先月、東京都が「都民生活に関する世論調査」の最新結果を発表しました。

東京に今後も『住みたい』という人は回答者の約7割、
その理由の8割近くを占めたのは『交通網が発達していて便利だから』。

公共交通の中でも、特にJR・私鉄・地下鉄が複雑に織りなす
鉄道ネットワークは都民の暮らしやすさを支えています。

しかも新線・新駅の計画が止まることなく発表されるなど、
10年から20年先の将来にわたり利便性の向上が期待できる状況です。

沿線の再開発はエリアの魅力を高め、賃貸需要を生み出す原動力になります。

今回のコラムでは、
直近で発表された新線や新駅開発の最新情報をご紹介しながら、
東京都心の賃貸マーケットの未来を考えていきます。

東京都の都市整備局の資料によれば、東京23区では
夜間人口の約8割が鉄道駅から半径800m圏内、
つまり徒歩10分以内に居住しています。

このような状況であれば、新しい路線を作る意味があるのかと
疑問に思う方もいるかもしれません。
ただ、新線開発の意義は利便性の向上だけではありません。

沿線の再開発で新たな経済活動が生み出され、
人が集まるきっかけになることこそが、着目すべきポイントです。

新線計画のなかでも開通予定が一番早いのは、
JR東日本が2029年度開通を目指して着工した「羽田空港アクセス線」です。

田町駅付近で東海道本線と分岐して湾岸部を走り、
東京駅から羽田空港までを最速18分で結ぶ計画です。

この区間の半分以上は、休止状態の貨物線の線路がすでに敷設されており、
新規区間も住民がほぼいない港湾や空港敷地の地下を走るため、
環境配慮などのハードルも低く、実現性はかなり高いと言えます。

将来的には渋谷・新宿方面やりんかい線との接続も見据えており、
都心と羽田空港がぐっと近づくのです。

羽田空港周辺では、先端産業の発信や国際競争力の強化をにらんだ
大規模再開発が次々に進行中です。

2020年開業の「HANEDA INNOVATION CITY」だけでなく、
今年1月には第3ターミナル直結の「羽田エアポートガーデン」も本格開業しました。

延床面積9万1,700平米の施設内には国際ホテル、温泉、イベントホール、
バスターミナルや、90店舗の大型商業施設がオープンしています。

多摩川を挟んだ空港の対岸には、研究開発から新産業を創出する
オープンイノベーション拠点として川崎市が再開発を進める
「キングスカイフロント」があります。

40haの広大な敷地に70機関、約5,000人が就労するこのエリアは、
国際戦略総合特区にも指定されており、様々な優遇制度の活用を武器に、
ライフサイエンス系企業の誘致が積極的に進められています。

ビジネスや観光問わず、アフターコロナで
国内外の移動が活発になれば、都心へのアクセスが向上する
羽田空港エリアのにぎわいは加速することでしょう。

東京メトロが昨年鉄道事業許可を受けた
有楽町線の延伸も注目すべきニュースです。

有楽町線の延伸は豊洲駅から半蔵門線の住吉駅までの
約5kmの区間をつなぐ計画となっています。

乗り換え需要を見込む東西線の東陽町駅付近、
既存駅から徒歩15分程度離れている江東区枝川地区および千石地区には、
途中駅として新駅が設置される見込みです。

現在このエリアは、中小の町工場や倉庫、住宅が混在する街並みですが、
新駅の設置に伴い変貌を遂げる可能性もあります。

たとえば、同様に江戸時代から倉庫や蔵が立ち並ぶ地域だった
「清澄白河」は2000年の大江戸線の新駅開業を機に、生まれ変わった街の一つです。

かつて倉庫や町工場だった建物がリノベーションされ、
個性豊かなカフェや雑貨店になって、新しい人の流れを呼び込みました。

今では下町風情の街並みと、コーヒーやアートを併せて楽しめる街として
人気エリアの一つとなり、居住人口も増加しています。

2030年代半ばの開業やその後の街づくりを見据えて、
沿線ではどのような動きが起こるのか、期待が膨らみます。

地下鉄ではもう一つ、昨年11月に東京都が発表した
都心部・臨海地域地下鉄の事業計画も記憶に新しいところです。

JR東京駅付近から、江東区の東京ビッグサイト付近までの
およそ6kmを結ぶ構想で、7駅の新設が検討されています。

交通の結節点である東京駅周辺から
国際的な商業イベントが行われる東京ビッグサイトまでを
直接結ぶことで、ビジネス面での利便性が高まります。

また、五輪選手村の跡地である「HARUMI FLAG」の分譲で、
今後の人口増加が見込まれる晴海地区と都心のアクセスを
強化して臨海地域の発展を促すねらいがあります。

2040年までの実現を目指すということで具体化はまだまだ先の話です。

とはいえ、東京都の構想どおり、世界から人と投資を呼び込む
エリアへと臨海部が発展していけば、さらなる就業人口の増加と
賃貸需要の創出へとつながるでしょう。

取り上げた3線以外にも、南北線の品川駅延伸や、
東急・JRの蒲田駅と京急蒲田駅をつなぐ新空港線、つくばエクスプレスの東京駅延伸、
葛飾区の鉄道空白地帯を縦断する新金貨物線の旅客化、練馬区の都営大江戸線延伸など、
東京23区をさらに便利にする新線構想は、枚挙にいとまがない程です。

鉄道事業の採算性の観点からも、これだけ多くの新線の計画が同時に進行する
都市は世界の中で東京だけと言っても過言ではないでしょう。

人口減少が進む日本においては、鉄道自体の存続が危ぶまれる地域のほうが大半です。

一方で、東京都心では人口が集積することで、
より利便性が求められ、新線・新駅が生まれます。

それにより再開発が後押しされ、ビジネス・商業が活性化されることで、
街の魅力が高まり「住み続けたい」街になって、さらに人が集まるのです。

この循環が見込めるからこそ、
将来にわたって旺盛な賃貸需要が期待できるのが東京の魅力です。

投資用物件を選ぶ際には、価格や利回りだけでなく、
その立地に10年、20年後にやってくる未来の利便性まで念頭に置きながら、
是非ご検討ください。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆ スタッフプロフィール　◆
埼玉県大宮市出身の35歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

ボルダリングで数か月間、1課題に詰まっていましたが、先日ついに攻略。
糸口は「人差し指に力を入れる」だけ。ほんの少しの意識だけで、
結果は大きく変わるものだと、実感しました。