★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.105 ――――――――――
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１．『築浅物件』ｖｓ『バブル期物件』

あなたにふさわしい物件はどちらか？

第２回　バブル期物件の魅力に迫ります！　　


２．マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫



３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜


４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中



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都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
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６．編集後記



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毎回、好評を頂いている日本財託グループ主催の
『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』。

このセミナーを紹介した動画、

『１分でわかる

サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』

をこのたび作成致いたしました。

動画では、セミナーの内容の一部をご紹介しており、
またセミナーの風景もご覧頂くことができます。


セミナーに興味があったけれども、

『不動産投資のセミナーはなんだか怖くて参加に二の足を踏まれていた方』

『どういったセミナーが行われているのか、

どのような方が参加されているのか興味のある方』

ぜひご視聴ください！


≪セミナー紹介動画はこちらから≫

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≪セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）≫

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■ １．『築浅物件』ｖｓ『バブル期物件』

あなたにふさわしい物件はどちらか？

第２回　バブル期物件の魅力に迫ります！

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価格が手ごろで、利回りも高い『バブル期物件』か？

それとも、
バストイレ別、高速インターネット環境などがある
ハイグレードな設備を備えた『築浅物件』か？

中古マンションには大きく分けて『バブル期物件』と『築浅物件』があり、
前回のコラムでは、
築浅物件の魅力についてお話させて頂ました。

≪前回の『築浅物件の魅力』についてのコラムはこちらから≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/vol104.html


それでは今回は『バブル期物件』の魅力についてお話し致します。


まず、バブル期物件とは
いわゆるバブル景気の８０年代後半から９０年代の初頭のバブル期に分譲さ
れた物件のことです。

中心価格帯が８００万円〜１２００万円と手ごろで、利回りも手取りで６％〜８％と
高い点が特徴です。

その反面、３点式ユニット（バスとトイレが一緒）であったり、
ガス口がひとつしかない等、築浅物件と比べると設備面で見劣りするのが
デメリットといえます。

また、築浅物件のお部屋の広さが２０〜２５m²なのに比べて、
バブル期物件の広さは１６〜２０m²と手狭になっています。

お客様にバブル期物件をご案内すると、
この設備とお部屋の広さを見て、バブル期物件を敬遠される方が
いらっしゃいます。

当社では以前にバブル期物件と築浅物件の両者の特徴を知っていただくために
お部屋のなかを見学できる『物件見学会』を以前開催していましたが、
参加されたお客様はやはり築浅物件のほうによい印象をもたれていました。


バブル期物件をご案内して、
表情がこわばっているお客様を見ると
その方の心の声が聞こえてきそうです。

『本当にこの部屋で入居者が決まるのか！』と。


大丈夫です。

それでも、都内の物件であれば入居者は決まります。


バブル期物件の平均的な家賃水準は６万円〜７万円です。
実は、一番入居希望者の数が多いのはこの家賃水準のお部屋なのです。

ワンルームマンションの入居者は、若いビジネスマンや学生が中心です。
だからこそ、彼らの所得水準に見合ったお部屋に需要が集中するのも、
ある意味当然です。

部屋探しをされる方の、第一条件は『家賃』。

その次に『交通アクセス』、立地ですね。

つまり、部屋の間取り、設備は絶対視されないのです。


適正な家賃設定と立地。

この２つの条件が整っていれば、バブル期物件だからといって
入居者がつかないということはないのです。


また、バブル期物件を購入した場合、

すでに分譲されてから十数年たっているので、
いざ定年を迎えたときには建物がボロボロになって
家賃収入どころではないのでは？

このように思われる方もいらっしゃるはずです。

一般に、大手ディベロッパー・大手ゼネコン施工の物件であれば耐用年数は
６０年ほどといわれています。

したがって、築１５年の物件であっても少なくともあと４０年以上は
収益を期待することができます。


仮に手取り利回り６％、価格１０００万円の物件であれば
月額５万円、年間手取額は６０万円になります。

単純に計算して１６年８ヶ月後にはもとをとることができます。
これ以降の家賃収入はすべて利益です。

残存年数を考えてもさらに１，０００万円の収入は得ることができます。


このように、バブル期物件は築年数がたっているとはいえ、
立地が良い場所であれば入居者もつきますし、
また初期投資額を回収しただけでなく、さらに十分な家賃収入を手にする
ことが可能です。


ただし、
バブル期物件を購入する際に気をつけていただきたい点があります。


それは『物件がきちんと管理されているかどうか？』確かめることです。

なかには、築２０年経過しているにもかかわらず、一度も大規模修繕工事
を行ったことがない物件や修繕積立金が満足に積み立てられていない物件
など、ずさんな管理が行われている物件もあります。

管理がおろそかな物件は、それだけで建物の耐用年数を短くしてしまいます。

まさに、建物の寿命は管理次第です。

だからこそ、
物件購入前には『重要事項調査報告書』を必ず確認し、
修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、
これまで計画的な修繕を行ってきているのか、
確かめることが重要です。


日本財託　マーケティング部　S・H


◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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■６．編集後記　■
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最近、会社から帰ったあとに多摩川沿いをランニングすることが
習慣になっています。

というのも、
今年開催される東京マラソンにエントリーしており、
なんとか４２．１９５キロを完走できるように、
いまからトレーニングをしているのです。

はじめてランニングを始めたときは５キロ走っただけで、
翌日は太もも、ふくらはぎがひどい筋肉痛になりましたが、
いまではコンスタントに１０キロを走ることができるようになりました。

トレーニングを始めて、まだ１ヶ月ほどですが目に見えて走る距離が伸び、
さらに体全体がシェイプアップされていくのを見ると、
ますます『よし！今日も走ろう！』という気になります。

またipodを使えばトレーニングの内容をウェブ上で管理することができる
ので、累計走行距離が伸びていくのを見ることも楽しみです。

どちらかというと、三日坊主で終わることが多い私ですが、
今回マラソンのトレーニングを始めたことでものごとを継続させる秘訣を
つかんだ気がします。

それは、
『成果を目に見えるようにすること』

たとえば、勉強に取り組むのであれば定期的に小テストを設けて成果を図っ
たり、毎日の勉強時間を手帳に書いたり、棒グラフにして目に見えるように
してもいいかもしれません。

『今年こそは○○にチャレンジする！』と新年気持ちも新たに決意されて
いる方は、ぜひ成果を目に見えるようにしてはいかがでしょうか？


日本財託　マーケティング部　S・H


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