★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.93 ――――――――――
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◆――――――　オーナー様専用ページを開設致しました！　――――――◆

１０月からオーナー様専用ページが開設しました！

このオーナー様専用ページでは、
毎月の家賃収入を記した月間送金明細書と
年間の収支状況を明らかにした年間送金明細書が閲覧できます。

海外や外出先でもパソコンが利用できる環境さえあれば、
ご自身が所有する物件の収支状況を『２４時間いつでもどこからでも』
ご確認いただくことができます。

さらに、ご住所の変更や書類の送付先の変更等、各種登録情報の変更も
オンライン上で手続きすることが可能です。

また、日本財託グループからオーナーの皆様へのプレゼントやイベントの
告知なども随時行っております。

オーナー様との新しいコミュニケーション窓口であるオーナー様専用ページ
に是非ご期待ください。

オーナー様専用ページの詳しい内容はこちらから！
https://www.nihonzaitaku.co.jp/owner/guide/index.html


◆―――――――――――　９月末現在の管理実績　―――――――――――◆

オーナー様数２，５１０名、管理戸数５，９０９戸、入居率９９.３５％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――――◆


１．賃貸管理会社社員のよもやま話
第２４回　なんでもやる課『管理課の一日に密着！』


２．マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫


３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜


４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中


５．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

６．編集後記


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■ １．賃貸管理会社社員のよもやま話

第２４回　なんでもやる課『管理課の一日に密着！』

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● 管理課は『なんでもやる課』である

私が所属している管理課は

｢この仕事をしています｣と一言ではいえないほど、
いろいろな仕事があります。

当社では、これらの仕事をまとめて『お困り』と言っております。

『お困り』業務の内容を説明しますと

１　部屋の設備（エアコン等）の修繕交換依頼
２　騒音など隣人とのクレーム処理
３　漏水・空き巣被害への対応
４　建物の管理会社から排水管洗浄立会依頼
５　カギの紛失、入居者と連絡がとれない場合の確認
６　住宅用火災報知器設置について

などがあります。

これらの仕事は一見すると地味ですが、解決にとても手間がかかるものです。

そしてひとつひとつ丁寧にこないしていかないと、
大きな事故につながってしまいます。

また、前日から「明日はこの業務とあの業務をやってしまおう」と、
あらかじめ考えたとしても、なかなか計画どおりには進みません。

ほとんどのお困りごとは突然連絡が入り対応しなければいけません。

あたりまえですが、予定がたてられないものばかりなのです。


それでは、管理課のメンバーがどのような一日を過ごしているのか
ここで紹介したいと思います。


一日の始まりは、「２４時間３６５日対応のコールセンター｣からの
依頼対応です。

緊急を要するものについては、即時対応しております。
この点、どのような依頼が緊急性が高いのか、
緊急性が高い案件が重なった場合にはどちらを優先していくのか、

そして、複数の案件をどのように同時平行でこなしていくのか判断が問われ
ます。


今日は、昨夜依頼があったエアコン故障など修理依頼３件あり、
入居者の立会日程調整を行います。

ここまでは、通常行っている仕事内容です。

それ以降は、急に電話が入って対応する事になります。

『ジリリリリ』

さあ、電話が入ってきました。

｢管理会社の○○です。
△△マンションの３０１号室は、日本財託さんが、管理していますよね。
実は下の部屋の天井から水が漏っています。何とかしてください！｣

漏水事故の発生です。
しかも、どうやら当社管理している部屋に原因がありそうです。


早速、入居者へ連絡することにします。

しかし、何度携帯電話に連絡を入れても電話に出られません。
やはり日中は入居者様も勤務中ということもあり、連絡がつきません。
ここは留守番電話に用件を入れて、先方からの連絡を待ちます。


数時間後、やっと入居者様と連絡がつきました。
お部屋で漏水が起こっていることを伝えましたが、漏水事故を起こすような
ことは一切心当たりがないとのこと。

こちらとしても、これでは引き下がりません。
現実に漏水が発生して、階下に被害を与えているのです！

とにかく、室内を確認したいので一度自宅に戻って欲しいと依頼しても
相手は『勤務中だから無理です』の一点張り。

熱心に事の重大さをご説明してもよく状況がわかっておられない様子です。

電話すること数十分。

結局、自宅にお戻りと頂くことはご了承いただけませんでしたが、
当社にあるスペアキーでお部屋に入り、室内確認することはご了解して頂き
ました。

早速、専門業者に同行してもらい室内確認です。
確かに、入居者様が話されたように室内には水をこぼしたような形跡はあり
ません。

しかし、キッチンの下を見てみると・・
ありました！

キッチン下の給水管が劣化し、そこから水が漏れていたのです。
その場ですぐに給水管を交換して被害の拡大を防ぎました。

そして、階下の入居者様へ謝罪をし、
階下の管理会社へは漏水箇所の原因の特定と修理が済んだ旨を伝えました。

このあとは、階下の被害状況の調査確認と漏水被害箇所の修理費用の見積り
をとり、保険会社とのやり取りが始まります。


これが、漏水事故の初期対応になりますが、この他にもまだ行うべきこと
は沢山あります。

ちなみに、保険金がおりて工事が完了するまで、
およそ１ヶ月ほどかかります。


今回のケースのように、
『給水管からの階下への漏水』で、被害を及ぼした場合は、
漏水被害を起こしたマンションオーナー様へこの施設の管理責任が問われます。

そこで、このような漏水被害をカバーするには、
『施設賠償責任保険』に加入することで自己負担リスクを回避することができます。

この『施設賠償責任保険』は建物や設備の管理ミスが原因の事故をカバーす
ることが可能です。

つまり、建物の設備である給水管やパッキンの不備などによる漏水事故には絶大
な威力を発揮するのです。。

ちなみに、この『施設賠償責任保険』は当社が代理店をしているＡ保険会社
の場合、１０年契約で保険料は３０００円で１日に換算すると１円にも満た
ない金額となっています。

当社では万が一の事故に備えて、オーナー様にはこの施設賠償責任保険に
ご加入いただいております。


また、私が漏水事故の対応している時、
他の部員もまた別の案件に対応いてました。

『電気ポットの電源を入れたままで出てしまった。
火事になると困るので部屋に見に行って欲しい』というのです。

たしかに、万が一にでも火災になってしまったら一大事です。
これも、現場に急行して室内を確認する必要がありました。
幸い、電気ポットにはコンセントが入っていたのみだったので、
火災が起きることはありませんでした。


さらに、
地方に住むご両親から、

『息子と連絡がつかなくなって数日がたつ。
心配だから部屋の様子を見に行って欲しい。』

との連絡がありました。

事件や事故に巻き込まれていたり、病気で倒れてしまっている可能性もある
ので、これも至急室内の様子を確認する必要があります。


しかし、実際にお部屋に駆けつけてみると
単に、携帯電話が壊れていて連絡がつかないだけでした・・


こうして、管理課の一日は過ぎていきます。


私たち管理課は、このような仕事を行うことにより
入居者様が安心して、そして快適に生活できるよう頑張っています。


また、オーナー様に対しても大切な資産を守っていきます。
これからも一つ一つ的確に事務をこなし迅速な対応を心がけていきます。


日本財託管理サービス　管理部管理課　天野　和之



◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様の生ナマレポート≪最新版≫

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◆ 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！

購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。


【老後の年金を作る　Ｎｏ.６７】
「人生お金がすべてとは思いません。しかし・・」

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■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』

２００８年１１月９日（日）ＰＭ１：００〜４：００開催

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◆　お急ぎください！お席が残りわずかです！　◆


１１月８日（土）のセミナーはお申込が定員数に達したため、
お申込の受付を締め切らせて頂きました。

１１月９日（日）のセミナーも残席が少なくなってきております。
セミナーの開催日に近づくにつれてお申込が集中する傾向がございますので、
セミナーへの参加をご検討中の方は、お急ぎくださいますようお願い致します。

皆様のセミナーへのご参加をお待ちしております。


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『なぜ、いまが買いどきなのか』
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⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/report08.html


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■６．編集後記　■
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先日休暇を頂き、沖縄旅行に行って参りました。

青い空と、緑がかった綺麗な海。
東京で生活する私に取っては、同じ日本とは思えない景色に
ただただ感動するばかりでした。

今回の旅行の目的のひとつが、沖縄そばの食べ比べです。
事前に雑誌をチェックして、３泊４日の旅行中に４杯も食べました。

創業１００年続く伝統の味を守る店から、
基本をベースにアレンジを加え、人気店となったお店まで
どの店にもそれぞれの特徴があり、大変美味しかったです。

当社も変わらぬサービスとして、毎月３,１５０円の手数料で
物件を管理をさせて頂いたり、エアコンや給湯器の交換の際には
１０年間の保証を付けさせて頂いたりと、オーナー様のお役に立つ
サービスの提供に努めています。

１０月からはオーナー様専用サイトを開設し、
ホームページ上での送金明細の閲覧や住所変更などの登録情報の
変更手続きなどができるサービスを始めました。

良い部分は守り続け、変えていける部分は変えて行く。
そしてこれからも、皆様に満足される管理会社を目指し
日々努力して行きたいと思います。


管理部　業務課　S・K


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構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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