住友不動産 3.3%下落、野村不動産 2.4％下落、三井不動産 2.2％下落。

6月27日の東京株式市場では、
大手不動産会社の株価が軒並み下落しました。

その原因が、タワーマンションを使った相続税の節税対策、
いわゆる『タワマン節税』に国税庁のメスが入ると報じられたからです。

そもそも、相続税の計算のもとになる、
マンションの相続税評価額は土地と建物の価値で決まります。

総戸数の多いタワーマンションであれば、
1戸あたりに占める敷地面積の割合は小さくなり、土地の評価額を抑えられます。
さらに、建物の価値には『階層』は考慮されていないために、
高層階ほど有利に働くのです。

こうしてタワーマンションの相続税評価額と実際の価格に差が生じて、
相続税の節税につながるという仕組みです。

そのため、これまで相続税対策の手法として
タワーマンションが用いられてきた経緯があります。

今回のコラムでは、最新のタワマン節税の改正案とその影響をご紹介しながら、
不動産を活用した相続対策の考え方についてお伝えしてきます。

改正案によってタワマン節税が規制されようとしていますが、
実は対策は今回が初めてではありません。

2017年の税制改正の折に、高層階マンションの固定資産税の評価方法が見直され、
2018年度からは価格の高い上層階ほど税負担が増えることになりました。
今回は、さらに一歩進んで規制を強化しようとするものです。

これまでタワーマンションの相続税評価額は時価のおよそ３割程でしたが、
改正案通りに新ルールが適用されると、
相続税評価額は時価のおよそ６割になる見込みです。

なお、今回の新ルールはタワーマンションだけでなく、
すべてのマンションに共通して適用されるものです。

そのため、通常のマンションにも影響ありますが、
タワーマンションと比較すると、限定的だとみられています。

その理由が相続税評価額の計算方式にあります。

今回の改正案では、評価額の決定要素として、
「築年数」「総階数」「所在階数」「敷地持ち分」の4項目があげられています。

この4項目を指数化して市場価格を算出し、これまでの評価額が
新たに算出した市場価格を大きく下回った場合、
相続税評価額を6割に引き上げるようにするというものです。

つまり、マンションが高層で、所在階数が高ければ高いほど、
その影響は受けやすくなります。

例えば、築1年の33階建て最上階のＡ物件と、
築19年13階建ての8階にあるＢ物件があるとします。

両物件を新ルールで相続税評価額を試算すると、
タワーマンションであるＡ物件が今の評価額と比較して、
2.125倍にもなります。
一方で、一般的なマンションのＢ物件は1.412倍に抑えらます。
（税理士法人レガシィの調べ）

意図的な租税回避行為は認めないという
国税庁の姿勢が今回の改正案から伝わってきます。

昨年の4月には、従来の相続税評価額に基づいて計算した案件で
不動産の評価額が低すぎるとして否認された最高裁の判決も下されています。

このケースでは、相続対策時に不動産の購入者が90歳の高齢であったこと、
さらに購入にあたってローンを活用していたこと、
相続発生後に一部の不動産を売却していたなど、
意図的な節税対策であったことが要因です。

このように税負担の公平性から考えて、行き過ぎた節税対策は
国税庁に否認されることがあるのです。

たしかに、不動産は相続対策に効果的ですが、
相続「税」対策だけに目を向けた対策はリスクが高くなります。

そこで、私たちがおすすめしているのは、
相続対策の第一歩として、収入対策から始めることです。

今は男性であれば4人に1人、女性は2人に1人が90歳まで生きる時代です。
さらに、医療技術も日々進化をしており、この傾向は続くとみられています。

これだけの長寿であることを考えれば、
虎の子の貯金を切り崩していく生活では
安心して暮らしていくことは難しいでしょう。
せっかくの貯金も自由に使うことができないはずです。

安心してお金を使うことができるのは、
毎月、毎月入ってくる定期収入があるからです。
定期収入を作ることができれば、
たとえ当月分の収入を使い切ってしまっても問題ありません。

この点、長期に渡って安定した定期収入を作るのであれば、
都心の中古ワンルームマンションがおすすめです。
賃貸需要も旺盛で将来にわたって安定した収入を期待することができます。

相続対策の観点でも、
入ってきた家賃収入は子供たちに贈与して、将来の納税資金としても活用できます。
また、ワンルームマンションは一部屋ずつ分けやすいために、分割対策にも有効です。

そして、相続税評価額についても、
今回の改正案の施行によって影響は受けますが、
高層マンションではないので影響は限定的とみられています。

まずは生前に家賃収入で豊かな老後を過ごしながら、
それが結果として相続に役立つ不動産投資。
いわばお金を増やす相続対策です。

目先の節税に惑わされず、
まずはあなた自身が豊かな老後を過ごすために、
収入対策を相続対策の第一歩として、
始めてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　セールスプロモーション課
K・K

◆ スタッフプロフィール　◆
神奈川県横浜出身の44歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えている。

今年になって、右目に黒い点が浮かんで見える飛蚊症に悩まされています。
画面をダークモードにしたり、前髪で右目を隠したり、いろいろ試しているが、
どうしても気になってしまう。夏にかけて、蚊と間違える機会がさらに増えそうで不安。