先週16日、来年の税制改正大綱が取りまとめられました。

目玉の一つは、2024年からのNISA制度の恒久化と
総非課税限度枠1,800万円までの投資枠の拡充です。

税優遇制度が増えるのは良いことですが、
これで「資産形成はNISAだけをやっておけば安心だ」
と思っていて良いのでしょうか。

今回はNISA恒久化の制度改定の内容をわかりやすくお伝えしながら、
限度枠「1,800万円」の使い道を、老後までの限られた資産形成期間の中で
どのように考えるべきか、検証していきたいと思います。

まずは2024年からのNISAで何が変わるのか、
現時点で示されている方針を確認していきます。

変更点としては、つみたてNISAと一般NISAの枠が統合し、
これまでどちらか一方しか使えなかったものが、併用可能になることです。

年間の投資上限額は、つみたてNISAで現行の3倍にあたる120万円、
一般NISAを引き継ぐ「成長投資枠」は2倍の240万円に拡大されます。

投資期間の制限もなくなりましたが、
代わりに生涯の投資上限枠が設定されるようです。
その額は1,800万円。そのうち、成長投資枠が1,200万円です。

この1,800万円は買い付け残高ベースとなり、
売却すれば空いた分でまた再投資できる仕組みとなっています。

総じて非課税枠の範囲での投資はしやすくなり、
投資に対しての関心もより一層高まることが考えられます。

資産所得倍増プランの旗印のもと
優遇されたNISA制度の1,800万円の投資枠をフル活用しさえすれば、
老後に向けた資産形成は十分かというと、必ずしもそうとは言い切れません。

同じ1,800万円を自己資金として用いる前提で、
NISAによる投資信託の積立運用と
マンション投資の特長を比較してみましょう。

なお、制度上はつみたてNISAと成長投資枠合わせて
年間最大360万円が投資可能ですが、この金額を毎年の投資資金として
運用に充てられるご家庭は少ないことでしょう。

そこで、より現実的に毎年90万円ずつを、
期間20年で投資していくという設定にします。

NISAの枠内で運用する投資信託は、
運用収益を再投資する積立運用を進めたと仮定します。

運用利回りは、金融庁が算出した国内株式の
平均期待利回りである5.6％で算出してみます。

すると、20年後には投資元本1,800万円と
運用収益およそ1,500万円を合わせて約3,300万円になります。

もしこの時点で売却をすると、運用益の約1,500万円に対して、
本来かかるはずだった約300万円の税金が非課税となり、
手元に残せることが、NISA制度の恩恵です。

一方、マンション投資における特長は、
レバレッジの活用にあります。

すなわち、ローンを利用することができるので、
わずかな自己資金を元に、大きな額の運用を行うことができるのです。

たとえば同じ年90万円を使うなら、
次のような資産形成が可能です。

はじめにローンを用いて、
2,000万円の都心の中古マンションを2戸購入します。

年間の手取り家賃収入が70万円、
手取り利回り3.5％の物件で、
借入期間35年、借入金利1.6％で想定しています。

家賃収入から月々のローン返済額の大部分を
賄うことが可能ですが、さらにここから年に1回、
90万円ずつ、一方の物件の繰り上げ返済を進めていきます。

すると1戸目の物件は14年で、ローンを完済できます。

そして、資産拡大のポイントは、
この時点における2戸目のマンションのローンの状況です。

実はあなたが1戸目のマンションの繰り上げ返済に集中している14年の間に、
2戸目のマンションの元本返済は、
入居者の家賃収入によって着実に進んでいました。

その元本返済額はおよそ700万円で、
これこそが、レバレッジによる資産拡大効果です。

ここからは、さらに資産形成は加速します。

1戸目のローンが完済すれば、
あなたの90万円と1戸目の手取り家賃70万円、
合わせて年160万円を2戸目の繰り上げ返済に充てられるからです。

すると２戸目は6年で完済でき、投資を始めてから20年後に
２戸のローンのないマンションを作ることができる計算です。

将来の価格が変わらないという前提ではありますが、
計4,000万円のローンがないマンション2戸という資産を
20年間で手に入れることができました。

上記のシミュレーションは分かりやすさを重視して、
購入時の諸経費や運用中の固定資産税、空室リスクや原状回復費用、
そして所得税などを含んでいません。

ただ、これらのリスクやコストを考慮したとしてもなお、
入居者からの家賃収入を資産形成に役立てることができるため、
NISA枠のみで投資を考えるより、より早く資産を作ることが期待できます。

また、マンション投資のメリットは、
賃貸需要の旺盛な立地であれば、安定して毎月家賃収入が入ってくるので、
老後の収入源として最適であることです。

金融商品の場合、配当所得という収入源はありますが、
経済環境によってその額は大きく左右されます。

そのため、生活費として活用していくためには、
これまでコツコツと積み上げてきた金融資産を売却して、
取り崩しながら運用を続けることになります。

豊かな老後を送るための生活費の目安は、月35万円と言われており、
その通りに生活すると3,300万円はわずか8年で尽きてしまいます。

また、生活費として活用するといっても、
目減りしていく残高が気になって使いたくても使えないはずです。

先ほどの2戸のマンションがあれば、
毎月家賃収入として、約12万円が手元に入ってきます。

定期収入を生み出す資産さえ持っていれば、
元本を取り崩す必要がないので安心です。

金融商品に頼りきりになってしまうと将来への不安要素は残りますが、
一方で、投資枠の拡大や税金が優遇されるという点で
新NISA制度が使いやすくなっていることも事実です。

繰り上げ返済資金を作るために新制度を活用するなど、
不動産投資と金融商品投資を上手に組み合わせていくことがポイントです。

それぞれの特長をよく理解して、さまざまな選択肢を組み合わせながら、
老後に備えていきましょう。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆ スタッフプロフィール　◆
埼玉県大宮市出身の35歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

先日、大学時代の友人たちと突発日帰り旅行で群馬へ。
「こんにゃくパーク」が想像以上に楽しめました。パーク内には、
運営会社名にちなんだ『たてヨコオいしい！』のキャッチフレーズが溢れています。
ちなみに親戚ではないです。