★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.45 ――――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。配信先変更・解除につきましては本文最後にございます『登録・解
除』にてお手続きをお願い致します。

◆――――――――――　日本財託からのお知らせ　――――――――――◆

★『中古ワンルームマンションで収益を上げる！』重吉勉著

早くも第３刷決定！　

７月に発売されました当社代表重吉勉著『中古ワンルームマンションで収益
を上げる！』の第３刷がはやくも決定しました。


これもひとえに、書籍をご購入いただきましたお客様並びに普段ご愛顧いた
だいている皆様のおかげです。

この場をお借りして改めて感謝申し上げます。
ありがとうございます。

発売以来、読者の皆様からたくさんの反響をいただいておりますので、
ここでその一部をご紹介いたします。

読者の皆様からの反響はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/special/index.html#book_report



◆―――――――――――　９月末現在の管理実績　――――――――――◆

オーナー様数２，１３１名、管理戸数４，９０９戸、入居率９９.３７％

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１．賃貸管理会社社員のよもやま話

第４回　　滞納常習者には『念書』でダメ押し！　その１

〜家賃回収トラブル解決事例のご紹介〜


２．不動産投資　Ｑ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜


３. 東京！人気沿線ぶらり旅♪

〜不動産投資の視点から東京都内の人気沿線をぶらり旅します〜



４. 「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜
第１６回
１１月１１日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

参加申込受付中！

５. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜１１月１７日（土）開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜


６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中


７．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

８．編集後記

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■１．賃貸管理会社社員のよもやま話

第４回　　悪質滞納者には『念書』で対抗！〜その１〜

〜家賃回収トラブル解決事例のご紹介〜

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不動産投資を行う上で避けては通れないリスク『滞納』。

前回は『少額訴訟』を利用した滞納家賃の回収をご紹介しました。

今回は、『念書』を活用した家賃滞納常習者に対する取り組みについてご紹
介いたします。



★　滞納の始まり　★

入居後４ヶ月間は、月末には決まって入金のある模範的な入居者でした。

家賃の入金が遅れだしたのは、昨年の１月から。

初めて入金確認ができなかった日。
その翌日の督促の電話が今回の滞納者Ｓさんとの初めての会話でした。


『昨日が、家賃の入金日でしたが、家賃の入金確認できませんでした。
早急にお振込をお願い致します。』

滞納督促の際は、できるだけ事務的に行うよう心がけています。
家賃を滞納する方は、実に様々な事情をお持ちです。
相手方の事情を聞き、相手のペースに乗って話をしていると、いつまでたっ
ても家賃を回収することはできません。

特に、今回の場合は毎月の入金日には必ず振込がありましたので、
初の滞納です。

きっと、なにか事情があるはずです。


『・・・分割でお支払いすることは可能でしょうか？』

『分割ですか？』

Ｓさんからの申し出は分割で家賃の支払いでした。

いますぐに、支払えないのであれば給料日に一括して支払うように提案した
のですが、相手の反応は鈍く、要領を得ません。

どうしても一括して入金することができないということだったので、
今月分の家賃は分割で入金することにしていただきました。



★　滞納常習者とは社内で交渉　★

分割で家賃を支払うと約束してから１０ヶ月間は、当社から督促の連絡をし
続け、分割ながらも毎月きちんと入金がありました。

しかし、昨年の１１月から１回に入金される金額が徐々に少なくなり、つい
に年明けには２ヶ月分の家賃を滞納する事態になりました。


滞納が２ヶ月に及んだので、Ｓさんを当社に呼び、今後の支払い状況や
現在の状況について聞き取りを行うことにしました。

入居者を当社に呼び出し現状の把握を行う目的は、
入居者に必ず家賃を支払わなければならないという強いプレッシャーを与え
ること、
そして、『当社の滞納に対する強い姿勢を打ち出すこと』にあります。


Ｓさんを当社に呼び出し現状を確認した結果、
現在はフリーのライターをやっており収入の波が激しく、
アルバイトをしながら生活をしているということが分かりました。

滞納がすでに２ヶ月に及んでいましたので、当社としては『解約』を提案
しましたが、本人は拒否。

『フリーライターになる夢は捨てられない。今後家賃の滞納はしないよう頑
張りますので、解約は待ってください。』

Ｓさんは強い口調で約束しましたので、今回は解約をすることはせず、
契約を継続することになりました。


しかし、この後も家賃の入金はあるものの、その金額は少なく、次第に入金
が滞るようになっていきました。

ついには、また２ヶ月分の家賃を滞納するようになってしまったのです。


このような状態になってしまうと、もう見逃すことはできません。

再度、当社に来ていただき『念書』を書いていただきます。



★　『念書』で最後通告　★

２ヶ月分家賃滞納はこれでもう２度目です。

ここまでくると『退去する』か『支払う』か、
文書ではっきりとさせる必要があります。


早速、Ｓさんを呼び出し『念書』にサインしてもらいました。


内容は、

『滞納している６月分、７月分の家賃は７月に３分割で入金すること。
そして、８月分の家賃は入金期日の２７日に全額入金する』

というものです。


さらに『念書』には、

「いかなる理由があろうとも履行ができない場合は、即時に部屋を明渡すこと」

という文章が明記されており、
入居者には念書の通りに、入金ができなければ退去しなければならないと
いうプレッシャーを与え、当社は解約も辞さないという強い態度を示します。


その結果、

７月１１日に３０,０００円の入金。
７月１８日に３０,０００円の入金。　

しかし、７月末に残りの全額を入金していただく予定のはずが、入金された
のは１７，２１０円だけでした。


『念書』にしたがい解約です。


★　解約へ　★

Ｓさんに会うのはこれで３度目です。

１度目は、現状の確認で、２度目は『念書』のサイン、
そして今回が３度目。

最後の面談『解約手続き』です。


面談当日になっても、Ｓさんは解約はしたくないと訴えてきました。
しかし、今まで入らなかった家賃が将来入るとは思えません。


Ｓさんと話し合うこと１時間。
Ｓさんがこれからどうしたいのか。どんな人生を歩みたいのか。
いろいろと話し合いました。

滞納の原因となった『フリーライターになるという夢』。

いまでは、その夢を持ちつつ、生活の安定のために社員寮のある会社に就職
活動しているということも聞くことができました。

そして最終的に
『今の部屋は退去しあたらしい会社で再スタートする』という決意をされ、
解約用紙と滞納家賃の支払い確約書にサインしていただきました。



≪確認書の内容≫

解約日　８月８日　　退去日９月８日
滞納金額及び更新料の合計　３０３，８８０円　

第１回目　平成１９年　９月２５日　７７，０００円
第２回目　平成１９年１０月２５日　７７，０００円　
第３回目　平成１９年１１月２６日　７７，０００円
第４回目　平成１９年１２月２５日　７２，８８０円

その後、
９月２５日に予定通り第１回目の入金を確認することができました。





◆　今回のポイント　◆

滞納家賃を回収するには、滞納に関して厳しい姿勢で臨むことが重要です。

電話や手紙で対応するのではなく、
『必ず入居者本人に会うこと』が重要です。

入居者に『滞納を許さない厳しい管理会社である』ことを示すことです。

『１ヶ月遅れても大丈夫だろうという甘い考え』を入居者に抱かせることは
厳禁です。
１度でも、入居者に甘い顔をみせると滞納は常習化します。

１回の滞納、１日の遅れでも断固たる姿勢で滞納に臨む。

そして、滞納常習化した場合には必ず『念書』をもらうこと。


このように、滞納に対して強い姿勢で臨んでいるからこそ、
滞納率０.１％という結果を出すことができるのです。


◆　『滞納でお困りの方』や『現在の管理会社の滞納処理にご不満の方』は
ぜひお気軽のご相談ください。

mg-info@nihonzaitaku.co.jp

（件名に『滞納の件』とご入力いただき、
本文に『お名前』』『滞納状況について』ご記入ください）



★　後日談　★


解約日当日、
Ｓさんより無事社員寮のある新しい会社に就職できたとご連絡をいただきま
した。

そして、今までいろいろ迷惑をかけたこと、新しい会社で真面目に働き、
夜はフリーライターの勉強をしていきたい。

そして、将来独立して必ず成功したいとお礼を受けました。


管理業務にたずさわっていると、意図せず入居者の人生の岐路に立ち会うこ
とがあります。

今回は、滞納家賃の回収をきっかけとして入居者の新しいスタートに立ち会
うことになりました。

私たちは、家賃滞納者には当然きぜんとした態度で臨みます。

しかし、私たちのお客様はオーナーだけではありません。
私たちが管理している物件に住んでいる入居者も大切なお客様です。


Ｓさんの新しい会社でのご活躍を心よりお祈りしております。



◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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■２．不動産投資　Ｑ＆Ａ■
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Ｑ）マンション投資をした場合、将来の老朽化による建替えで各オーナーの
同意を得ることは難しいのではないでしょうか。


◆　回答はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq09/faq09_04.html


◆　不動産投資についてのご質問はこちらから

⇒　mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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■３.東京！人気沿線ぶらり旅♪

〜不動産投資の視点から東京都内の人気沿線をぶらり旅します〜　　■


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不動産投資の視点から人気沿線各駅の旬な不動産情報を皆様にお届けする
『東京！人気沿線ぶらり旅♪」

今回、ぶらり旅する街は『立川』。

２００７年の東京国税局が発表した都内路線価で第１２位にランクされ、
若者から団塊まで、幅広い世代に支持されている、いま注目の街です。

それでは、『立川』ぶらり旅出発です。


◆『東京！人気沿線ぶらり旅♪』はこちらから

http://ameblo.jp/burari-tabi/



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■４．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
１１月１１（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

〜　参加無料　〜　　

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★　第１６回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー　★
開催のお知らせと参加者募集について

◆　『資産が資産を産むマンション投資術』再講演決定！　◆

第１４回のセミナーアンケートで８割以上の方が「大満足」「満足」である
と最高評価をいただいた、
当社営業部長『田島浩作』の講演『資産が資産を産むマンション投資術』を、
多くの方からいただいたリクエストにお答えして、
１１月１１日（日）大宮会場で再演することに決定しました。


◆　『加速度をつけた収益不動産の増やし方』を知っていることが
不動産投資での成功の分かれ道かもしれません　◆


不動産投資で成功している人、どんどん物件を増やす人がいる。

その一方で、なかなか物件を増やすことが出来ない人。
それだけではなく、
金利負担に耐えかね大切な物件を手放してします人がいます。


その違いは一体どこにあるのでしょうか？

それは『不動産を効率的に増やしていく方法』を知っているかどうか。


効率的に加速度をつけて物件を増やしていく方法がわかっている人と、
そうではない人。

これが両者を分けるのです。



今回のセミナーは、
あなたがこれから不動産投資で効率的にかつ加速度をつけて不動産を増
やしていく方法をお伝えし、不動産投資で成功を納めていただくための
ものです。


≪セミナーの内容を一部ご紹介します。≫

★ローンで購入した物件はローンがある間、
あなたにとっての資産ではない理由

★債務こそが『不動産投資で最大のリスク』
借入で物件を購入する際の『一番危険なローンの組み方』とは？

★『現金購入物件２戸の黄金型』が不動産投資で成功するための秘訣！

★「現金購入物件２戸、ローン購入物件１戸」
ローンの完済はなんと○年後？

★金利が５％、６％になっても大丈夫。
それでも購入したほうがお得なこれだけの理由！

★利回りが６％、９％、１２％、１５％・・
利回りが加速度をつけて上昇しつづけるカラクリとは？

★超優良企業も採用する『資産と負債の最適な割合』とは？



前回のセミナーに参加された方からは、

『これまで「レバレッジ」や「複利の力を利用しろ！」等の話はいろいろ
と聞いていましたが、よく理解できていませんでした。
田島さんのお話しで　よく分かりました。
目からウロコです！』

とのご感想を頂いております。


是非セミナーに参加し、『資産が資産を産むマンション投資術』を体験して
ください。




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さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

★　不労収入の目標を持つことは人生最大のテーマ　★

『あなたは今の仕事も辞めても、
いままでと変わらぬ生活を一生涯過ごすことができますか？』

『あなたに万が一のことがあったとき、
誰があなたの家族を守ってくれますか？』



年金不安が騒がれる中、私たちが豊かな老後を過ごすために、
一体今なにができるでしょうか。


『分かってはいるけど、どうしたらよいかわからない』
『不動産投資が有効なのは知っているがなかなか決断できない』
『万が一のリスクを考えると定期預金のほうが安心』という方がたくさん
いらっしゃるのではないでしょうか。

自分が働くことをやめても入ってくる収入である不労収入。　
不労収入で生活費をまかなう事ができる状態『経済的自由』
この『経済的自由』を手に入れることこそが人生最大のテーマなのです。

経済的自由があれば、老後の不安が解消されるのです。
経済的自由があれば、あなたに万が一のことがあっても家族の生活を守るこ
とができます。

さらに、
経済的自由があれば、あなたの夢をかなえることができるのです。

しかし、不労収入はすぐに作ることはできません。
コップに絶えず水が流れてくる仕組みを作るには時間がかかります。

だからこそ、不労収入を作るためにいち早く行動に移すことが重要なのです。


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『経済的自由を得るためのマンション投資の方法』をお伝えいたします。

賃貸管理会社の社長として歩んできた18年で学んだ、『不動産投資で失敗し
ないためのノウハウ』を凝縮した1冊「中古ワンルームマンションで収益を
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そのほかにも、

【なぜ『都内中古ワンルームマンション』なのか？】
【１棟アパート経営の危険性とは？10の決定的理由】
【不動産投資で成功する物件選びのコツ】
【金利上昇リスクとその対処法】
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不動産投資に関する様々な情報をご紹介いたします。


★　賃貸管理会社が選ぶ収益物件のご紹介　★

さらに、セミナーに参加された方限定で
入居率９９％を誇る賃貸管理会社が選ぶ『確かな物件』をご紹介いたします。

【過去の物件ご紹介例】
≪第１５回セミナーご紹介物件≫
港区　　　麻布十番駅　徒歩3分
港区　　　芝公園駅　　徒歩4分
千代田区　秋葉原駅　　徒歩4分
中央区　　東日本橋駅　徒歩1分

など


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★　個別相談会も実施中　★

また、セミナー終了後には、
専門スタッフによる個別相談会も開催しております。

『セミナーの内容についてのご質問』
『ローンについてのご相談』
『物件に関するお問合せ』

などがある方は是非お気軽にご相談ください。


このセミナーを通じて、
あなたが経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。


★　バックナンバー｜日本財託グループ代表の重吉からのメッセージ　★

『私は奇麗ごとだけを言うつもりはありません。
現実にお金が必要な時期は必ず来るのです。
あなたやあなたの家族が病気になった時、介護状態になった時、
実際問題お金がなかったら何にもできない。
そんなときに、毎月入ってくる家賃収入があればどれだけ助かることか。
不労収入は絶対に必要なものなのです。』


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★第１６回セミナースケジュール（仮）★

〜　開催日時　１１月１１日（日）　〜

開場：１２:３０

≪第一部≫　１３:００〜１４:００

講演：『成功するマンション投資は
実績４９００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４：１５〜１５：１５

講演：『経済環境の変化に負けない！
資産が資産を産むマンション投資術　』

講師：株式会社日本財託　田島　浩作

≪おすすめ物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０


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■５.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
１１月１７日（土）開催『ステップアップセミナー』

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★敏腕大家さんを目指す！『あなたのためのステップアップセミナー』★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか？
私が買った物件に間違いはないのか確認したい！

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい！

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい！

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安や悩み・要望をお持ちではないでしょうか？
ご安心ください！

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「ステップアップセミナー」を開催しています。

毎回、参加された方から「思い切って参加して良かった」という声を頂戴
しています。

まだ、参加されたことのない方や、どうしようか悩んでいる方は、ぜひ一
度、参加してみてください。
きっと満足していただけると思います。

〜ステップアップセミナー開催要項〜
開催日時　１１月１７日（土）ＰＭ１：００〜３：００
開催場所　株式会社日本財託内　会議室

※参加者の声はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html

ステップアップセミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう！

※『ステップアップセミナー』のお申し込みはこちらから（参加無料）
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※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。



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■６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
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・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
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◆１０月の日程

１０月２７日（土）１０：３０〜１７：００
１０月３０日（火）１８：３０〜２０：００

◆１１月の日程

１１月　８日（木）１８：３０〜２０：００
１１月１０日（土）１０：３０〜１７：００
１１月１３日（火）１８：３０〜２０：００
１１月１７日（土）１０：３０〜１７：００
１１月２２日（木）１８：３０〜２０：００
１１月２７日（火）１８：３０〜２０：００

※平日・休日のご相談時間「１０：３０〜１７：００」、「１８：３０〜
２０：００」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。

※土曜・日曜・祝日の面談をご希望のお客様は平日９時〜１８時までにお申
込みください。
事前のご予約がないご来社の場合、対応できないケースがございますので
予めご了承くださいますよう、お願い申し上げます。

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■７．賃貸管理はお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
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『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！

★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『騒音・転貸・滞納など悪質入居者がいて困っている...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、業者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか？

――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが　
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

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★管理を委託したオーナー様の声はこちらから

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★当社の賃貸管理システムについてはこちらから　

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■８．編集後記　■
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10月25日の過去の出来事を調べてみました。

最近の事のように記憶していますが、リサイクル法施行は実は1991年の
10月25日でした。

一言でリサイクル法といっても、容器包装リサイクル、家電リサイクル、
建設リサイクル、食品リサイクル、自動車リサイクルなど数多く種類が
あります。

ゴミ問題や地球温暖化防止といった問題に関心をもち、限りある資源を
大切にしていきたいと考えています。

日本財託では、社内から出るゴミを少なくし、また、社内美化について
どのように取り組むかという事を、月一回話し合い、実践しています。

今年から地球温暖化防止の為に、クールビズを取り入れ、実際事務所の
室温も高めに設定できました。


また、当社では今週からペットボトルのフタを集める活動をはじめました。

ペットボトルの蓋を2,000個集めることで、ワクチンを１つ購入すること
ができるのです。

社員７０名が毎日１本ペットボトルのお茶を飲んだとして、
１ヶ月すれば単純に計算して2,100個のフタを集めることができます。

これでワクチンが一つ購入することができます。
ワクチンが必要な子どもの命を救うことが出来るのです。

さらにペットボトルの蓋の収集だけではなく、使用済み切手の回収も行って
います。

集めた使用済み切手はボランティア団体が換金し、医療環境が不十分な地域
への医師の派遣などに役立てられているそうです。

貧困や環境問題を考えるとき、私たちには関係ない大きな問題、どこか遠い
世界での問題と考えがちです。

しかし、ペットボトルの蓋の収集や使用済み切手の回収など、私たちが簡単
にできることで、これらの問題に積極的に関わっていくことができるのです。

ペットボトルのフタの収集や使用済み切手の回収、どれもささいなことです
まずはできることから始めていきたいと思います。

そうして、すこしづつ自分の出来る範囲を広げていこうと思います。



総務部　　S・H


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構です。ご意見をお聞かせください。
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