不動産業界にとって、一番の繁忙期となる"引っ越しシーズン"に差し迫ってきました。

この時期、人の移動も増えますが、入居者の契約更新もピークを迎えます。
１１月から２月までの４カ月は、毎月８００件、延べ３２００件ほどの更新契約を行っています。

さらに、今年の更新業務は、通常の対応だけにとどまりません。
来年４月１日の施行される民法改正に伴い、入居者の連帯保証人を保証会社へと切り替えを進めています。

新民法においては、家賃滞納などが発生した場合、連帯保証人に請求できる範囲が制限されてしまうからです。

そこで今回のコラムは、当社の入居者更新の現場と、民法改正に伴う当社の取り組みをご紹介します。

一般的な不動産会社では、契約満了の１カ月前までに「契約更新のお知らせ」を入居者に送ります。

一方、当社ではより円滑な更新手続きを行うために、９０日前に更新のお知らせを発送しています。
退去の意思がある場合には、新規契約の専門チームに引き継ぎ、オーナー様と新規募集家賃の確認を行い、新しい入居者の募集を速やかにスタートします。

また、家賃収入を途絶えさせないためには、更新していただき、住み続けてもらうことが一番です。
そのため、解約の理由をお聞きして、無理のない範囲で入居者様の引き留めも行っています。

こうして契約更新を希望される場合には、更新契約・家財保険の申し込み手続きを実施しています。
これが通常の更新手続きの流れです。

これに加え、今年は来年４月１日に改正される新民法に対応した賃貸借契約の変更も行っています。

今回の民法改正で大きく変わるのが「債権法」です。

そのなかでも、特に重要なのは、連帯保証人の保護に関する項目です。

これまでは、入居者の家賃滞納などが発生した場合、その責任を保証人が担ってきました。
しかし、来年の４月以降は、個人保証人の保護の観点から、保証人が負担する最大限度額を契約で定めなければ、保証は無効となります。

この最大限度額を「極度額」といいます。
つまり、この極度額が契約上設定されていなければ、保証契約自体の効力が生じなくなってしまいます。

そこで当社では、家賃の２４ヶ月分を極度額として設定する予定です。
なお、当社でマンションをご購入いただいたオーナー様には、１００％の滞納保証をつけておりますので、新民法が施行されてもご安心いただけます。

一方で、他社で物件をご購入され、管理を当社に委託されたケースでは、滞納保証の対象は当社が募集した入居者様からになります。

そこで当社では、連帯保証については、極度額の設定が必要のない「保証会社」への切り替えを進めています。
保証会社に変更しておくことで、滞納家賃だけでなく、残置物の処理や明け渡しの訴訟費用などオーナー様の負担にならないように保証することができます。

なお、３ヶ月連続で滞納が発生した入居者様には、裁判所を通じて退去していただくように当社から働き掛けを行っています。

ただし、保証会社への切り替えは強制することはできません。
まずは、滞納履歴のある入居者や、連帯保証人が高齢となっている方を優先して、保証会社への切り替えをご案内しています。

今回だけでなく、その時の情勢によって、今後も法律やルールが変わることは十分考えられます。

法律の改正や外部環境の変化を適切に捉え、オーナー様が安心して資産形成ができるよう、これからもきめの細かい対応をしていきたいと思っています。

日本財託管理サービス　契約部更新契約課　
遠藤　啓介（えんどうけいすけ）

◆　スタッフプロフィール　◆

埼玉県春日部市出身の３６歳。

契約部更新契約課に所属し、更新時の賃料改定業務や更新料の督促などを行っています。

最近は、社内のボディビルディング部に入部し、時間を見つけて体を鍛えています。
ここ１カ月で、４ｋｇの減量に成功しました。