★―――――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.71 ――――――――
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１．２０１０年問題　オフィス市場の危機！？
〜　いま問われる『東京』のブランド力　〜



２．マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫



３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜



４．「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
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7月6日（日）物件見学会開催！



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８．編集後記




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■ １．２０１０年問題　オフィスビル市場の危機！？玉突き現象の発生！ ■

〜　いま問われる『東京』のブランド力　〜


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六本木ヒルズ、丸ビル、汐留シオサイト。



皆さんよくご存知のこれらのオフィスビルは、
すべて２００３年に竣工されたものです。



２００３年は、これらのオフィスビルを含め東京都２３区内では、
専有部分が１万平方メートル以上の大規模オフィスビルが４０棟も完成しま
した。



相次ぐ大型オフィスの竣工に、都心部のオフィスが供給過剰になり、
不動産市況が落ち込むのではないかという、
いわゆる「２００３年問題」が取り上げられました。




そして、
いま「２０１０年問題」が取り正されています。



２０１０年問題とは、
２００５年から２０１０年にかけて団塊世代の約１０万人が退職を迎え、
オフィス人口が減少。



それにしたがって、オフィス需要が減少するのではないかという問題です。



２００３年問題と２０１０年問題の大きな違いは、
前者がオフィスビルの超過供給による需給バランスが悪化であったのに対し
て、後者はオフィス人口の減少が引き金となったオフィス需要の減少による
需給バランスの悪化です。



つまり、
２００３年問題は供給側の問題であり、
２０１０年問題は需要側の問題であるということです。




実際「２００３年問題」の結果はどうだったのかというと、
事前に問題視されていたような「大量の空室の発生」はありませんでした。



２００３年問題の裏側で起こっていたのは、
『テナントの玉突き現象』です。



例えば、インターネット検索サイト大手の「ヤフー」。
現在、六本木ヒルズに本社を構えていますが、
移転前は青山に本社がありました。



そして、移転前にヤフーが入っていたオフィスビルには、
現在、別のテナントが入っています。



このようにして、次から次へとテナントの移転が始まり、
玉突き現象が発生するのです。



そして、
都心から遠く、設備の古い地方のオフィスビルが影響を受けたのです。



極論を言えば、
２００３年問題による玉突き現象によって割を食ったのは、
地方にある古いオフィスビルだっのかもしれません。



なぜ、賃料が高いにも関わらず、
新しいオフィスビルに移転するのでしょうか。




その一因には「ブランド力」があげられます。



一部上場しているような大企業、特に「ＩＴ企業」ではその企業の知名度、
ブランド力がものをいう傾向にあります。



楽天が球団を保有しているのも、
企業自身の知名度をあげようとする手法の一つです。



そのような企業は都心に新しく立派なオフィスビルが出来れば、
転居する傾向があります。



都心の最新のオフィスビルに本社を構えるということ自体が、
彼らの『ブランド力』を向上させるのです。



つまり、大企業は『東京』に価値を、そして『ブランド力』を見出している
のです。




ＩＴ企業を始めとする大企業が東京に価値を見出しているように、
いままで以上に東京に注目が集まっているのです。



あらゆるものが『東京』に一極集中化していく。
このような時代に突入しているのです。



そんな時代だからこそ、
東京の不動産に投資するのか、地方の不動産に投資するのか。



スタートの時点で、その後の不動産経営の成否が決まってしまうのかもしれ
ませんね。





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■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様の生ナマレポート≪最新版≫ ■


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■ ４．『あなたも今日から敏腕大家さん!!ステップアップセミナー』 ■

7月6日（日） 物件見学会開催のおしらせ

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★ 敏腕大家さんを目指す！『あなたのためのステップアップセミナー』 ★

〜物件見学会開催のお知らせ〜



書店にはたくさんの不動産投資本がならび、関連したセミナーも活況です。



しかし、いくら本やセミナーそしてインターネットで勉強したとしても、
そこから得られる情報には限界があります。



物件を購入する時には実際に物件をその目で見極めて、
決断を下さなければなりません。



不動産投資の方法やその理論に関しては万全のはずが、
いざ物件を見て判断する必要が出てくると、何を基準に判断してよいかわか
らない。



そして、結局は『利回り』や『駅までの距離』そして『物件の見た目だけ』
という漠然とした基準で選んでしまう。



はたして、本当にこのような基準で重要な決断を下してよいのでしょうか。



『この物件を買うのか、買わないのか。』
必要とされるのは座学で得られる知識だけではありません。



実際に物件を見て、その善し悪しを判断できる『確かな目』が必要とされる
のです。



物件を購入する際には、必ずその目で確認すべきポイントがあります。



今回の物件見学会では、当社が実際に販売・管理している物件を専門スタッフ
が同行のうえ見学し、物件を選ぶ際にどこに目をつけて、物件の善し悪し
を確かめればよいのか、そのポイントをご説明いたします。




『物件の見る目』を養いたい方や、
これから物件を購入しようと考えている方、
すでに物件をお持ちの方も是非この機会に見学会に参加され、
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バックナンバー｜日本財託グループの高い入居率を裏付ける『必ず入居者がつく！』という
確かな物件を見極める目。



この物件見学会で身につけていただければ幸いです。



皆様のご参加を心よりお待ちしております。




第２回物件見学会の模様はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html



※『ステップアップセミナー　物件見学会』のお申し込みはこちらから
（参加無料）
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※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。



※見学会では参加者を各班ごとに分け、物件をご案内いたしますので、
同伴されたい方がいる場合は、事前にお申し出下さい。



※物件見学会でご案内する物件は当社管理物件であり、販売可能な物件
ではありません。あらかじめご了承下さいます様、お願い申し上げます。




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■ ８．編集後記 ■

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突然ですが、最近『カレー』にハマッています。



カレーといっても、日本のカレーではなく、本場インドのカレーです。



地元に本場のカレー屋さんができたので、たまたま食べにいったら、
すっかりはまってしまったのです。



焼きたてナンに、アツアツのスープをたっぷりとつけて食べるカレーは
格別です！



仕事帰りや休日のお昼によく食べに行き、
週に３回行くことも珍しくありません。
お店のおかみさんともすっかり顔なじみなりました。




実は、何度か本場インドのカレーを食べさせてくれるお店にいったことが
あったのですが、どれも私の口にはあいませんでした。



私のお気に入りのお店は、ひょっとしたら日本人でも食べやすいような味に
作ってあるのかもしれません。



やはり大切なのは、お客様が望んでいるものを提供するという姿勢ですよね。
このお店が本場インドカレーにこだわっていたのならば、ここまで頻繁にお
店に通うことはなかったでしょう。



伝えたいもの、提供したいものを押し付けるのではなく、
お客様が本当に望むものを伝え、そして提供する。



あたり前のように、見えてなかなか難しいのかもしれません。



特に、商品やサービスに絶対のこだわりをもっていると、
得てしてお客様のためになると思ってサービスの押し付けになりがちです。



受け取ってもらえるから、提供することができる。
この考え方が重要なんですよね。



自分達のやり方の押し付けにならないよう、心がけていきたいと思います。




マーケティング部　S・H




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