活用すれば良いというものではないと、
　私たちは考えています。
　
　テクノロジーはあくまでツールであり、
　決め手は『人』、ホスピタリティのこもった対応です。
　
　賃貸仲介会社には、メールの送付だけでなく地道な訪問を重ね、
　顔を覚えてもらい、信頼を勝ち取ってはじめて、
　管理物件を優先して紹介してもらえるようになります。
　
　内見代行も、お部屋探しの初めから終わりまでを、
　高いホスピタリティを持って提供する対応力が、
　決め手となってお任せいただいているのです。
　
　今後も人の力を活かすＩＴをうまく取り入れ、
　早期の空室解消に努めていきたいと思います。

　
　
　日本財託管理サービス　賃貸営業部　田中　芳之（たなかよしゆき）
　
　◆　スタッフプロフィール　◆
　
　賃貸営業部の責任者として、１日でも早く空室を埋められるよう、
　日々、新たな取り組みを推進している。
　
　１８歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。
　地元のサッカーチーム『ダラム・シティＦＣ』にて腕を磨く。

　
　◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
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　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計５００話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【家族の生活を守る　No.３３】

　『自動的に回る資産形成のサイクル』

　Ｔ・Ｅ様　４２歳　千葉県在住
　日本財託を知ったきっかけ：書籍「東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい」
　ご購入日：平成２７年８月　
　ご購入物件：大田区（都営浅草線「馬込」徒歩５分）　平成１３年築　他３戸

　私は現在４２歳。大学卒業後に就職した会社で２０年目を迎えている
　ごく普通のサラリーマンです。
　
　妻と娘の３人家族で、昨年夏に１戸目の物件を購入し、
　現在では４戸のマンションを所有しています。
　
　私が不動産投資に取り組むきっかけは、
　昨年春に起きた身の回りの変化でした。
　
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/post-349.html

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　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

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　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２６年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

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　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

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【延べセミナー参加者１８，０００名の実績！】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
【東　京】２０１６年１１月５日（土）ＰＭ１：００～３：３０
【名古屋】２０１６年１１月５日（土）ＰＭ１：００～３：００

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』
『出口戦略をどう考えたらよいのか』

最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、名古屋のセミナーでは、
『東京と名古屋の投資物件の比較』
『２０２７年リニア開通がもたらす効果』
など、

お客様からよくご相談をいただく項目について、
しっかりとお伝えしていきます。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　２０１６年１１月１２日（土）１３：３０～１４：３０

　入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、
　今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！　
　ぜひご参加ください♪

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　■　５.　編集後記

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私の祖父母は北海道久遠郡（くどうぐん）せたな町で酪農をしています。

あたり一面、見渡す限りの牧草地で、
コンビニどころか、自販機さえもありません。

土地は海抜３００メートルの位置にあり、
空も近くに感じられます。

小学校の頃は、祖父母の牧場で夏を過ごすことが恒例でした。

　祖父母の牧場で絞りたての牛乳を飲み、
　牧場を駆け回り、大自然のなかで真っ黒になって遊びまわっていました。
　

酪農家の１日は、
朝早くから夜遅くまで続きます。

祖父は毎朝５時には牛舎に行き、
家に戻ってくるのは夜１０時頃でした。

子牛が産まれる際は、朝方まで帰ってきません。
そんな祖父には、牧草の青臭さと牛の糞尿の臭いが入り混じった
酪農独特な臭いが染みついています。

『じいちゃんくさいから、一緒に寝たくない。』

祖父の苦労も分からず、ずいぶん悲しませたものですが、
夏休みになるたび、喜んで迎えてくれたことを覚えています。

中学生になると、部活や友人との遊びで忙しくなり、
祖父母の牧場に行かなくなりました。

　それが先日、結婚の報告を機に、
　実に１６年ぶりに祖父母の元を訪れました。

『おぉ、誰かと思ったよ。』

昔と変わらない笑顔で迎えてくれましたが、
スコップを振り回し牛を追いかけていた、
あの力強い祖父の姿ではありませんでした。

腰は大きく曲がって、まるでお辞儀でもしているようです。
牛を追いかけるどころか、歩くのも辛そうでした。

　祖父も８６歳ですから、仕方ないのかもしれません。

そんな祖父の力になりたいと考え、
滞在している３日間、
酪農を手伝うことにしました。

９０頭近くいた牛のたちも、３０頭くらいに減っていましたが、
仕事は想像した以上に重労働でした。

乳牛１頭に１日２回、
干した牧草を与えるのですが、
ロール１個の重さは約３５０キロもします。

私は背中が隠れるくらいの量を
農業用フォークに刺して運ぶのがやっとでしたが、

祖父はその倍の量を、
肩に背負ってすいすい運んでいきます。

　祖父の持ち方を真似てみたのですが
　とても持ち上げられませんでした。
　
たった３日間手伝っただけで私の体は悲鳴をあげ、
こうした作業を７０年も毎日続けている祖父の苦労を
改めて知りました。

幼い頃は嫌だったあの祖父に染みついた酪農の臭いも、
今なら誇らしく感じます。

「今度は奥さん連れてこいよ。」

東京に戻る際、祖父とした約束を果たすため、
近々、祖父母の牧場を訪ねたいと考えています。

再会する際には、少しは役立てるように、
鈍った体を鍛え直しておきたいと思います。

日本財託　事業部　O・R

　◆　スタッフプロフィール　◆

埼玉県和光市の３０歳。

事業部にて、立地や利回りなど条件を厳正して、
確実に入居者が付く優良な投資用マンションを仕入れています。
　
ソファーで寝転びながら、１３時間連続で
アニメ「爆走兄弟レッツ＆ゴー!!」を見ていたら、
すっかり腰を痛めてしまった。

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

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