冬のボーナスの時期が近付いてきました。

2020年、冬のボーナスの見通しに関する調査では、
民間企業の一人当たりの支給額は約35万円。
（三菱UFJリサーチ＆コンサルティング調査）

新型コロナウイルスの影響もあり、
これは昨年と比べて、およそ10％以上も下がっているとのことです。

この先の見通しも立たない状況では、
多くの方がボーナスを貯金にまわすのではないでしょうか。
しかし、忘れてはいけないのは、銀行にお金を預けても
『プラスにはならない』ということです。

将来のために何もせずに貯金しておくことが、
かえって老後のリスクを高めてしまうことに繋がりかねません。

そこでお勧めする方法が、ボーナスのうち一部の資金を
資産運用に充てることです。

なにも多額の資金を充てる必要はありません。
まずは「10万円」から始めてみてはいかがでしょうか。

夏と冬のボーナスからそれぞれ10万円、年間20万円であっても、
長期間、継続していくことで将来に大きな差が生まれてくるのです。

そこで今回のコラムでは、夏と冬のボーナスから出した「10万円」が
将来の資産形成にいかに効果を発揮するのか、シミュレーションをもとにご紹介します。

それでは、年間20万円を上限に、
「つみたてNISA」と「不動産投資」で運用した場合を考えてみましょう。

まずは、つみたてNISAです。
年利4%、毎月1.6万円（年間で19.2万円）を運用した場合でシミュレーションします。
非課税で20年間運用できる『積立NISA』では、20年間で運用総額584万円となり、
そのうちの運用益は184万円です。

これは老後の生活資金の足しにしても良いし、
新たな資産運用の元金にしても良いでしょう。

とはいえ、この資金は使ってしまえば、
いつかは無くなってしまう資金です。

老後の生活設計に役立つ資産運用で求められるのは、
資金を生み出し続ける仕組み、つまり収入源を作ることです。

収入源として有効な手段が不動産投資です。

不動産投資というと、多額の資金が必要になると想像されている方もいるかもしれませんが、
購入時の諸経費もローンで賄うことができる金融機関もあるので、
10万円の自己資金からスタートできます。

具体的にシミュレーションしてみましょう。
価格2,100万円の中古ワンルームを諸経費も含めた借入金2,160万円で
35年間、支払利息1.64%で購入します。

毎月の家賃収入から管理費や修繕積立金を差し引いた手取り家賃収入69,300円に対して、
毎月のローン返済額は67,627円となり、毎月のキャッシュフローは黒字となります。

これに加えて年2回のボーナスから合計20万円を繰上返済に充てた際に、
何年でローンは完済できるでしょうか。
今回は計算を簡略化するために、空室や滞納、税金等は考慮せずに計算してみます。

すると投資用ローンは26年6カ月で完済することができます。

この間の繰上返済総額は540万円、購入時の自己資金10万円をあわせた550万円の資金で
2,100万円の不動産と月額手取り家賃69,300円（年間831,600円）が
毎月手に入る仕組みが完成します。

仮に、同じ26年6ヵ月でつみたてNISAを運用した場合、
資産総額が約900万円ですから、その差は歴然です。

もちろん、不動産投資は空室や家賃下落、エアコン・給湯器の故障、
入居者退去後のリフォーム費用、固定資産税などの支出もあるので、計算上の数字通りにはいきませんが、
それでも、不動産投資のほうが、はるかに効率的に資産を拡大していくことが可能です。

さらに、資金に余力がある方であれば、
繰り上げ返済額を増やすことで、もっと早くローンを完済することも可能です。
そうすれば、家賃収入を次のマンション購入のローン返済にあてることもでき、
資産形成のスピードも加速していきます。

30代半ばの女性Aさんも、少額の自己資金から不動産投資をスタートした方のひとりです。

最初にご相談を受けたのはコロナウイルスが本格的に流行する前でしたが、
購入直前に緊急事態宣言が発令されました。

一時、不動産投資の話を進めるべきか悩まれましたが、
保有していた株式などの金融資産がコロナウイルスの影響で暴落し、
資産運用における「安定性」について考えるようになったそうです。

そのような状況の中でも、都心のワンルームであれば、
安定して家賃収入が入ってくることに魅力を感じてご購入されました。

とはいえ購入された春先は、まだどのように状況が変化するかも分からなかったこともあり、
まとまった現金を手元に残しておくという意味でも、
自己資金を最小限に抑えてスタートとすることにされました。

今後、状況を見ながら繰上返済を進めていくとのことですが、
仮に今回のシミュレーションと同様に毎年20万円の繰上返済を続けていくと、
定年までにローンのないマンションが手に入る想定です。

ただひとつご注意頂きたいのは、少額の自己資金ではじめられたとしても、
繰上返済は止めないということです。

繰上返済には資産形成を早めるだけでなく、
金利上昇リスクに備えるという重要な目的もあるからです。

不確定な未来に備えるために貯金をしたとしても、
老後を乗り切るだけの資産を作ることは難しく、
むしろリスクを増やしてしまうことになりかねません。

ボーナス直前のこの時期だからこそ、
まずは少額の自己資金から未来に投資をしてみてはいかがでしょうか。

日本財託　資産コンサルティング部
大賀　亮太朗（おおがりょうたろう）

◆　スタッフプロフィール　◆

茨城県常陸大宮市出身の27歳。
資産コンサルティング部に所属し、東京中古ワンルームのご紹介を通じて、お客様の老後の不安を解消することを目指しています。

長年放置していた歯の治療に、本格的に取り組み始めました。
以前よりも食事が美味しく感じるので、食べ過ぎて太らないように気を付けています。