「ファミリー向き賃貸の平均家賃が上昇」。

最近、不動産関連のニュースで見かけるようになったトピックスです。

当社でもお客様から「ファミリー向けと単身者向け、どちらの物件への投資が良いか」
というご質問をいただくことがあります。

確かにコロナ禍以降、ファミリー向けとされる専有面積の広い
物件の賃料は上昇傾向にあることは事実です。

そうなると、いま賃料が上がっているファミリーマンションに投資をしたほうが、
よいと思われる方もいるかもしれません。

ただ、ひとたび投資効率の観点からみると、
単身者向けであるワンルームの方が投資効率としては良いということがデータから分かります。

今回のコラムでは、最新データを用いてファミリー向けと単身者向けの物件を比較。
さらに「東京」か「地方都市」か、といった議論にも踏み込みながら、
トレンドに左右されない東京中古ワンルーム投資の魅力をご紹介します。

まずは賃貸住宅市場全体の「需要」トレンドはどうなのか、
賃貸住宅に住む「家族世帯」と「単身世帯」を比較してみましょう。

国勢調査のデータによると、民営の借家に住む家族世帯は1990年時点では
単身世帯を上回る500万超の世帯数となっていましたが、1995年をピークに
現在もほぼ横ばいの状況です。

一方で民営の借家に住む単身世帯は、1995年に家族世帯数を上回り、以降も右肩上がりで増加。
最新データである2020年時点では、約900万世帯にまで数を伸ばしています。

加えて、生涯未婚率や離婚率の上昇など人生における価値観の変化もあり、
今後の単身世帯はますます増加すると予想されています。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、
2010年には32.4％だった単身世帯率が、2040年には39.3％と約4割まで増えるとしているのです。

つまり、需要の面では現在も、
また将来的にも単身世帯向けの住宅が求められていると言えるでしょう。

では、物件ごとの「投資効率」ではどうでしょうか。

一般的には単身者向けの物件の方が、ファミリー向けの物件よりも
想定利回りは高い傾向にあります。

とはいえ、コロナ前後で比較すると、約8割の都道府県でファミリー向け物件の平均家賃が上昇しており、
とりわけ東京都の上昇率は14.2％を記録するなど、トレンドとしては魅力的に映ります。

では、実際のところはどうなのでしょうか。

比較するにあたって、「面積当たり」の観点から実際の数値をみてみます。

不動産専門誌「不動産フォーラム21」2023年8月号では、
北は札幌市から南は熊本市まで国内20の主要都市をピックアップし、

「空室率」や「土地・建物費用」なども加味して
専有面積に応じたリアルな利回りを算出しています。

それによると、マンションの実質利回りは、
「20㎡未満」と「20～30㎡」の物件が4.1％と最も高く、
「30～50㎡」が3.5％、「50㎡以上」が3.2％と続きます。

30㎡以下は基本的にワンルームや１Kの間取りが多いことから、
単身者向けの方が、投資利回りが高いことが分かります。

賃貸住宅市況と投資効率。

この二つの側面から見ても、ファミリー向けよりも単身者向けの物件の方が
現在も、また将来にわたっても有利に不動産投資が進められると考えられます。

全国的に単身者向けの物件が有利であるとはいえ、
立地によって収益の安定性については差が生じてきます。

先述した民営借家に住む単身世帯数において、
東京都は全国平均よりも7ポイント高い73％です。

これは進学や就職を機に、多くの若者が地方から都心へと移住するためで、
東京都では2022年の1年間で実に約9万人の15～29歳の若者が増えています。

実際、需要の高さは賃料にも表れています。

LIFULL HOME'Sのデータによると、
ワンルーム・1K・1DKの平均賃料は東京都が最も高く9.3万円。

最も平均賃料が低い高知・大分両県が4.1万円ですので、
その差は2.2倍にもなるのです。

大阪府や福岡県であっても、それぞれ6.0万円、4.9万円ですから、
実に1.5倍、1.9倍もの差があります。

また、内装工事費用やエアコンや給湯器の価格は全国で差はほぼないので、
家賃が抑えられる地方では経費率が高くなります。

退去による内装工事費用や設備の交換がかさめば、
半年分の家賃に相当してしまうことも珍しくありません。

さらに、東京カンテイによると、東京23区のワンルームマンションの賃料は築20年以降、
新築時の約8割でほぼ底打ちとなっています。

長期投資を前提とした不動産投資において、
安定した家賃収入が得られることは非常に大きなメリットと言えるのではないでしょうか。

今回はファミリー向け物件と単身者向け物件の比較から
単身者向けのワンルームマンションの優位性についてお伝えしました。

今後の人口動態や家賃収入の観点からも
東京でのワンルームマンション投資は長期にわたり安定した収益を期待できます。

将来に向けてある程度の「収益性」を持ちながら「堅実」に資産運用をはじめるのであれば、
ぜひ選択肢のひとつとして検討することをお勧めいたします。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　K・N

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の30歳。
セミナーやHP、ＬＩＮＥの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。
座り仕事が多いこともあり、首・肩・腰にダメージが。接骨院や針治療など様々な方法を試すものの、しっくりこない日々に悶々としています。