『マンション第三者管理に指針｜修繕などで住民負担増防ぐ』
先月の日本経済新聞にこのような記事が掲載されました。

近年、所有者の高齢化や管理組合運営への無関心により
「役員のなり手不足」が問題になっています。

その解決策として、いま注目を集めている手法が「第三者管理方式」です。

理事会の機能を外部に委託し、専門家に委ねることで
役員の負担軽減と適正な管理組合運営を行うことが期待されています。

しかし、一見便利そうなこの仕組みですが、
記事の見出しにもあるように、委託する管理会社や専門家によっては
所有者に不利益が生じる可能性もあります。

そこで、今回のコラムでは「第三者管理方式」を有効に活用するために、
制度のメリットと利用する際の注意点をお伝えします。

従来の管理組合では、所有者の中から役員を選任し、理事会を組織。
管理組合運営のかじ取りを行います。

理事会では長期修繕計画、年間予算の管理、管理会社の選定、
日々マンションで起きている問題への対策など、
マンションの維持管理に必要な議案を作成します。

理事会で作成された議案は、管理組合総会で決議され、
可決されることで実行するというのが大まかな流れです。

議案を検討する理事会の役割は重要で、
マンションの行く末を左右する大切なものです。

しかし、前述のとおり、所有者の高齢化や管理組合運営への無関心に加えて、
マンション管理に必要な専門知識への不安や年に数回開催される理事会への参加、
役員同士の付き合いの煩わしさもあり、
役員のなり手不足が問題になりつつあります。

そうした事情を受けて人気が高まっているのが、「第三者管理方式」です。

「第三者管理方式」とは、第三者である管理会社やマンション管理士などの専門家に
理事会機能の一部または全部を委託するというもので、３つの形態があります。

１つ目は「第三者が理事会メンバーとなり、運営を行う形態」です。
外部の第三者が区分所有者と同じように理事となり、
管理組合の運営をサポートする形態です。

２つ目は「第三者が理事長になる形態」です。
前者が理事に留まる方式であるのに対して、
この方式では外部の第三者が理事長となり、管理組合運営を主導します。
そして、区分所有者で構成される理事会が、理事長の業務を監督するというものです。

３つ目は「理事会そのものを廃止して、外部の第三者が管理組合を運営する形態」です。
この場合、理事会自体もありません。
そのため、委託した管理が適正かどうかは区分所有者から
監事を選出して監督にあたるほか、区分所有者全員で構成する総会でも
監督することになります。

１つ目と２つ目の形態では、外部の専門家が理事や理事長を担うことで、
理事会業務を負担してもらったり、役員の人数不足を補ってもらったりすることができ、
３つ目の形態では、理事会の負担そのものがなくなるというわけです。

この「第三者管理方式」には、３つのメリットがあります。

1つ目が「理事会の負担軽減」です。

前述の通り、外部の第三者が理事または理事長を担うことになるので、
役員の業務負担が減少します。

特に理事会そのものを無くしてしまう方式であれば、
総会の開催や修繕計画の策定、工事の見積もり取得などの業務を
すべて外部に委託することができるので負担は大きく軽減されます。

普段仕事で忙しかったり、物件から離れた場所に住んでいたりする
所有者にとっては、特にメリットが大きいと言えます。

2つ目が「専門家による管理組合運営の適正化」です。

ノウハウのある専門家が管理組合運営を行うので、
所有者だけで行うよりも、質の高い運営を期待することができます。
特に高経年化しているマンションでは
様々な事例を知る専門家の知識や経験は助けになります。

3つ目が「意思決定の迅速化」です。

最終的に、総会の決議を経ることに変わりありませんが、
常に専門家の意見を取り入れることで、理事会で議論する時間を短縮でき、
意思決定を早くすることができます。

一方で、専門家に支払う費用がかかる、
管理組合運営に対する関心が薄れるといったデメリットがあるのも事実です。

なかでも注意しなければならないのは、
第三者管理による「利益相反行為」のリスクです。

例えば、管理会社を「第三者管理者」に指定した場合を想定してみましょう。

管理会社が自分たちの利益のために不要な工事を行う議案を作成した場合、
知識がなく管理組合への関心も薄い所有者ばかりでは、
総会の場で議論される機会もなく、
議長への委任状の提出だけで済ませてしまう危険性があります。

仮に、十分な精査が行われないまま議案が可決されることになれば、
不要な工事に、高い費用を支払うといった事態にもなりかねません。

ではこうした問題を避けるために、
所有者としてどうすべきなのでしょうか？

まずは第三者管理方式を採用する前に、
自分たちの手で管理組合運営を行うことができないか
真剣に検討することが必要です。

どうしても外部に任せなければならない場合にも
「理事会方式」を採用してしまうと、
簡単には元に戻せないということも想定されるため
理事会の機能を全部委託することは避けた方が無難です。

そして、委託を受けた管理会社や専門家が、
どのような活動を行っているか、普段から関心を持つことも欠かせません。

管理組合の総会に出席する、送られてきた議案書には必ず目を通して、
不明点は委託した管理会社や専門家に問い合わせるなど、
監視の目を光らせることで、不正が起きにくい環境にすることが重要になります。

第三者管理方式は、しっかりと監視できる体制を整えることができれば、
負担を軽減しながら専門家の知識を活用できる制度として、活用することが期待できます。

ただし、マンションは所有者全員で管理をしていくということには変わりはありません。

マンションの資産価値は自分自身でしっかりと守るという
当事者意識は今まで以上に持っておくことが必要です。

今月、国土交通省より「第三者管理者方式に関する方針」を明記した報告書が公表されます。
導入を検討されている方は、ぜひ報告書の内容もチェックしてみてはいかがでしょうか。

日本財託　オーナー事務局
カスタマーサポート課　I・G

◆　スタッフプロフィール　◆
山口県周南市出身の43歳。
マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

最近岩盤浴にハマっており、じっくり温まって疲れを取っています。