日本の「玄関口」である東京駅前。この地に明日 10日、
「東京ミッドタウン八重洲」が全面開業します。

地上45階・地下4階の巨大な空間には数多くの店舗やオフィスのほか、
高級ホテルやバスターミナルなどが入り、国内外の新たな拠点としての役割を
期待されています。

加えて、非接触型の最新設備や昨今のニーズをとらえた空間設計など、
コロナ後を見据えたオフィスビルという側面も注目ポイントの一つです。

このほか、2023年には同規模の大規模オフィスビルが続々と竣工予定で、
東京が大きく姿を変える1年となるでしょう。

今回のコラムでは東京ミッドタウン八重洲などを例に、
2023年の都心再開発事情をご紹介。コロナ後の東京の「未来予想図」を占います。


まずは東京ミッドタウン八重洲についてご紹介します。

同施設は三井不動産が開発を進めてきた複合施設ブランド「東京ミッドタウン」の一つ。
2007年に六本木、2018年には日比谷にて開業し、今回の八重洲で三つ目となりました。

中心となる「八重洲セントラルタワー」は高さ約240ｍの地上45階建て。
その広さは約28.9万㎡と都心でも有数の広さです。

床面積の多くをオフィスが占めてはいますが、見どころはそれだけではありません。

地下１階～地上3階には服飾店や生活雑貨、飲食店など計57店舗が出店予定で、
西陣織の老舗や新進気鋭のクリエイターによるコンセプトストア、東京初出店のブランドなど個性的な品々も並ぶこととなっています。

さらに、地上40階～45階には高級ホテル「ブルガリホテル東京」が入居する予定です。

各地に「5つ星」の宿泊施設を擁する同ホテルのオープンは世界で8番目、
日本では初進出。
国内の富裕層のほか、訪日外国人の需要も見込みます。

そのほか、小学校や大学のサテライトキャンパス、バスターミナルなども整備し、
経済・教育・交通が組み合わさった「複合施設」としての役割を
存分に発揮することでしょう。

同施設が含まれている八重洲エリアの再開発プロジェクトは
まだまだ始まったばかり。

八重洲通りを挟んで向かい側には八重洲セントラルタワーを上回る
地上54階・高さ約250ｍの複合施設が建設中で、2025年に竣工する予定です。

また、反対側の隣接地には延べ床面積約38.8万㎡を誇る大型商業施設も建設予定で、
2029年初めには200ｍ超の高層ビルが3棟立ち並ぶ姿をみることができます。

このほか、東京駅周辺では2023年度中の着工を予定し、完成すれば日本一の高さとなる
「TOKYO TORCH Torch Tower（トウキョウトーチ トーチタワー）」を
はじめとする大規模開発が着々と進んでいます。

今年の大規模複合施設の竣工は東京駅周辺だけではありません。

港区・虎ノ門エリアでは2023年7月に地上49階・高さ約266ｍの
「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」が竣工。
「虎ノ門ヒルズ」と銘打った高層ビルが4棟立ち並びプロジェクトの完成となります。

また、同区・麻布台エリアには
2023年秋には地上64階・高さ約330ｍの「麻布台ヒルズ」を中心とした
大型複合施設が誕生する予定です。

オフィスのほか高級住宅やインターナショナルスクールなどを設置することで
外国人富裕層の取り込みを狙います。

このように2023年は東京で大規模開発による大型ビルの竣工が相次ぎ、
東京23区だけでも約74万㎡のオフィスビルが供給される見込みです。
（ザイマックス不動産総合研究所調べ・延べ床面積3,000坪以上に限る）

これは2022年の供給量の約2.8倍、直近では2020年の約90万㎡に迫る勢いです。

大阪市の2023年の供給量は約2万㎡となっており、
東京は全国的にもダントツの規模であることがわかります。

ビジネス、金融、商業、交通ターミナルなどあらゆる機能が集約する街を
これほど大規模に開発する例は、世界でも類を見ないのではないでしょうか。


一方、少し前まではコロナ禍により
こうした東京のオフィスビルが供給過剰となるのではないか、との意見がありました。

確かにコロナ禍以降、都心オフィスビルの空室率は上昇し、
2021年2月には景況感の目安となる平均空室率5％を超えました。

ただ、ここ1年ほどは6％代前半で横ばいとなっており、
上昇トレンドは収まりをみせています。

こうしたオフィスビルの復調の背景には
コロナ後に向けて再び社会が変わろうとしていることが挙げられます。

1月30日には東京都の転入超過数が3年ぶりに増加に転じ、
特に15歳～29歳の若者に約9万人の転入超過となり、
コロナ前とほぼ同水準に戻っています。

また、最新データによると、2023年1月時点での企業のテレワーク実施率は
16.8％と過去最低の数値に近くなっており、2020年5月の31.5%から
徐々に下降し続けていることがわかります。

直近では大手ＩＴ系企業のGMOインターネットグループが、
これまで「原則、週3日出社・週2日在宅勤務」を推奨していた出社体制を廃し、
2月より出社しての勤務を原則とすることを発表し話題となりました。

つまり、今後は他の道府県からの転入により就労人口は増えることに加え、
テレワークが下火となり出社が増えることで
オフィス需要は回復していく可能性が高いということです。

オフィス需要が好調になるということは、賃貸需要にとっても大きな追い風となります。

コロナ禍以降、テレワークの普及により出社頻度が少なくなり、
一部に郊外の比較的広めの物件を求める流れもあったものの
「原則出社」となると話は変わります。

今後は職場からできるだけ近い場所に自宅を構える「職住近接」が再びトレンドとなり、
都心の賃貸物件の価値を再確認するきっかけとなることが考えられます。

2023年の大規模複合施設の竣工により東京の姿は一層の変貌を遂げます。

この変化により新たなビジネスが創出され、
今後も長期的に人が集まり続ける仕組みが出来上がります。
さらに、そこに社会的な変化が加わることで、
相乗的に都心不動産の価値が強固なものとなるはずです。

投資を検討する際は、コロナ後を見据えながら資産価値を維持できる
東京での不動産投資をおすすめいたします。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
香西　信宏（こうざいのぶひろ）

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県木田郡出身の29歳。
セミナーやHP、ＬＩＮＥの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えする。

2年ほど前から学生時代の趣味だったバンドを再開。
最近は新しいギターを求め楽器店をさまよう日々です。