「これは。。」

あっけにとられ絶句してしまいました。

腰ほどの高さまでに、冷蔵庫や洗濯機、炊飯器、ベッド、
カーテン、その他の家財道具が無造作に敷地内に積み上げられていたのです。

ゴミ置き場に雑然と打ち捨てられているわけではありません。
そこはれっきとしたアパートの中庭です。

今回のコラムでは、アパートの共用部で発生した
粗大ごみの不法投棄トラブルを解決し、満室経営へと導いた事例をご紹介します。

このアパートのオーナーAさんからは、
別の1棟アパートの管理をお預かりしていました。

『所有している別のアパートの管理会社が頼りないので、管理を変更したい』

相談を受けて、現地確認に赴いたところ、
衝撃の光景が飛び込んできました

物件は、JR山手線が通る新大久保駅から徒歩圏内にあり立地は抜群です。

韓国料理や韓国コスメ、K-POP関連のお店が立ち並ぶ繁華街からもすぐ近くの場所で、
利便性も申し分ありません。

築年数はまだ15年も経っておらず、
建物自体の外観も古めかしさは感じることはありません。

ところが、ご相談を受けた際には、
全6戸のうち4戸が空室という状態でした。

しかも、そのうちの1戸はもう1年以上も空室が続いているというのです。

敷地内の不法投棄が大きな要因であることは明らかでしたが、
解決は一筋縄ではいきません。

その物量からして、不法投棄は入居者によるものだけではなく、
不特定多数の外部の第三者が持ち込んでいると考えられました。

道路に面したごみの収集ボックスは、
慢性的にごみ袋で溢れており、その真後ろが粗大ごみの積み上がる中庭です。

不法投棄を放置してしまったことで、
新たなゴミを呼び込むことになったのでしょう。

また、コロナ禍の事情で急遽引っ越しとなり、
粗大ごみの正しい捨て方が分からずに投棄してしまった方もいたのかもしれません。

経営に行き詰まり閉店した飲食店などから持ち込まれた廃棄品も
どうやら含まれているようでした。

Aさんによれば、これまでも専門会社に依頼して処分してもらっていたそうですが、
すぐに粗大ごみだらけの状態に戻ってしまったとのこと。

いますぐにでも、外部からのごみの持ち込みを止める必要がありました。

犯罪行為なので、自治体に依頼して対処してもらえばいいのでは？
と思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、私有地内に投棄されたごみについては、
警察や行政は民事不介入の原則に従い、積極的に動いてはくれません。

撤去の手配やその費用は、原則として土地所有者である
オーナーが負担する必要があるのです。

Aさんのアパートでは、もう一つ話をややこしくする問題がありました。

対処が必要なごみ取集ボックスと中庭が『共用部』であることです。

このアパートは3物件の『連棟』で建設されており、
中庭はAさんが所有する1号棟と、他のオーナーが所有する隣の2号棟との間にあります。

またごみ収集ボックスは、
1～3号棟の全ての入居者が共用する形です。

2号棟と3号棟、そして共用部の建物管理はB社が行っていましたが、
オーナーは各棟バラバラ。

これらの利害関係者と調整、交渉を進めずに、
根本的なトラブル解決をすることは不可能です。

まずは、元々Aさんが所有する1号棟も管理をしていた
B社の担当者を巻き込みました。

元はといえばB社の管理不全でこの状況になっているわけですが、
一方的に糾弾しても問題が解決することはありません。

『御社もこれまで大変だったと思いますが、我々も協力しますので、
　オーナー様に安心してもらえるよう、改善していきましょう』

共通の問題を解決する立場として声をかけ、ときには1週間のうちに
複数回の打合せを行っていきました。

こうした取り組みの甲斐もありB社を通じて
2号棟・3号棟のオーナーからの協力も取り付けることができました。

具体的な施策としては、既存の粗大ごみの撤去処分、
高さを上げた目隠しフェンスの設置、
ごみストッカーの定期清掃と巡回チェックを行いました。

「割れ窓理論」という話がありますが、
不法投棄に限らずごみ問題解決の最重要ポイントは、
人目につくところにごみを溜めないことです。

それ以前のフェンスは高さも低く、
中庭が見通せてしまうものだったので、目隠し効果のあるフェンスを設置。

また、フェンスを約2ｍの高さに上げたので、
フェンスの上を乗り越えて、粗大ごみが投棄されるのを防げるようになりました。

粗大ごみ撤去と目隠しフェンスの設置費用の約45万円は、
共用部の環境整備費として、3名のオーナーで分割して負担することにできました。

また、10日に1回以上の頻度で巡回チェックと清掃を行う体制を作りました。
巡回時は必ず写真撮影をして、入居者の退去時に粗大ごみが増えていたりしないかなど、
細かい変化にも気づけるようにしています。

これまでは撤去しては投棄される、いたちごっこが続いていましたが、
半年以上にわたる取り組みの結果、昨年の2月を最後に、
専門会社による粗大ごみ回収を呼ばなくてよい状態を継続しています。

これらの動きと並行して、空室のリフォームやホームステージングなど、
入居の促進施策も行い、当社に管理移管してから約4ヶ月で、
満室経営に戻すことができました。

物件の土地柄、6部屋すべての入居者が外国籍の方になります。

当社ではネイティブスピーカーの専門スタッフが
入居時点でゴミ出しのマナーなどを入居者に伝えるなど、
サポートも充実させて、トラブルが発生しないよう努めています。

とはいえ、繁華街が賑わう連休明けには、
ごみ収集ボックスに外部からの持ち込みと思われる
ごみが投棄されて溢れている状況も未だ見受けられます。

これも一朝一夕には解決しない頭の痛い問題ですが、
AさんやB社と密に連携を取りながら、継続して改善に努めていきます。

人の往来が活発な好立地が故のトラブルは
起こりうるものですが、それに適切に対処できるかに、
管理会社の力量が問われます。

ゴミのトラブルを防ぐだけでなく、共用部や外観をきれいに、清潔に保つことは、
入居者に長く住んでもらうための重要なポイントとなります。

1日でも早く空室を解消するだけでなく、
1日でも長く入居者に住んでもらえるよう、
オーナー様の賃貸経営をこれからもサポートしてまいります。

日本財託管理サービス
ソリューション事業部オーナーコンサルティング課
長坂　圭（ながさかけい）

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都八王子市出身の38歳。
オーナーコンサルティング課にて、一棟物件を所有されているオーナー様に対して、
物件の資産価値を高めるご提案やお困りごとの対応をしています。

飼っているインコに言葉を覚えさせるのにハマっています。
最近は覚えさせてもいないのに、私の笑い声を真似し始めました。
始めて笑った時は、怖い話をテレビで見ている時だったので、ものすごく怖かったです。。