8月8日、森ビルは「あべのハルカス」を抜いて日本一の高層ビルとなる
「森JPタワー」を含む「麻布台ヒルズ」を11月24日に開業すると発表しました。

ビルの高さもさることながら、注目すべきは物件価格。
最上階層に入る住宅のなかには、100億円超で販売された部屋もあるといいます。

これだけの価格となったのは、施設の魅力はもちろんですが
東京というエリア自体が評価されていることも要因です。

たとえば、県庁所在地を中心に、地方でも再開発が行われている場所もあります。
しかし、その実は民間の需要がなく、自治体が施設を購入して運用しているケースもあるのです。

つまり、再開発があったからといって、周辺エリアの不動産価値や賃貸需要が長期にわたって
保証されるというわけではないということです。

今回のコラムでは「麻布台ヒルズ」の事例をご紹介しながら、
東京と地方都市の再開発の実情を比較。
再開発が賃貸需要にもたらす波及効果について考えていきます。

まずは、東京の新たなランドマークとなる「麻布台ヒルズ」についてみていきましょう。

麻布台ヒルズは森ビルが港区で進める大規模再開発プロジェクトのひとつで、
再開発組合が発足して以来、約35年の年月を経て完成する予定です。

六本木ヒルズに匹敵する8.1haの敷地内には
高さ330mの「森JPタワー」を含む3棟の超高層ビルなどが立ち並びます。

約150店舗の商業施設やデジタルアートミュージアムなどのエンタメ施設のほか、
オフィスエリアには日本初のベンチャーキャピタル集積拠点や世界初登場の
高級ホテルブランド「ジャヌ東京」などが入る予定です。

特筆すべきはその価格。森JPタワーの54～64階に入る91戸の住宅は、金額は非公開ですが、
最も高い部屋で100億円超、一部報道では200億円とも300億円ともいわれています。

青天井ともいえる価格設定がされるのは、施設の魅力もさることながら、
エリアとしての価値が高く評価されているためです。

麻布台ヒルズの半径約約1㎞圏内は、六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズが並ぶ、
東京の中でも超一等地です。

さらに、いまもその周辺で再開発が断続的に行われているからこそ、
麻布台ヒルズの価値も高まりますし、
相乗効果でエリア全体の価値も向上しているのです。

建物だけを作ったとしても、
単発の再開発ではエリア全体の魅力を引き上げる効果は薄く、
不動産価値や賃貸需要の向上に結び付く可能性は低くなります。

こうした事例は、地方都市の駅前での再開発で顕著です。

例えば、青森駅前の再開発を見てみましょう。
青森市は早くからコンパクトシティ化を進めてきましたが、
その中心となる施設として建設されたのが再開発ビル「アウガ」です。

アウガは総事業費約185億円を投じ、2001年にオープン。
当初は地下に鮮魚市場、1～4階に商業テナント、4階の一部から8階までが図書館などの公共施設が入り、
年間400万人以上が来訪する目玉施設となる予定でした。

しかし、進出予定だった西武百貨店は辞退、開業後から来客数・売上ともに低迷し赤字となり、
2016年には運営母体が経営破綻してしまったのです。

青森市の報告書でも「商業施設として再生させることは困難である」とし、
現在は地下の鮮魚市場を残し、ほかは市の庁舎として何とか存続しています。

当然、賑わいが戻ることはなく、最新の総務省住民基本台帳によると
青森県の人口減少率は全国ワースト2位に苦しんでいる状況です。

再開発が行われれば短期的には注目を集めることに繋がりますが、
ひとつの再開発が呼び水となって、連鎖的に開発が行われないと、効果は限定的です。

複数の計画が同時多発的に進んでこそ、
相乗効果を生み、不動産価値や賃貸需要の向上につながるのです。

地方の再開発には「街の活性化」を名目に国や自治体が過剰に公的資金を投入する
いわば「官製再開発」が多く存在します。

日本経済新聞によると、過去5年間の再開発事業のうち約2割で
事業費の過半が公的資金となっており、

茨城県水戸市の再開発では総事業費312億円のうち、なんと96％が
税金により賄われていた、というケースもあるのです。

それらはすべて、人口減で民需が低迷する中、
無理やり事業を進めた結果であり、こうした力業の再開発では
人は集まらず、賃貸需要や不動産価値の向上には結びつきません。

真の賃貸需要を見極めるには、再開発のほかに人が「移り住む理由」が
あるかどうかに着目する必要があるのです。

人が移り住むこと、そして住み続ける理由には、進学や就職、転勤、子育て・介護などの
ライフステージの変化のほか、

「便利なところに住みたい」「魅力的な街で暮らしたい」などの内的な要因もあります。

数多くある移住ニーズをどれだけ多く満たせるのか。
それが長期的な不動産価値・賃貸需要を決めることになるのです。

投資用物件を購入する際に、単発の再開発ではなく、常に再開発が行われて
都市の新陳代謝が進んでいるのかどうか、それがエリアとして魅力向上に繋がっているのかどうか、
長期的な視点にたって「本物の賃貸需要」を見極めるようにしてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　K・N

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の30歳。
セミナーやHP、ＬＩＮＥの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。
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