投資用不動産を長年所有していると、
時間の経過に伴う競争力の低下が問題になってきます。

築年数の浅い近隣物件と比較した際に、
適切な対応を取らなければ、安定した家賃収入を見込むことも難しくなります。

特に1棟物件の場合は、
建物全体の老朽化にも適切に対処をしていく必要があります。

ただ、建物全体の資産価値を維持・向上させる取り組みは
高額な費用がかかります。

そんなときに、上手に検討したい手法が国や自治体が提供している助成金制度です。

物件の所在地や特徴、指定の事業者との協業など
助成金を受けるための条件を満たす必要がありますが、助成金を利用できれば、
負担の軽減が期待できます。

そこで今回のコラムでは、助成金制度を上手に活用して、
資産価値の維持・向上させた事例をご紹介いたします。

現在、多種多様な助成金や補助金を国や自治体が提供しています。

そのなかには、投資用の賃貸物件にも適用されるものがあります。

特に、最近は省エネ機能が付加されるような住宅や設備で
助成金や補助金が活用できるケースが増えています。

当社では、オーナー様にリノベーションをご提案する際には、
こうした助成金や補助金を適用できる余地がないのか必ず確認しています。

先日、実施した工事でも助成金を活用して、
オーナー様の負担を軽減できました。

その工事の内容が『玄関ドアの交換』です。

内見を実施するお客様のなかには、
室内だけでなく、マンションそのものの見た目を気にされる方もいらっしゃいます。

友人を招くことやこれから数年間住み続けることを考えれば、
室内だけでなく、外観や共用部を気にする気持ちも理解できます。

実際、当社でも1棟物件の外装リノベーションを実施した結果、
入居期間が実施前と比べて伸びたという実績があります。

今回、玄関ドアの交換を行ったA様が所有する1棟アパートは
総戸数35戸、築30年の物件です。

築年が30年経過したことで、共用部のいたるところで汚れや傷などが目立つうえ、
周囲には新しいマンションも建設されています。
このまま放置すれば空室の長期化につながりかねませんでした。

そこで、劣化の目立つ玄関ドアの交換工事を行うことにしました。

玄関ドアを交換することによるメリットは見た目の改善以外にも、
次の3つの効果が期待できます。

それは、『ドアの劣化防止』と『防犯対策の向上』、そして『耐震強化』です。

最新の玄関ドアの表面には、汚れが付きづらく、劣化しづらい加工が施されています。
そのため、長期的にわたって綺麗な見た目を維持することが可能です。

あわせて静音機能が向上したドアクローザーを設置することで、
ドアの開閉における音も気にならなくなります。

玄関の鍵についても、上下ダブルロックの実装と、
1000億通りといわれるディンプルキーを採用することにより、防犯面は飛躍的に向上します。

さらに、耐震性に優れた「耐震枠・耐震丁番」を設置することにより、
万が一のときにも入居者の安全を守ることができます。

大きな地震が発生したとき、
ドアがゆがんでしまって開閉ができなくなってしまい
退路が立たれてしまうリスクは避けられるのです。

特に最近は全国で多くの地震が発生していますので、
こうした耐震性はアピールポイントになります。

これらのメリットに加えて、玄関ドアの交換には助成金を活用して、
交換工事費用の負担を大きく軽減することができるのです。

玄関ドアの交換工事の見積もりを試算すると、その額は税込み約660万円。

そのうち、諸経費や消費税を差し引くと、
553万円が玄関ドアの交換工事にかかる正味の金額です。

今回の交換工事は、ひとつの玄関ドアの交換費用の３分の1が対象となる
東京都の助成金「既存住宅における省エネ改修促進事業」に該当しました。

交換工事費用553万円をひと部屋単位にすると、ひと部屋あたり約15.8万円。

そのうち助成金対象となるのは３分の1のため、
ひとつの玄関ドアに対しおよそ5.2万円、
35戸を合計すると182万円の助成金を活用することができました。

さらに、今回の工事は国の補助金にも該当したので、
東京都の助成金に加えて105万円の補助金も活用できたのです。

合計287万円の助成金・補助金を受け取ることができましたので、
オーナー様の実質の負担額は373万円となりました。

東京都や国の制度を上手に利用出来たおかげで、
大幅に費用負担を軽減することができました。

また、オーナーのB様が所有する総戸数6戸の一棟マンションでは、
室内のリノベーション工事にあたり、窓枠交換の助成金を申請しました。

東京都が提供する『賃貸住宅省エネ改修先行実装事業』では、
未使用の高断熱窓を都内の物件に新たに設置した場合など、
諸条件をクリアしていれば申請が可能な助成金です。

今回は窓枠工事の「材料費」や「工事費」などが助成金の対象となり、
費用総額のおよそ5分の4以内の金額が助成の対象となります。

Bさんの一棟マンション6部屋における窓枠工事はこの制度の対象となり、
費用の総額は約270万円。

そのうち約216万円が助成対象金額となり、
実質負担額はおよそ50万円程度となりました。

このように賃貸経営において、利用できる補助金や助成金は少なくありません。

ただ、各種補助金、助成金が充実していても、申請しなければ活用することはできません。
知っているかどうかが、大きな差となるのです。

条件や申請方法などが複雑で、オーナー様だけですべてを把握し
助成金や補助金を受けることは難しいのが現状です。
だからこそ、助成金制度にも精通した専門家である不動産会社が重要となってきます。

助成金や補助金の情報は、国や自治体からだけではなく、
指定事業者からも発信されることがあり、当社はそのような情報を常に収集しています。

リノベーションや大規模なリフォームを検討している方は、
ぜひお気軽にご相談いただければと思います。

日本財託管理サービス　ソリューション事業部
笠原　良太（かさはらりょうた）
　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
東京都八王子市出身の43歳。
ソリューション事業部として、賃貸経営の収益力を改善する設備投資や、
リノベーションなどの提案を行っている。
趣味は釣り。午前３時起床、雨風吹き荒れる中でも、釣りを楽しめるくらいには釣りバカ。