先月26日、総務省が住民基本台帳に基づく最新の人口動態調査の結果を発表しました。

それによると、1973年の調査開始以来、初めて47都道府県すべてで
「日本人」が減少したとのことです。

一方で、日本に住む「外国人」の数は約299万人となり、過去最多を更新。
とりわけ東京都では全国で最も多い前年比6万3231人増となりました。

背景には少子高齢化による労働力不足を解消しようとする政府の「後押し」があります。
それにより、2070年には外国人比率が1割を超えるという試算もあるのです。

こうしたことから、外国人の賃貸需要もこれまで以上に大きくなってくることが想定されます。

当社では外国人入居者専門チームを置き、直近の1年間で1,970件の
外国人入居者との賃貸借契約を実施。
外国人入居者への対応件数は12,092件にも及びます。

今回のコラムでは、増加し続ける外国人賃貸需要についてご紹介し、
将来を見据えた当社の外国人入居者獲得への取り組みをお伝えします。

まず、国内の人口の状況をみてみましょう。

前述した最新の住民基本台帳に基づくデータによると、
2023年1月1日時点の日本人の人口は1億2242万3038人で、前年から80万523人の減少となりました。
減少幅は調査開始以来、過去最高で、これは山梨県の人口に匹敵するほどの規模です。

日本で最も人が集まる東京においても、前年比1万6499人の減少となりました。

年齢別の内訳をみてみると、ワンルームマンションの入居者となる
15～29歳の若者人口は約5万人の増加となり順調に増えています。

一方でそれとほぼ同数の自然減が起こっていたり、中高年層が他県に転出するなどし、
結果として東京に住む「日本人」の人口自体は減ってしまっているのです。

この人口減少による「穴」を埋めつつあるのが日本に住む「外国人」です。
住民票を持つ外国人は全国で同28万9498人増の299万3839人となり、
過去最多を更新しました。

都道府県別で最も多いのが東京都の58万1112人で、前年比6万3231人増。
2位の大阪の同2万4963人増と比べ約2.5倍もの伸び幅です。

そのため、東京都の「総人口」でみると前年を上回る状態となっています。

外国人の増加には、少子高齢化が進む日本において、経済の発展や社会を維持するためには
彼らが欠かせない存在である、という考えが挙げられます。

事実、国際協力機構（JICA）は昨年、政府の目指す経済成長を2040年に達成するために必要な
外国人労働者数は674万人に上るとの推計を発表しました。
こうしたことから、政府は近年、外国人の受け入れに本腰を入れて取り組んでいます。

政府の教育未来創造会議のワーキンググループは今年4月、
外国人留学生の国内就職率を2033年までに6割にする目標を示しました。

加えて同会議で岸田首相は33年までに外国人留学生を40万人受け入れると表明もしています。

外国人の増加は今後の人口予想にも表れており、
国立社会保障・人口問題研究所は今年4月、総人口に占める外国人比率は2070年に
10.8％まで拡大するとの推計を発表しているほどです。

こうした留学生や外国人就労者は若年層が中心で、
その多くが先述のように東京に集まってきます。

東京におけるワンルームの賃貸需要という観点でみると、
日本人の若年層の増加に加え、外国人入居者も今後ますます増えてくることが予想されます。

こうなると、外国人入居者への対応ができる賃貸管理会社と、
そうでない会社とでは、空室解消力にもはっきりと差が出てくることが考えられます。

外国人が入居する物件の賃貸管理では、言葉の壁はもちろん、
そもそもの文化的背景も違うため、外国人入居者それぞれの立場に寄り添った対応が求められます。

そのため、外国人入居者対応は「一朝一夕」でできるものではありません。
賃貸管理会社としての経験と実績が試される領域なのです。

当社では10年前から外国人入居者専門のチームを設立しており、
外国人入居者に関わるあらゆる業務を担っています。

今年6月末時点で、当社の賃貸管理物件に住む外国籍入居者は3837人。
5年前と比較し約1150人増えています。

もちろん、日々の生活相談も多く、
その数は2022年7月～2023年6月までの1年間で5954件に上ります。

これに加えて、更新や解約の手続きや退去精算、オーナー様へのご対応などを含めると
年間で1万2000件以上の外国籍入居者案件を処理しているのです。

さらに、とりわけ生活トラブル対応においては、外国人入居者ならではの案件も多くあります。

ゴミの捨て方ひとつとっても、
そもそもごみ捨て方法の案内や張り紙が読めない方もいるため、
ルールを無視した処理をしてしまい、他の住民からクレームが入ることがあります。

さらに、家賃の振り込み方が分からなかったり、時には賃貸管理に直接関係のない
日常の生活相談ついてもお問い合わせがあったりすることも珍しくありません。

日本に住んでいる私たちであれば、知っていて当たり前のことが、彼らにとっては当たり前ではないのです。

そのため、外国人入居者の皆さまとはSNSなどで直接やり取りを行い
中国語や英語など相手に合わせた言語で、時にはビデオ通話などもしながら言葉を交わしています。

また、これまで外国籍の入居希望者は来日した後、契約書に捺印し賃貸借契約が成立となっており、
来日の急なキャンセルなどにより入居が実現しないこともありました。

こうなると、また募集を再開して入居者を募集しなければならず、
空室期間も長期化してしまいます。

この課題に対して、昨年からは仲介会社と協力し、
オンライン重説を活用しながら来日前にPDF化した契約書に署名・捺印をしていただき、
来日後に再度契約書原本に捺印いただく2段階での契約方法を構築。

その結果、急なキャンセルはなくなり、今後も仮にキャンセルがあった場合でも
通常の「解約」とみなされ、違約金を受け取ることができます。

こうした努力の積み重ねによって、はじめて日本に住む外国人でも長期的に物件に住んでもらうことができ、
オーナー様にとっても安心して物件を貸し出すことができる環境をつくりあげているのです。

これらは専門部署を立ち上げて10年、試行錯誤を繰り返しながらノウハウを蓄積し、
関係者との信頼関係を築きあげてきた当社だからこそ成しえることだと、
自信を持って言えます。

将来、外国人入居者の数はどんどん増えていき、
「隣人が外国人」が当たり前の時代になっていくことでしょう。

入居機会を逃さず家賃収入を最大化するため、賃貸管理会社を選ぶ際には
今後増える外国人に対しても適切に対応できるかどうかも確認してみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
K・N

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の30歳。
セミナーやHP、ＬＩＮＥの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

猛暑のせいか、最近体調を崩しがちです。「災害級」の暑さが続きますが、
読者の皆様もくれぐれもお体に気を付けてお過ごしください。