★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.44 ――――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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除』にてお手続きをお願い致します。

◆――――――――――　日本財託からのお知らせ　――――――――――◆

★『中古ワンルームマンションで収益を上げる！』重吉勉著

早くも第３刷決定！　

７月に発売されました当社代表重吉勉著『中古ワンルームマンションで収益
を上げる！』の第３刷がはやくも決定しました。


これもひとえに、書籍をご購入いただきましたお客様並びに普段ご愛顧いた
だいている皆様のおかげです。

この場をお借りして改めて感謝申し上げます。
ありがとうございます。

発売以来、読者の皆様からたくさんの反響をいただいておりますので、
ここでその一部をご紹介いたします。

読者の皆様からの反響はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/special/index.html#book_report



◆―――――――――――　９月末現在の管理実績　――――――――――◆

オーナー様数２，１３１名、管理戸数４，９０９戸、入居率９９.３７％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　―――――――――――――◆

１．賃貸管理会社社員のよもやま話

第３回　　　家賃を払わず入居者が退去！？

〜家賃回収トラブル解決事例のご紹介〜


２．不動産投資　Ｑ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜


３. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫


４. 「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜
第１６回
１１月１１日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

参加申込受付中！

５. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜１１月１７日（土）開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜


６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中


７．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

８．編集後記

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■１．賃貸管理会社社員のよもやま話

第３回　　家賃を払わず入居者が退去！？

〜家賃回収トラブル解決事例のご紹介〜

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不動産投資を行う上で避けては通れないリスク『滞納』。

今回は滞納した家賃を回収する滞納督促業務を、実際に起こった事例を用い
てご紹介いたします。


≪不払い宣言≫
〜ことの発端〜

5/15（火）

今月の家賃が入らない。
いつものように、すぐに入居者にご連絡。


そこで≪今回の事件≫が発覚したのです。


ことの次第は次の通り、

『今月のお家賃が入金されていないようなのですが、
どうしましたか？なにかありましたか』

『？』

『いえ、5月分のお家賃が入金されておりませんので。』

『もう住んでいません。引越したので家賃は払いません。』

『引越しが終わったとは？』

『引っ越したんですっ！』


当社では、通常入居者が退去される１ヶ月前にその旨のご連絡を頂くことに
なっています。


今回のケースでは≪退去予告≫は一切なし。

今回の滞納で初めて退去の事実が発覚したのです！


詳しく話を聞こうにも、同業者の男なる者が代わり電話口に出て、

『とっくに解約通知は出してあるっ！
契約書どおりに鍵は部屋に置いてきた、家賃を払う必要はない！』

と一方的に不払いを宣言してきました・・



なんとか契約者と話をしようとするも、この一点張りでらちがあきません。


結局この電話で分かったことは３つ。


『引越しは4/1（日）に済ませていること』

『解約通知は３月中旬には投函しているというが、当社には届いていないと
いうこと。』



そして、『契約者が家賃を滞納している』という事実です。


≪現場を確認≫

とにかく、電話の内容の真偽を確認することから始めました。

まず、同業者なる男が言った『解約通知はすでに出した』ということを確か
めるために、郵便局に郵便事故申請を行い、郵便物の不着調査を依頼。

しかし、投函したと思われる日からは日数がたっているため調査は困難との
こと。

この時点で、契約者が解約通知を投函したという事実を確かめることは、
できなくなりました。

そのため、解約予告日を当社から入居者へ電話連絡した≪5/15（月）≫と
定め、１ヵ月後の6/16（日）を解約日と設定しました。


そして、現地に急行し室内の確認です。


はたして、本当に引っ越してしまっているのか。



部屋を空けると、そこは『もぬけの殻』・・

出窓にぽつんと『鍵』が置いてありました。



すでに引越ししているという話しは本当でした。

そして、ここから滞納した家賃を回収するため、
契約者との交渉が始まったのです。


≪つながらない電話≫
〜保証人へ連絡〜

引越しの事実を確認した後、すぐに契約者に連絡するも、忙しいと一蹴され
１時間後に掛け直してくれと一方的に電話を切られてしまいました。

『おそらく、同業者の男なる者と相談しているな』

次に電話したときは恐らくは『男』との交渉・・



覚悟して電話を掛ける、

『・・・』『・・・』『・・・』電話に出ません。

その日の晩にもう一度連絡しましたが、電話はつながりませんでした。


その日以降、何度も契約者に連絡したが、結局連絡は取れません。

留守番電話に保証人である母親に連絡するとメッセージを残し、母親に直接
電話するも、これまた電話に出ず。

経過した日数は『７日間』


直接連絡がつかないので契約者と保証人に≪内容証明≫を送りました。

≪内容≫
・解約日である6/16（土）までの家賃の支払い要求
・家賃122,666円を6/11（月）まで払うこと

契約者へは転居先不明で届きませんでしたが、保証人の母親は内容証明を受
領しました。


しかし、それでも一向に連絡はつきません。


いよいよ『少額訴訟』の出番です。




≪舞台は法廷へ≫
〜少額訴訟〜

オーナー様のご承諾を得て、少額訴訟手続きの開始です。


契約者の転居先が分からないため、被告は『保証人である母親』、
原告は『オーナー様』で簡易裁判所に訴状を提出。


1週間後、裁判所より呼び出し状が届きました。


9/7（金）午後３時
裁判所2号法廷

舞台を法廷に移して、いよいよ決着の時です。



公判当日、

当社顧問である司法書士に代理出席いただき、我々は傍聴席で見守ります。

しかし、約束の3時になっても被告は現れません。

結局、最後まで被告は現れず、『全額122,666円』支払う旨の判決がでました！



≪決着！≫

判決の日から6日後、裁判所より『第1回口頭弁論調書』が届きました。


『被告は原告に対し、連帯保証人として、賃料等合計金122,666円の支払い
を求める。』というものです。


早速、判決の結果を被告である、契約者の母親に内容証明にて通知。


入金があったのは、その11日後のことでした。


滞納家賃の回収完了です！


≪今回のポイント≫

滞納に対してはいかなる理由があろうとも、
『必ず家賃を支払ってもらう』という毅然とした態度が必要です。

契約者に連絡がとれないのであれば、『保証人』に。
保証人にも連絡がとれないのであれば、『内容証明』で。

そして、必要であれば『訴訟』も辞さない。

滞納には、強い覚悟で立ち向かうことが重要です。


お陰様で、当社では管理戸数4,909戸のうち家賃滞納（1ヶ月を越える滞納）
はたったの9件。


滞納率『0.18％』という驚異的な数値を誇っています。






◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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■２．不動産投資　Ｑ＆Ａ■
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Ｑ）中古の収益マンションを購入しようと検討中です。
どのくらいの築年数までなら買いなのでしょうか。


◆　回答はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq_02.html


◆　不動産投資についてのご質問は、
ＨＰまたは、こちらから　⇒　mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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■３.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫　 ■

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◆実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！
購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。

【老後の年金を作るＮｏ.３４】
『マンション投資で成功するカギは『管理』です！』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/eport/report01/index.html#r01_071011_34


【充実した管理システムＮｏ.９】
『常時1５室以上の空室を抱えた物件がいまでは満室に！』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html#r03_071011



◆　その他のオーナー様の生レポートはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html





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■４．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
１１月１１（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
〜　参加者募集のお知らせ　〜　　

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★　第１６回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー　★
開催のお知らせと参加者募集について

◆　資産が資産を産むマンション投資術　◆

第１４回のセミナーアンケートで８割以上の方が「大満足」「満足」である
と最高評価をいただいた、
当社営業部部長『田島』の講演『資産が資産を産むマンション投資術』を、
多くの方からいただいたリクエストにお答えして、
１１月１１日（日）『大宮』でのセミナーで再演することに決定しました。


前回のセミナーに参加された方からは、

『これまで「レバレッジ」や「複利の力を利用しろ！」等の話はいろいろ
と聞いていましたが、よく理解できていませんでした。
田島さんのお話しで　よく分かりました。
目からウロコです！』

とのご感想を頂いております。


是非セミナーに参加し、『資産が資産を産むマンション投資術』を体験して
ください。


≪セミナーの内容を一部ご紹介します。≫

★ローンで購入した物件は『あなたにとっての資産』ではない理由

★債務こそが『不動産投資で最大のリスク』
借入で物件を購入する際の『一番危険なローンの組み方』とは？

★『現金購入物件２戸の黄金型』が不動産投資で成功するための秘訣！

★「現金購入物件２戸、ローン購入物件１戸」
ローンの完済はなんと○年後？

★利回り６％、金利７％それでも購入したほうがお得なこれだけの理由！

★６％、９％、１２％、１５％・・
利回りが加速度をつけて上昇しつづけるカラクリとは？

★超優良企業も採用する『資産と負債の最適な割合』とは？


ここでご紹介しました内容はセミナーのごく一部です。

いままで株などの他の投資でうまくいかなかった方や、
これから不動産投資を始めようとする方、すでに不動産投資を始めている方
も必見です。


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さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

さらに重吉自身が執筆し７月に発刊した『中古ワンルームマンションで収益
を上げる！』に書いてある内容を詳しい事例や実例をもとに深く掘り下げ、
「ここまで話していいの？」と思われるような、他では絶対に聞けない本音
をお話します。


≪その内容を一部ご紹介！≫

・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント？
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要？
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル期の再来か？不動産投資で失敗する人には共通点がある！
→２０年前と同じ「危ない」と思う７つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの？
→価格が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・
・入居率９９％　入居者募集のマル秘ノウハウを大公開

また、日本財託が取り扱う「おすすめ物件のご紹介」や気軽に相談できる
「ローン相談窓口」もご用意してあります。

是非、あなたもこのセミナーに参加して、「不動産投資の勝ち組」になって
ください。

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★第１６回セミナースケジュール（仮）★

〜　開催日時　１１月１１日（日）　〜

開場：１２:３０

≪第一部≫　１３:００〜１４:００

講演：『成功するマンション投資は
実績４９００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４：１５〜１５：１５

講演：『経済環境の変化に負けない！
資産が資産を産むマンション投資術　』

講師：株式会社日本財託　田島　浩作

≪おすすめ物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０


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■５.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」１１月１７日（土）開催
『ステップアップセミナー』　〜　参加者募集のお知らせ　〜　■

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★敏腕大家さんを目指す！『あなたのためのステップアップセミナー』★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか？
私が買った物件に間違いはないのか確認したい！

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい！

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい！

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安や悩み・要望をお持ちではないでしょうか？
ご安心ください！

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「ステップアップセミナー」を開催しています。

毎回、参加された方から「思い切って参加して良かった」という声を頂戴
しています。

まだ、参加されたことのない方や、どうしようか悩んでいる方は、ぜひ一
度、参加してみてください。
きっと満足していただけると思います。

〜ステップアップセミナー開催要項〜
開催日時　１１月１７日（土）ＰＭ１：００〜３：００
開催場所　株式会社日本財託内　会議室

※参加者の声はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html

ステップアップセミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう！

※『ステップアップセミナー』のお申し込みはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html

※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。



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■６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html



◆１０月の日程
１０月１６日（火）１８：３０〜２０：００
１０月２７日（土）１０：３０〜１７：００
１０月３０日（火）１８：３０〜２０：００


※平日・休日のご相談時間「１０：３０〜１７：００」、「１８：３０〜
２０：００」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。

※土曜・日曜・祝日の面談をご希望のお客様は平日９時〜１８時までにお申
込みください。
事前のご予約がないご来社の場合、対応できないケースがございますので
予めご了承くださいますよう、お願い申し上げます。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
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http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html



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■７．賃貸管理はお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！

★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『騒音・転貸・滞納など悪質入居者がいて困っている...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、業者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか？

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが　
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

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★管理を委託したオーナー様の声はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

★当社の賃貸管理システムについてはこちらから　

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/index.html


★賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
ご相談はこちらから

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■８．編集後記　■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

9月が年度末の日本財託では、今月より新たな年度を迎えました。

お陰様で、前期も素晴らしい業績を上げることができました。
この場をお借りして、改めて感謝申し上げます。

新年度を迎え、バックナンバー｜日本財託グループでは新たな目標を掲げスタッフ一丸となっ
て取り組んで参ります。


個人的にも、新年度を迎えるにあたって今期の目標を定めてみました。

その際に使ったのが「SMARTの法則」。

SMARTの法則を使うと、

「S」【Specific】　具体的で、
「M」【Measurable】測定でき、
「A」【Agreed】同意しており、
「R」【Realistic】現実的で、
「T」【Time-bound】期間の定めが明確である。

この５つの項目を満たすように目標を設定します。

この法則で目標を設定すると、
「背筋がピンと延び、やってやるぞ！」という強い気持ちになります。

その目標は、「具体的」で「達成したのか失敗したのか」はっきりできて、
しかも「自分で決めたもの」、さらに「締め切り」まであるのですから・・

ただし、これぐらいの気概でやらなければ、「できるもの」も「できない」
のかも知れませんね。


マーケティング部　S

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構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担　当】野中　弘美

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