「マンション管理 代理人制度｜修繕しやすく」
「マンションの修繕決議｜出席者の過半数で可能に」

これは最近の日経新聞に掲載されたマンション管理に関する記事の見出しです。

以前から、『マンションの老朽化』は問題視されていましたが、
現在はその老朽化に対処するためのルール変更の検討が盛んになっています。

国としても、管理の行き届かない「管理不全マンション」を作らせないために
矢継ぎ早に制度改正案を作成している様子が伺えます。

管理不全マンションとなれば、入居者の退去も続出するでしょうし、
新しい入居者も付きづらくなります。やがては資産価値を保てなくなるでしょう。

一方で、マンション管理を計画的に行っていけば、
長期にわたって安定して家賃収入を受け取り続けることを期待できます。

だからこそ、投資用マンションの所有者は、
積極的にマンション管理に関わっていく必要があります。

そこで今回は、マンション管理に関する現状の問題点と政府の動きをまとめつつ、
オーナーとして考えるべきマンション管理の関わり方について考えていきたいと思います。

今回のルール改正について、発端となっているのは
管理組合の機能不全です。

機能不全に陥る大きな要因は「資金不足」と「決議の不成立」です。

マンションは築年数の経過とともに部分的な修繕を行い、
数回のマンション全体の大規模修繕を経て、
将来的には建て替えなど、築年数に応じて様々な選択肢が出てきます。

いま顕在化しようとしている問題が、
いざ修繕を実施しようとしたときに十分な資金が貯まっていないことです。

これには、区分所有者の滞納や修繕計画に伴う積立金の増額への反対など、
様々な理由があります。

特に修繕積立金が上がることは、月々の収支が悪化することにつながるため、
前向きに検討できない投資家も多くいらっしゃいます。

しかし、修繕積立金の値上げは、計画的に修繕を行おうとする意志の表れでもあります。

むしろ、健全なマンション管理のために計画に資金準備が進んでいることを
前向きに捉えることができます。

購入時に修繕積立金が低く抑えられている物件は、
築年数の経過とともに計画的に値上げされることになりますので、
事前に資金計画に盛り込んでおくこと大切です。

一方、資金は溜まっているものの
修繕工事の検討が進まないマンションもあります。

それは管理組合の決議ができないことが理由です。

現行のルールでは、共用部の修繕だけでも所有者の過半数の賛成が必要です。

さらに建て替えを行うには、
所有者の5分の4の同意が必要とされています。

ここでの問題は、決議を採択する管理組合への「出席率」です。

所有者が住人であれば、マンションの管理について関心を持つ方は多いですが、
投資用として所有している方にとっては、管理に対する意識も希薄になりがちです。

さらに、意識はあっても遠方に住んでいて総会への参加が叶わない方や
昨今、増加している海外投資家の存在も出席率の低下の要因です。

総会に参加し、必要な決議であれば「賛成票」を投じることでその意見は反映され、
当日現地に足を運べなくとも、委任状などによって議決に参加することは可能です。

一方、委任状もなく決議に不参加となれば、
実施すべき工事を進めることができず、
それは「反対票」を投じたことと同義になります。

こうした状況を改善すべく、
管理組合における決議要件の緩和に関する審議がスタートしました。

例えば、共用部の修繕について、現行では「所有者」の過半数の賛成が必要でしたが、
「出席者」の過半数の賛成まで緩和することが議論されています。

所有者の5分の4の賛成が必要だった建て替えについても、
所在不明者を決議対象から除外する案や所有者の4分の3以下に引き下げる案も出ています。

さらに、海外投資家向けには、「代理人制度」についての議論も出ています。

このように要件を緩和することによって、
マンションの管理不全を増加させないことが政府の狙いです。

健全なマンション管理を行い、マンションの資産価値を守るためには、
可能な限り管理組合へ参加することが望まれます。

あるオーナー様は、他社で購入したマンションの建物管理について、
総会の案内や議事録を一度も見ずに放置していた結果、
マンションの資産価値を落とすことになったといいます。

マンションは都心へのアクセスも良い立地であったものの、
空室が半年以上も継続していたのです。

不思議に思い現地を訪れてみると、
外壁のいたるところでタイルが剥がれ落ち、
エントランスには住人が勝手に野菜を栽培していた形跡があったそうです。

仮に内見があったとしても、とても住みたいとは思えない環境でした。

すぐさま建物管理会社の担当者に連絡したものの、
具体的な改善策は検討していない様子。

そこで管理組合で、まずはきちんと対応できる建物管理会社を探すことから始めました。
修繕については、それまで積み立てていた修繕金だけでは足りないことも発覚したため、
金融機関から借り入れを実施。

修繕を終えると、もともとの立地の良さから入居者はすぐに決まったそうです。

安堵はしたものの「もっと早く管理に興味を持ち、総会にも参加していれば良かった」と話されていました。

このように投資用マンションを購入後、建物管理に関心を持たなかった結果、
所有しているマンションの異変に気が付くのが遅れてしまったという
ケースを耳にすることがあります。

だからこそ、建物管理にも興味を持ち、
管理組合の総会にも積極的に参加することをお勧めします。

オーナー自身の意識と行動がマンションの資産価値を
長期に渡って維持することにつながるのです。

現行の厳しい決議要件も、緩和の動きを見せていることから、
マンションの管理改善により関与しやすくなることが見込まれます。

コロナ禍以降、オンラインで総会を開催するマンションも増え、
参加するハードルは低くなってきています。
ぜひこの機会に参加されてみてはいかがでしょうか？

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　
M・N

◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の36歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を
多くのお客様にお伝えすることを使命としています。

毎朝、愛猫が起こしに来てくれるのですが、その時間が5時台から最近は４時台に。
早起きついでに朝活ができないか考えるものの、気が付けば二度寝をしています。