先日放映されたテレビ番組にて、
不動産投資で失敗してしまったという方の事例が報道されていました。

番組内で紹介されていた事例では、
購入後、退去に伴い想定していなかった内装工事費が発生。
さらに、故障した設備の交換も重なり、
その負担に耐え切れず、売却を決断したということでした。

内装工事に限らず、設備の修理や交換など、
購入後にマンション経営に必要な費用が発生することは、何も特別なことではありません。

ここでの問題は、
マンション購入後にどのような費用が、どれくらいの頻度で、
どれくらいの金額が必要になるのかということを購入前に把握していなかったことです。

これらの支出額を事前に把握して、予め資金計画に盛り込んでおけば、
突発的な工事や設備の故障にも備えることができたはずです。

そこで今回のコラムでは、マンション購入後の代表的な費用である
設備の修理・交換費用と退去後の内装工事について、
その目安となる金額と頻度をご紹介しながら、その備え方についても解説致します。

まずは、退去後の内装工事から確認していきましょう。

現在の入居者が退去した際、新しい入居者を募集するために
室内を入居前の状態に戻すために「原状回復工事」を行います。

この工事費用の負担にあたっては、入居者のお部屋の使い方はもちろんですが、
どれだけ長い期間に住んでいたのか、その入居期間によっても
入居者とオーナーの負担割合は変わってきます。

一般的には、室内の利用にあたって入居者の故意・過失によって傷つけてしまった箇所は
入居者の負担になりますし、入居期間が長ければ長いほど、工事費用の負担はオーナー側が大きくなります。

では、ここからは内装工事費用の目安を確認していきましょう。
当社が管理する物件の平均入居期間はおよそ3年です。

この平均的な入居期間中に退去したお部屋のオーナー様の平均工事負担額は、
117,731円でした。

また、当社では退去時に敷金1ヶ月分を返金しないことを入居契約時に定めており、
この敷金1カ月分は内装工事費用に利用することも可能です。

同期間における平均敷金償却額70,598円でしたので、
実際のオーナー様の平均負担額は47,133円になります。

この47,133円を計算の対象期間である36カ月で割ると、
月当たり平均負担額はおよそ1,300円になります。

つまり、平均的な入居期間であれば、毎月1,300円程度の金額を
準備しておくことができれば、十分に内装工事費用に対応できる計算です。

なお、入居者が長く住むほど工事個所も多くなり、
また負担割合もオーナー側が大きくなるため、負担金額も大きくなります。

長く住み続けている場合には、10万円を超える費用負担も発生するので、
入居期間に応じた余裕資金を準備しておくと安心です。

次は、設備の修理・交換費用について確認していきます。
投資用マンションの代表的な設備といえば、エアコンと給湯器、そして換気扇の3つです。

エアコンと給湯器が故障して交換ともなれば、
それぞれ7〜10万円程の費用となります。

ワンルームマンションのキッチンで用いる換気扇であれば3万円程、
浴室内の換気乾燥機となると10万円を超えることも珍しくありません。

それぞれの設備の耐用年数は10年が目安です。

この設備の修理・交換時期も新築マンションであれば予想はしやすいですが、
中古マンションとなると、いつ交換されたかどうかが分からないこともあり、
修理・交換の時期を予測することは困難です。

入居者に問い合わせても、
設備の型番や製造年式は把握できるかもしれませんが、
いつから、どの様な頻度で使い続けているのかによっても設備の寿命は変わってきます。

仮に投資用マンションを購入した直後に設備が故障したとなれば、
オーナーにとっては、それは予測できない大きな負担となります。

そこで、当社では投資用マンションの購入から
半年以内に起きた設備の修理・交換は当社の負担で実施するようにしています。

また、購入から半年が経過した場合の備えとしては、
設備保証サービスがあります。

年額19,800円（税込）で対象設備の修理・交換費用が上限10万円まで、
何度でも保証されるサービスです。

対象設備には、
エアコンと給湯器、換気扇（浴室乾燥機含む）に加えて、コンロも含まれます。

ちなみに、一般的な設備保証サービスでは、
設備の交換にあたって製造年数に上限が定められているケースが多くなっています。

当社の設備保証サービスでは保証にあたって製造年数の上限を設けていないので、
製造から20年、30年が経過していても、保証を受けることが可能です。

ここまで原状回復工事費用と主な設備の修理交換に伴う費用を確認してきました。
こうした一定の周期で発生する費用以外にも、臨時で発生する費用があります。

代表的な臨時の費用が、
給水管とユニットバスの交換があります。

たとえば、給水管の耐用年数は25年前後で頻繁に必要となる工事ではありませんが、
修理であれば5～10万円程、交換となれば20～40万円程の費用がかかってきます。

また、ユニットバスの交換費用は60～80万円程度ですが、
交換頻度はさらに低くなります。

築30年を超えたあたりから交換事例が出てきますが、
先月末時点で当社が管理する築30年以上の物件10,750戸のうち、
交換工事が行われたのはわずか21件で、その割合は0.2％程度です。

こうした高額な費用が伴う工事が発生した際に備えて、
当社では、工事費用を家賃収入から分割で支払うことができる制度も用意しています

このようにマンション購入後には、快適な居住環境を整えるための費用が発生します。

こうした費用も購入前に把握しておくことができれば、
あらかじめ余裕を持った資金計画を立てることができ、
万が一のときにも慌てる必要もありません。

内装工事や設備の修理・交換の実態をしっかりと把握して、
必要があれば、今回ご紹介した設備保証サービスも上手に活用しながら、
余裕をもったマンション経営を計画されてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　セールスプロモーション課
K・K

◆ スタッフプロフィール　◆
神奈川県横浜出身の45歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えている。

8月21日、45歳となる誕生日を迎えました。家族からの誕生日プレゼントは、
なんとAirPods。思いもよらぬ高額商品に喜びも束の間、ワイヤレスなだけに、
いつか無くしてしまうのではないかという不安が日に日に大きくなっています。。