いよいよ年明けから新NISAが始まります。

ニュースやCM、キャンペーン広告を見る機会も増え、
12月のボーナスを活用して、始めてみようと考えている方も多いのではないでしょうか。

新NISAは現行制度を利用している方だけでなく、
これから資産運用を始める方にとっても非常にメリットの大きい制度です。

ただ、資産形成を新NISAだけに絞るのではなく、
不動産投資と組み合わせて運用すれば、さらに資産を拡大していくことも可能です。

そこで今回のコラムでは、新NISAの仕組みを紹介しながら、
不動産投資の組み合わせ方やその効果についてお伝えします。

まず来年1月から開始する『新NISA』についてご紹介します。

一般的な株式投資や投資信託であれば、配当金や売却時の利益に対して、
約20％が課税されます。

一方、NISAを活用していれば、
売却益や配当に対する税が免除されることが大きなメリットのひとつです。

そして、今回の新NISAでは非課税となる投資枠と非課税期間が
大幅に拡大することになります。

現行のつみたてNISAでは、20年間で最大800万円までの非課税投資枠が設定されています。
これが新制度では、最大1800万円まで非課税となり、しかも期間は無期限。

非課税の恩恵を受けながら、資産をより拡大させることが可能となります。

また、年間のつみたて投資枠も40万円から3倍の120万円まで拡大。
投資資金に余裕がある方であれば、さらに資産形成を加速させることができます。

仮に30歳から毎月5万円、運用利回り4％で運用できたとしましょう。

すると30年で生涯投資枠の1800万円を使い切り、
定年までに約3470万円を積み立てられる計算となります。

貯金や年金と組み合わせると、
これだけでも十分だという方もいるかもしれません。

しかし、一時金として受け取った新NISAの利益は使えばなくなる「資金」です。

投資の本質は、収益である「資」を「産む」資産を作ること。

定年後の生活費として活用していくためには、お金を使っても、
翌月には一定の収入が入ってくる仕組みを作ることが大切です。

また、いかに良い制度といっても、
毎月の投資資金のすべてを新NISAに割り振ってしまうのは、
資産形成の機会損失に繋がりかねません。

他の投資商品に投資する資金的な余力がないからといって、
そこで思考停止して資産形成を止めてしまうことも同様です。

なぜなら、サラリーマンとして働いている方には
資産を拡大させる目に見えない力を有しているからです。

その力こそ「融資力」です。

サラリーマンはその信用力を活かして、
金融機関から投資資金を借り入れることができ、
投資用不動産を購入できるのです。

借入金は毎月返済しなければなりませんが、
マイホームのローンと違って、
入居者からの家賃収入を返済資金に活用していくことができます。

つまり自身の給与収入で新NISA等を運用しながら、
銀行の資金を活用して不動産にも投資するといった、
2軸の資産形成が可能となるのです。

例えば、物件価格2,000万円で家賃収入から管理費・修繕積立金、管理代行手数料を差し引いた
手取り家賃収入58,400円の中古ワンルームマンションを
頭金100万円で購入したとしましょう。

借り入れ条件は1900万円を35年間で金利1.8％。
毎月の返済額は61,007円となります。

そうすると、毎月のキャッシュフローは2,607円の支出となります。

せっかく投資したにもかかわらず、マイナスの収支となるのであれば、
割に合わないと感じられる方もいるかもしれません。

しかし、これは目に見えている収支であって、
目に見えないところではしっかりと、あなたの純資産が増えていることに注目する必要があります。

毎月の借入金の返済金額の内訳は「利息」と「元本充当額」に分けられます。

利息は銀行の収益となりますが、
元本充当額は借り入れた元本から毎月差し引かれていきます。

つまり、毎月元本充当された金額分だけ、自分の資産が増えていくのです。
今回の物件でいうと、61,007円のうち初月の元本充当額は32,507円となります。

さらに毎月少しずつではあるものの、この元本充当額の割合は増え、
その分利息の割合は減っていき、年間では40万円弱の元本充当が実行される計算となります。

毎月およそ2,600円の資金を投下することで、
約40万円の純資産が増えていくのです。

これはNISAのように、毎月資金を積み立てて資産を形成していることと同じです。

仮に毎月の赤字が気になるのであれば、頭金を調整したり、
「返済額軽減型」の繰り上げ返済を行うことで、
毎月のキャッシュフローを改善させることができます。

例えば、1年間に80万円繰り上げ返済をすると、
月々の返済額は58,384円となり、手取り家賃内ですべて賄われることになります。

また投資用ローンは団体信用生命保険が付くので、
生命保険の代わりになりますし、最近ではガン団信付のローンも出てきています。

仮に、定年までにローンが完済していなかった場合、
退職金と新NISAの利益を組み合わせて一気に完済させることもできます。

さらに、新NISAによる運用が想定以上にうまくいって、
目標額に早期に到達した場合は、その資金を使って投資用不動産のローンを完済。
完済した家賃収入を新NISAの投資資金に充当することもできます。

このように新NISAに投資資金を集中させようと考えている方でも、
ご自身の融資力に目を向けると、さらに大きな資産を形成できるチャンスが眠っているのです。

ただ、この融資力もサラリーマンだからといって、いつでも使えるわけではありません。

たとえば、大病を患ってしまったり、定年間近になってくると、
融資を活用できなくなることもあります。

「あのとき始めておけば良かった」といったお声は、
頻繁にお客様からお聞きする言葉のひとつです。

ボーナスも支給され、来年からはじまる新NISA制度を考えられている方も多いかと思いますが、
さらに一歩進んで、新NISAと掛け合わせて融資力を生かす不動産投資との
2軸での資産形成を検討してみてはいかがでしょうか？

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　
M・N

◆　スタッフプロフィール　◆
静岡県御殿場市出身の36歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えすることを使命としています。
毎朝、愛猫が起こしに来てくれるのですが、その時間が5時台から最近は４時台に。
早起きついでに朝活ができないか考えるものの、気が付けば二度寝をしています。