★―――――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.69 ――――――――
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オーナー様数２，３１３名、管理戸数５，３６５戸、入居率９９.６３％



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１．営業マンが今日も行く！『豆のマークの営業日誌』
第６回 『見落としがちな土地価格！』
〜ワンルームマンションと土地の関係〜



２．マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫



３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜



４．「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜ステップアップセミナー参加者募集のお知らせ〜
7月6日（日）物件見学会開催！



５．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中



６．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。



７．物件をお探しの方、お持ちの物件の売却を検討中の方　大歓迎！
安心と信頼の輪を広げる「バックナンバー｜日本財託グループの仲介」のご案内
〜無料査定実施中〜



８．編集後記




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■ １．営業マンが今日も行く！『豆のマークの営業日誌』 ■

第６回 『見落としがちな土地価格！』

〜ワンルームマンションと土地の関係〜

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営業マンが今日も行く！『豆のマークの営業日誌』



バックナンバー｜日本財託グループのシンボルマークである『豆』。



この豆のマークには、
「まめまめしくマメに努めます」という、
当社の想いが込められています。



今日も『豆』のマークの社章を胸につけ、
営業マンはお客様のもとに駆けつけます！




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はじめまして。



今回の営業日誌は、第２営業部の岡本が担当いたします。
よろしくお願いいたします！



キレイに咲いた桜の花びらもあっという間に散ってしまい、
日中は暑いくらいになってきましたね。



最近は、お客様のご案内や物件の下見で外に出る機会が増え、
額に汗しながら、日々皆様のお役に立てるように走り回っております。




さて今回は、



『ワンルームマンションと土地の関係』について



お話したいと思います。




年に数回発表される土地の価格。
投資用中古ワンルームマンションを長期にわたってお持ちいただく場合
大事な指標になってきます。




土地には役割の違う５種類の価格があります。



それぞれについて簡単に説明いたします。




１.　公示地価　　毎年１月１日時点の価格



不動産取引価格の指標になります。




２.　基準地価　　毎年７月１日時点の価格



公示価格を補足する価格。
公示地価の調査は『国』が行いますが、
基準地価の調査は『各都道府県』が行い、調査区域も公示地価と比べて
広範囲にわたっています。




３.　路線価



相続税や贈与税の算定基準として使われます。




４.　固定資産税評価額



固定資産税や登録免許税の算定基準として使われます。




５.　実勢価格



実際に取引される価格。
需給バランスによって価格が決まるので
地域や物件の特性によって価格はまちまちです。
東京都内の場合は、公示価格より高くなるケースが比較的多いです。



それぞれの価格の目安は、
公示地価、基準地価を１００％とすると
路線価は８０％、固定資産税評価額は７０％程になります。




中古ワンルームマンションのオーナー様になると、お部屋だけではなく
マンションが建っている土地の持分をお持ちいただくことになります。



坪数にすると数坪程度ですが、
東京の人気エリアの土地は公示価格より高めで取引されているため、
一坪当たりの坪単価は数百万円にもなります。




１００年先の事はわかりませんが、
東京都内の人気エリアは空いている土地がほとんどなく、需要も多いため
他のエリアと比較して、圧倒的に土地の価格が下がりにくいという事は予想
できます。



しかし、
いくら好立地の鉄筋コンクリートで丈夫に作られいるマンションでも、
建物の老朽化を止めることはできません。



いつか必ず建物の寿命がやってきます。




老朽化が進み、マンションの建替えをすることが決まった場合、



オーナーは二つの選択肢を取ることができます。



ひとつは、建替えに同意し共同事業に参加すること。
もうひとつは、土地の所有権持分をディベロッパーに売却することです。




建替えに参加しない時は、ご自分の土地の持分を売却することが出来ます。



ただし、それには一つだけ条件があります。
所有するワンルームマンションがディベロッパーから見て再開発したい魅力
のあるエリアであるかどうかということです。



これから先も、賃貸需要が見込める人気地区であるということが
前提となるからです。




つまり将来の建替えまで考えると、立地が一番重要だということです。




私たちバックナンバー｜日本財託グループは、
東京都内、横浜地区の物件に限ってご紹介しています。



これは、
人口が増え続けるエリアで将来にわたって賃貸需要が見込まれる地域である
とともに、土地の価格が下がりにくい地域でもあるのです。



このような人気エリアの物件であれば、
建物の解体費用を差し引いたとしても、土地持分の売却によって、
まとまったお金を手にすることが可能です。




たしかに建替えの問題は、お子様やもしくはお孫さんの代の話になってくる
事かも知れませんが、不動産という資産をお持ちいただくにあたって、
『土地の価格』という視点も物件をお選びいただく際のご参考にしていただ
ければと思います。




日本財託　第２営業部　岡本　典久




◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから


mg-info@nihonzaitaku.co.jp




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■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様の生ナマレポート≪最新版≫ ■


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◆ 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！

購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。



【老後の年金を作る　Ｎｏ.４７】
『まさか私が不動産投資をするなんて思ってもいませんでした』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html




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■ ３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』 ■



２００８年６月１５日（日）ＰＭ１：００〜４：００開催



〜 参加無料 〜

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★ 第２３回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー ★

〜開催のお知らせと参加者募集について〜



◆ 成功するマンション投資は実績５，３００戸の賃貸管理会社に聞け！』



当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。



『ファンドバブルは何故起こったのか？』

『都心部の地価上昇に急ブレーキがかかったその原因』

『マンションディベロッパーが売り惜しみから負け惜しみに転落した理由』



そして、

『今後の地価はどのように動くのか』

『都内中古ワンルームマンション価格はどうなるのか』など、



最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。



最新の不動産市況を知りたい方、物件購入のタイミングを見極めている方、
必見です！




また第２部では
「入居率９９％ 成功するマンション経営のノウハウを大公開！」
と題しまして、



年間を通じて９９％以上の入居率を維持しているバックナンバー｜日本財託グループの
他社ではマネできない『当社独自の入居者募集のノウハウ』や
『会員数１２００名以上！日本唯一のポイント会員システム』
『他社と当社の入居者募集姿勢の決定的な違い』
そして『早期に入居者を決める４つの支援体制』など、
より実践的で具体的な内容をお話いたします。



ご期待下さい。




さらに、第３部の「あなたにあった物件の選び方」では、



『築浅物件』と『バブル期物件』の特徴の比較や、
現金で購入した場合の収支、そして頭金を入れてローンで物件を購入した
場合の収支状況を実際の数値を用いてシミュレーション！



あなたの目的や状況に最も適した物件の選び方をご紹介いたします。




また、セミナー終了後には、別室に相談会会場を設け、
専門スタッフによる個別相談会も開催！



このセミナーを通じて、
あなたも経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。




◆ セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
↓ ↓ ↓ ↓
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■ ４．『あなたも今日から敏腕大家さん!!ステップアップセミナー』 ■

7月6日（日） 物件見学会開催のおしらせ

〜 参加無料 〜

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★ 敏腕大家さんを目指す！『あなたのためのステップアップセミナー』 ★

〜物件見学会開催のお知らせ〜



書店にはたくさんの不動産投資本がならび、関連したセミナーも活況です。



しかし、いくら本やセミナーそしてインターネットで勉強したとしても、
そこから得られる情報には限界があります。



物件を購入する時には実際に物件をその目で見極めて、
決断を下さなければなりません。



不動産投資の方法やその理論に関しては万全のはずが、
いざ物件を見て判断する必要が出てくると、何を基準に判断してよいかわか
らない。



そして、結局は『利回り』や『駅までの距離』そして『物件の見た目だけ』
という漠然とした基準で選んでしまう。



はたして、本当にこのような基準で重要な決断を下してよいのでしょうか。



『この物件を買うのか、買わないのか。』
必要とされるのは座学で得られる知識だけではありません。



実際に物件を見て、その善し悪しを判断できる『確かな目』が必要とされる
のです。



物件を購入する際には、必ずその目で確認すべきポイントがあります。



今回の物件見学会では、当社が実際に販売・管理している物件を専門スタッフ
が同行のうえ見学し、物件を選ぶ際にどこに目をつけて、物件の善し悪し
を確かめればよいのか、そのポイントをご説明いたします。




『物件の見る目』を養いたい方や、
これから物件を購入しようと考えている方、
すでに物件をお持ちの方も是非この機会に見学会に参加され、
『入居率９９％を誇る賃貸管理会社の物件の選び方』を体験してください。



バックナンバー｜日本財託グループの高い入居率を裏付ける『必ず入居者がつく！』という
確かな物件を見極める目。



この物件見学会で身につけていただければ幸いです。



皆様のご参加を心よりお待ちしております。




第１回物件見学会の模様はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html



※『ステップアップセミナー　物件見学会』のお申し込みはこちらから
（参加無料）
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html



※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。



※見学会では参加者を各班ごとに分け、物件をご案内いたしますので、
同伴されたい方がいる場合は、事前にお申し出下さい。



※物件見学会でご案内する物件は当社管理物件であり、販売可能な物件
ではありません。あらかじめご了承下さいます様、お願い申し上げます。




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■ ５．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！ ■

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〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや
休日の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。



不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。



◆相談者の声は、こちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html




◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。
※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html




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■ ６．賃貸管理はお任せください！ ■

都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、あなたの期待に応えます。

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『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
『木造アパートでも入居者を見つけてくれますか？』
というあなたの声にお応えします！



★空室、滞納、入居者トラブル・・
賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。



ご相談はこちらから

⇒ https://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/contact.html



★管理を委託したオーナー様の声はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html



★当社の賃貸管理システムについてはこちらから　
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/trust/index.html




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■ ７．物件をお探しの方、お持ちの物件の売却を検討中の方　大歓迎！ ■
安心と信頼の輪を広げる「バックナンバー｜日本財託グループの仲介」のご案内

〜無料査定実施中〜

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『不動産の売却を考えているのだが、どこに相談したらよいか分からない』
『マイホームを探しているのだが、なかなかよい物件が見つからない。』



このようなお悩みを抱えている方、いらっしゃるのではないでしょうか。



不動産は大変高額な商品です。
人が一生のうちに売買する機会はほんの数回でしょう。



そんな数少ない大切な機会だからこそ、
本当に信頼できる不動産売買のパートナーが「あなたには必要なのです」



不動産は単なる商品にはとどまりません。



不動産には、お住まいの方、そして利用されていた方たちの大切な思い出が
詰まっています。



そして、これからマイホームを購入される方にとっては、その物件は希望溢
れる新しい暮らし、生活そのものです。



パートナーに求められているのは、
心から信頼して相談できる会社であるのかということ。



つまり『信頼と安心』が求められているのです。




はじめは一人のオーナーの１戸のマンションからスタートした日本財託グル
ープですが、いまでは２３１３名のオーナー様から５３６５戸の管理を頂戴
しております。



『管理を通じてお客様と一生涯のお付き合い』という経営理念を掲げ
一人ひとりのオーナー様と向き合い信頼関係を築き上げてきたからこそ、
いまのバックナンバー｜日本財託グループがあります。



管理業務にとどまらず、不動産仲介業務を通じて、
この信頼の輪を広げ、お客様同士のご縁をつないでいく存在になりたい。



あなたの信頼に答えるパートナーでありたい。



私たちはこのように考えております。



そして、不動産売買に携わるすべての人々が、
心から満足される仲介業務を行うことをお約束いたします。




不動産の売買を検討中の方、そして売買に関して相談されたい方
ぜひご気軽にお問合せ下さい。



また、不動産の売却を検討中の方には、
当社専門スタッフによる無料査定も実施中です。



ぜひご気軽にご利用ください。




★無料査定、ご相談をご希望の方はこちらから

⇒ https://www.nihonzaitaku.co.jp/mediate/form.html



※無料査定は、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県所在の物件に限らせて
いただきます。

予めご了承くださいますよう、お願い申し上げます。




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■ ８．編集後記 ■

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ようやく、春の暖かさを感じるようになってきました。



我が家の４畳半ほどのスペースの小さな庭にも春の訪れを感じます。



この季節は、休みの日にガーデニングとはまでは行きませんが
庭いじりをやってます。



ちょっと柄にもないですが・・




私が好きなのは、花とか木では無く『芝生』
青々としてピチッと生え揃った芝生の庭にあこがれてます。



４畳半のマイガーデンにも２年前の春に芝生を植えました。



すぐに、イメージ通りのビューティフルな芝生の庭になるかと思いきや、
これがなかなか手入れが大変で難しいんです。



放って置くと、所々薄くなってきたり、
必要以上に伸びてくる所があったりしてまだら模様になってしまいます。



そうなると、はさみで切りそろえたり
ローンスパイクとやらで刺激を与えながら通気用の穴をあけたり
肥料をふりかけたり、熊手でブラッシング？したり
けっこう手間が掛かります。



男性の育毛と似たようなイメージでしょうか？



こんな感じで我が家の芝生を育ててます。



何事も最初が肝心。



新しい芽が出てくる春先が勝負です。




私どもがご提案している不動産投資も「最初が肝心」です。



区分なのか１棟なのか

中古なのか新築なのか

都内なのか地方なのか



スタートいかんで、将来の結果は大きく違ってくると思います。



公的年金が期待できない今後の人生に備え、
お客様と共に今できる事を、着実に実行していきたいと思っております。




日本財託　第２営業部　O・N




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構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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