「コロナ禍により東京一極集中が終わる」。

新型コロナウイルスが流行していた時期には、
東京都の人口も転出超過が続き、先行きを危ぶまれる声も聞こえてきました。

しかし、2023年に入り状況は一変。
東京都にはコンスタントに人が流入し続けています。

総務省が毎月発表している人口動態によると、東京では2023年に入り8カ月連続で
転入超過となっており、この「連続記録」は2020年1月以降で初めてです。

東京に人が集まり続ける最も大きな理由は、その産業構造にあります。
つまり「仕事があるところに人は集まる」ということです。

そして、この「原則」は今も昔も変わりません。

今回のコラムでは人口動態の歴史に焦点を当てながら「仕事」と「人口」の関係性について紐解き、
将来の東京の「賃貸需要」を考えていきます。

東京都は今でこそ、約1,400万人が暮らす日本で最も人口が多い都市ですが、
その地位は昔から盤石だったわけではありません。

1868年（明治元年）に新政府が誕生し、近代化へと舵を切りました。

1870年代には長年続いた身分制度が廃止され、国民は住む場所や職業を自由に選択することが可能に。
つまり、好きな時に、好きな場所へと移り住むことができるようになったのです。

この出来事が現在の「人口動態」の概念が生まれたきっかけといえるでしょう。

では、この時期の人口分布はどうなっていたのでしょうか。

1880年（明治13年）時点では、日本には39の府県があり、総人口は約3,592万人でした。

そのうち最も人口が多い府県は石川県で183.4万人、
次いで新潟県が154.6万人、3位は愛媛県の143.9万人となっています。

一方で東京はというと、17位の95.7万人。

当時の県境は現在とは違うということを加味しても、
人口分布が今とは全く異なっていたことが分かります。

その最も大きな理由は産業構造の違いにあります。

この当時の日本は農業国から工業国へと移り変わる黎明期。

各地に官製工場が作られ始めていたものの、産業の中心は
まだまだ農林水産業を中心とした第一次産業でした。

リクルートマネジメントソリューションズによると、
明治初期の農林業就業比率は約7割、
国の生産額でみても6割以上は農林業が占める結果となっています。

とりわけ主食であり換金作物でもあった米は重視されており、
北陸地方は地理的に稲作に適した、国内屈指の生産地だったのです。

さらに、当時の運送の主役であった海運において、
石川県や新潟県は主要な寄港地として経済を回していました。

安定した働き口と活発な経済活動。

この二つがあったことが、石川県や新潟県を人口数の第1位と第2位に押し上げた要因です。

東京が人口1位となったのは、1897年。

1894～95年に起こった日清戦争により巨額の賠償金を得た政府が、
軍備の拡張と経済の振興に多額の資金を投入したことで、
この時期は空前の「起業ブーム」が巻き起こっていました。

大阪公立大学の水野真彦教授は、企業が東京圏に集まる３つの理由を提示しています。

一つ目が、充実したインフラ設備。
二つ目が、人口集積による労働者と雇用者のマッチングのしやすさ。
そして三つ目が、
様々な知識を持った個人や企業が集まり、それぞれの経験・知識を学びあえる地理的要因です。

明治維新から約30年が経過すると、東京は日本の首都として
鉄道や電気、上下水道などが優先して整備されてきました。

インフラが整備されたことで、その恩恵にあやかろうと起業家たちは、
東京で次々に会社を設立していったのです。

他方で、梅村又次一橋大名誉教授によると、
農村部で働く人の数は明治初期から戦後までの数十年間、1,400万人前後で推移していたとしています。
つまり、農村部で養える人数には限界があったということです。

当時、一夫婦当たりの子どもの数が4、5人は当たり前。
そのため、家を継ぐ長男以外は仕事を求めて都市に集まらざるを得ませんでした。

こうして東京には数多くの企業と労働者が集まり、
人口が集中する構造が生まれたのです。

この流れは戦後、産業構造が第二次産業（製造業）、第三次産業（高付加価値産業）へと
移り変わるにつれて加速していき、現在の「東京一極集中」につながっています。

J-LiC上場企業サーチの最新データによると、上場企業の52.4％は東京都に本社を構えており、
2位の大阪の11％と比較すると圧倒的な差です。

このように、明治時代から始まった「資本主義の原理」ともいえる
安定した働き口の有無と活発な経済活動は現在でも根底にある論理であり、
だからこそコロナ禍以降も東京に人が集まり続けているのです。

では、今後はどうでしょうか。

先述した「インフラ」「雇用者マッチング」「地理的要因」から見てみましょう。

インフラの面では、23区内を中心に各地で再開発が行われており、
9月末には高さ日本一の約390mとなるTOKYO TORCH（トウキョウトーチ）の
起工式が行われ、2028年3月末の完成に向けて建設が進んでいます。

雇用者マッチングの面では、人手不足の昨今、若者の動向がカギを握ります。

文部科学省の最新の調査によると、2023年現在で
国内にある大学の約18％は東京にキャンパスを置いており、
学生数に至っては約4分の1が東京の大学に集まっています。

この割合は10年前の2013年から微増しており、
今後も進学先に東京を選ぶ若者の数は盤石でしょう。

東京に進学した若者の就職先としては、やはり東京など首都圏（一都三県）が割合として多くなります。
実際、就職みらい研究所の2022年のレポートによると、
首都圏の大学を卒業した学生の約9割が同じ首都圏で就職しているのです。

さらに、雇用主体である企業も東京ではどんどん生まれています。

STARTUPS JOURNALの調査によると、2022年末時点でスタートアップの約66％は東京であり、
資金調達額ベースでみると約78％まで膨れ上がります。

加えて、行政の支援も活発です。

渋谷区は世界からスタートアップ企業を集めようと、民間企業とともに今年から
ベンチャー支援会社を設立。8月には11社に出資したことで話題になりました。
2024年にはイノベーション創出拠点も開設するとしています。

最後に地理的要因。
昨今のリモートワークの普及により、以前よりも地理的な制約はなくなったのは確かです。

一方で、東京都の調査によると、9月の都内企業のテレワーク実施率は45.2％で、
2021年9月のピーク時65.0％から20ポイントもの下落となっています。

その最も大きな理由は「対面の」コミュニケーションの重要性が再認識されたからです。
米Googleがリモートワークを縮小した際も、
最高人事責任者が「直接集まることに代わるものはない」と従業員に呼びかけたといいます。

以上の理由から、将来にわたっても東京一極集中の傾向は変わらないことは
想像に難くありません。

人口が流入し続けるということは、今後も東京の賃貸需要が底堅いことを意味しています。

先日お会いしたオーナー様も、不動産投資で最も不安だったのは
物件に入居者がつかない時間だったと振り返っていらっしゃいました。
この点、賃貸需要の旺盛な東京であれば、早期の空室解消が可能です。

これから不動産投資を検討される方は、歴史の観点からみても
将来の賃貸需要が期待される東京をおすすめします。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　K・N

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の30歳。
セミナーやHP、ＬＩＮＥの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。
最近、オーディオブックを日常生活に導入しました。マーケティング知識を気軽にアップデートでき、「なぜもっと早く使わなかったのか」と後悔しています。