★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.50 ――――――――――
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１．賃貸管理会社社員のよもやま話
第７回 『入居者募集の２つの方法』



２．マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫



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〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中



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６．編集後記




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■ １．賃貸管理会社社員のよもやま話 ■

第７回 『入居者募集の２つの方法』

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今回の『賃貸管理会社社員のよもやま話』は、入居者募集の２つの方法についてご紹介します。

１日でもはやく入居者を決める為の契約方法『先行契約』とは？

先行契約を成立させるための工夫とは？


それでは、どうぞ！




◆ 入居者募集の２つの方法 ◆



不動産投資を行う上で皆様の心配事のひとつが、「入居者募集」ではないでしょうか？



入居者がいる時は毎月家賃収入があるけど、　『次の入居者が決まらず、空室期間が
続いたら・・・』



そうならないように、不動産管理会社は入居者から解約通知が出されたら、
すぐに募集を開始します。



『すぐに』というのは具体的には空室になる前、つまり『退去前』からです。



通常、解約通知は解約する１ヶ月前には現入居者から出してもらいます。
（今でも２ヶ月前に通知させる管理会社もありますが、お部屋探しする方は嫌がります。）



もちろん退去前での募集では、実際にまだ入居者がいますのでお部屋の案内はできません。



そこで、管理会社によって募集の仕方が２パターンあるのはご存知でしたか？



まず１つが、募集はしても契約は退去してから行うパターンです。入居申込書をもらっても
退去後、部屋を実際に見てもらいます。



これは、「退去日が延びた」「内装が手間取った」等のケースを考え、トラブルを避けた安全な
募集の仕方です。



ただし「契約まで日数がかかる」「部屋を見た後キャンセルになる」等のデメリットがあります。



部屋を見た後キャンセルになったらそれはもう大変！



そこからまた募集を再開しなければいけませんから・・・



そしてもう１つが、退去前であっても契約まで行う「先行契約」というパターンです。



これは退去前に正式に契約まで行ってしまうので、トラブルにならないよう気をつけなければ
いけません。



実は、当社の募集はこの「先行契約」が優先です。



「えっ！大丈夫なの？」とご心配される方がおられるでしょう。



「大丈夫です！」



次に入居する方が決まっている時は、約束通り現入居者には退去してもらいます。



また、退去後のリフォームも担当部署が前もってどこの内装業者にするか決めておき、
７日以内で完了させます。



一言に「入居者募集」といっても営業部以外の他部署の協力が必要なんです。



ここで1つ疑問に思われることがあるのではないでしょうか？



「部屋を実際に見ないのに契約する人っているの？」



確かにそうです。



以前、私たちがどのように入居者募集を行っているのか、このメルマガで
ご紹介した事がありましたが、実はそれだけでは難しいのです。



そこで活用するのが「室内写真」。



当社では、必ず入居前にリフォーム後の室内をデジカメで撮ります。



実は、前回撮ったこの室内写真を活用しているのです。
以外ですが、こんないいものを活用しない管理会社は実は結構多いのです。



各仲介会社のメールアドレスは地域ごとに管理していますので、メールを
使って各会社に発信してます。



これが各仲介会社から大変好評で、「接客の際、お客さんに室内写真が見せ
れて先行契約しやすくなった」という声を多く聞くようになりました。



退去前であっても募集されれば１日でも無駄にはできません。



『オーナー様にいち早く、良いご報告ができる事で安心していただければ』
と思い、私達は日々業務に取り組んでいます。




◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから


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購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。



【老後の年金を作るＮｏ.３６】
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２００８年２月３日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

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開催のお知らせと参加者募集について



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■ ６．編集後記 ■

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皆さんの「夢」って何ですか？
唐突にお聞きしましたが、「仕事の夢」「プライベートの夢」いろんな「夢」があるかと思います。
「昔はあったけど今は夢なんて・・・」っておっしゃられる方もいるかと思いますが、
誰もが何かしらいくつかの「夢」を持っているのではないでしょうか？
実は最近、１５年ぐらい前から抱いていた「夢」が実現しました。
それは、子供にテニスをはじめさせることです。（笑）
今年で４歳になりましたが、テニススクールに通わせはじめました。
（本当は３歳で通わせたかったのですが、４歳にならないと入れてくれませんでした・・）
１５年ぐらい前から？　そうです子供が産まれる前から・・・というより、
結婚相手が決まる前からの「夢」だったのですが（笑）
学生時代にテニス部に入り、勉強もせず毎日部活をする為に学校に行っていた気がします。
（おかげで卒業後、ホント苦労しましたが・・・）
そこでどんなに練習してもまったくかなわない人がいました。
聞けば「１０歳からテニスをはじめジュニアで４位の実績」これは勝てるわけがない。
自分も小さい頃からやっていればとよく思ったものです。
（そのころプロとして活躍していた松岡修造さんも１０歳で本格的にはじめたそうです）
そこで、子供にはじめさせてしまったわけです。
はじめて２ヶ月ですが、まだ４歳、嫌がるかなと心配しましたが楽しんでいるようです。
何歳まで続けるかは、もちろん子供の意思。
将来、まわりの人よりできる特技のひとつにでもなればと思います。
そして近い将来、休日に子供と一緒にテニスができれば・・
そんな新たな「夢」を抱く今日この頃です。



賃貸営業部　I・H




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