★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.108 ――――――――――
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１．『地方アパート経営の危険性！？』 　　　　　　　　　
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■ １．『地方アパート経営の危険性！？』 　　　　　　　　
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不動産投資の代表的なリスク、
それは「空室リスク」です。

いくら利回りの高い物件を購入したとしても、
それはあくまでも
『入居者がつき、そして家賃収入が入る』
ということを前提とした話です。

せっかく貯めた資金を使って投資用マンションを購入しても、
入居者が付かなければ、収入はゼロ。

毎月のローンの支払いだけでなく、
管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費を考えると、
収支はマイナスを辿る一方です。

ひとたび物件選びを間違えると、
『あとに残るのはローンばかり』
という恐ろしい結果になりかねません。


では、長期的・安定的に家賃収入を得ることのできる物件、
空室リスクが低い物件を選ぶポイントは、
どこにあるのでしょうか。

家具付きの短期契約を中心に業績を伸ばしてきた
賃貸業界有力企業Ａ社の戦略転換を例に、
考えて見ましょう。

２００９年１月５日付の全国賃貸新聞に、
Ａ社の２００９年の戦略転換についての
記事が掲載されていました。

Ａ社は昨年不採算商品だった短期商品を取りやめ、
都心部に主眼を置いた長期契約商品の強化を図るそうです。

社の入居率は、２００８年１２月時で８５．９２％。
前年同月比５．３４％の入居率減少です。

２００８年度のＡ社の管理戸数は約４５４，０００戸なので、
ざっと計算して１９，０００戸以上もの空室が増加したことになります。

なぜ、こんなに多くの空室が出てしまったのでしょうか。

最大の原因は、昨今深刻化する、企業の雇用調整です。

Ａ社は法人契約が全体の４２％を占めています。
全国の工場建設ニーズに合わせて供給している「地方物件」を
数多く抱えていたため、
得意とする法人マーケットの縮小による影響を
まともに受けてしまったのです。

特に自動車業界では、契約社員の契約打ち切りなどで
空室増加がますます懸念されています。

ただでさえ、賃貸需要の弱い地方や郊外で
特定の企業に依存する地域では、
今回のようなことが起きると入居率に大きな影響が出てしまうのです。

しかし、
地方のように賃貸需要が少なくなった地域もあれば、
逆に高くなっているところもあります。

首都圏、特に東京に限っては、
人口・単身世帯数ともに大幅に増加しているのです。

平成２１年１月３０日公表の総務省統計局のデータによると、
平成２０年度の年間転入超過数は、
東京都が８３，０００人と最も多く、
２位の神奈川県（２９，６４６人）の約２．８倍と、
大差をつけています。

景気低迷の影響により、雇用を通じた人口集中が弱まる現在でも、
依然として東京の人口は増加し続け、
特に東京の都心、２３区内へ一極集中化傾向は強まっています。

将来的にも需要が減少していく心配はありません。

Ａ社が地方ではなく、
都心部に主眼を置いた戦略に切り替えた理由も
ここにあるのでしょう。

空室リスクを抑える物件選びは、実はとてもシンプルです。

人口が多いエリア、
賃貸需要の強いエリア
つまり、東京エリアの物件を選ぶことです。

高利回りが見込めるからといって、
地方や郊外の地方アパートを購入してしまうと、
取り返しのつかないことになりかねません。

不動産投資を始めるなら、
今後も賃貸需要が確実に見込まれる
東京エリアの物件を選ぶことをおすすめします。


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