建物が古くなると避けては通れない室内設備のトラブル。

とりわけ配管の老朽化に伴う漏水対応を誤ると、入居者様の退去につながったり、
他のお部屋にも被害が及んだりして、オーナー様にとって思わぬ損害となる場合があります。

当社では、賃貸管理部門のなかに漏水専門チームを編成しており、
個々のケースごとに柔軟な対応を行っています。

今回のコラムでは、居室内の床が水浸しになるほどの漏水案件について、
通常の4分の1の期間で修繕を完了した事例をご紹介。
オーナー様の資産価値と入居者様の生活を守る当社の管理体制をお伝えします。

「床から水が染み出てきてびしょびしょの状態なのですが」。

3月中旬、入居者のAさんから電話がありました。

数日前からエアコン下の壁面が濡れるようになったため、
建物管理会社に連絡して詳しい調査の段取りをしていたところ
今度は床からも水が染み出してきたということでした。

床からの漏水となれば、専有部内ですので、私たち賃貸管理会社の出番です。

まずは協力会社に依頼し、その日のうちに調査を実施。
その結果、ベランダから床下にかけて配置されている給湯管の亀裂が原因と分かりました。

当該マンションは築23年。給湯管の耐用年数からみてもよくあるケースの漏水です。

通常の漏水被害の場合、まずは給湯管の修理を行ったのち、
内装工事費用を見積もり、保険会社へ保険金を申請。
申請が通ったのちに工事に取り掛かります。

今回のケースでは、居室内の床を全て張り替える必要があるので、
全てが完了するまで1カ月半～2ヶ月ほどのお時間を頂戴することになりそうでした。

しかし、入居者様のご状況によっては「そこまで待てない」とおっしゃるケースがあります。

Aさんは職業柄、本業では年度末の繁忙期真っただ中で、
自宅で十分な休息が取れないことに強いストレスを感じているご様子です。
今後の修繕工事完了までの予定をご説明しましたが、より早い復旧を強く望まれました。

もちろん、無理なご要望は毅然とした対応を行いますが、
一方で「マニュアル通り」の画一的な対応に終始してしまうと
退去につながるなど、オーナー様にとって手痛い損失となる可能性があります。

入居者様の生活への影響を最小限にとどめながら、
オーナー様のご負担をいかにして少なく抑えるか。これが賃貸管理会社の腕の見せ所です。

そこで、Aさんとやり取りを行い、漏水調査終了後の2日後に現地確認のアポイントを取得。
現地に行くまでの間に関係者への説明を行います。

まずはオーナーのB様にご連絡をして、被害の詳しい状況や入居者様のご要望などをお伝えしました。

B様はご所有物件での漏水は初めてのことで、非常に心配そうにしておられました。

通常の手続きでは協力会社からの見積もりに加え、保険会社からの保険金の承認を待って
修繕工事に着手しますが、それでは工事着手まで1カ月はかかってしまいます。

こうした漏水被害などでは民法上、借主に過失がない場合は家賃減額請求がなされる可能性があるほか、
ホテル暮らしとなった場合には、その分の費用も負担しなければなりません。

つまり時間が経てばたつほど、入居者様からオーナー様への
損害賠償請求額は大きくなる一方だということです。

そのため、これまでの経験から必要となる費用を試算。
一日でも早く修繕工事を進めるため、見積りや保険金の確定を待たずに
作業を行いたい旨を、丁寧に順を追ってご説明しました。

これまでの当社の管理にご信頼を頂いていたこともあり、
B様からも無事ご了承をいただくことができました。

B様のご説明と同時並行して、協力会社にも連絡を取り、工事の段取りを詰めていきます。
協力会社の担当者とは現場で何度も顔を合わせており「ツーカー」の仲です。

今回は特にタイトなスケジュールでしたが、協力会社からも快諾いただくことができました。

賃貸管理会社によっては限られた人員で業務を回しているため、
外部の委託先のコールセンター経由で修繕工事の手配をするケースがあります。

一方で、当社では管理に人員を割いているため、社員が現場に赴いて
協力会社と一緒になって対応することも多く、
そこで培われた信頼関係が、今回のような特殊なケースでは力を発揮するのです。

事前調整を終え、いよいよ現地訪問の日。

現場に向かうと、Aさんがお話していた通り、居室内の床を踏むたびに水がにじみ出てきます。

カーペットやこたつ、ベッドなどの家具はびしょびしょで、
とてもではありませんが、まともな生活は送れそうにはありません。

そこで、協力会社の担当者と話し合い、その場で内装の見積もりと工事箇所を出していただき、
給湯管工事の翌日には工事を実施できるよう依頼。

給湯管の工事については床板をはがす大がかりな工事となるため、
Aさんには工事期間中、ホテルに滞在していただくことになりました。

こうして修繕に向けた段取りをひと通り終えた後、
B様に改めて状況をご説明し、不安の種である「分からない」を取り除いていきます。

「本当にありがとうございます」。

お話を終えるころには、B様も安心した様子で感謝の言葉をいただくことができ、
管理会社として期待に応えるべく『改めて兜の緒を締めていかなければ』と感じたのを覚えています。

その後も関係者の協力で修繕は順調に進み、何とか当月中にすべての工事が完了。
最初のご連絡から約2週間というスピードで解決に導くことができたのです。

B様が心配していた費用負担についても、
各種保険を使い、実質的な負担はホテル滞在となった10日間の家賃減額分の1万数千円に抑えられました。

管理の現場では、入居者様、オーナー様、協力会社といった
立場の違う三者の間に立ってトラブルを解決に導いていきます。

また、入居中のトラブルは一つとして同じ状況はなく、その都度、最適解を考えていかなければなりません。
そのなかでも、漏水案件は特にスピードが重要視されます。

当社には現在、漏水対応チームとして5名の専門スタッフを配置しており、
協力会社とも強固な信頼関係を築いています。

充実した社内体制と協力会社との太いパイプにより、
ご期待にお応えすることこそが、
オーナー様に選ばれる条件であると私たちは考えています。

長期に渡って安定した収入をお届けできるよう、
これからもオーナー様にとってベストなご提案を行ってまいります。

日本財託管理サービス　管理部管理課
大村　龍二（おおむらりゅうじ）

◆　スタッフプロフィール　◆
山形県山形市出身の30歳。
管理部管理課漏水チームで、漏水トラブルを対応。快適な住環境の維持のため、
入居者様のお困り事の解決を行っています。
つい先日、婚約者と無事入籍することができました。
幸せを噛みしめながら「良き夫」でいられるよう努力していきたいです。