「玄関付近の天井から漏水しています。
至急上階の調査をしていただけますか？」

2023年3月。
目黒区にあるマンションの建物管理会社から連絡が入りました。
当社のオーナー様がご所有のお部屋が漏水の加害部屋になっているとのことでした。

当社では直近の1年間で5773件の室内設備等の修繕対応を行ってきました。
そのうち482件が漏水事故への対応です。
実に1日1件、どこかのお部屋で漏水が発生している計算になります。

管理戸数の増加、そして管理物件の築年数の経過とともに
漏水事故への対応件数は年々増加傾向にあります。

漏水事故が発生すると、関係する各部屋の入居者様との調整を行い、
速やかに復旧工事を実施する必要があります。

ただ、一方で築年数が30年を経過している物件のなかには、
配管がコンクリート内に埋まっていることもあります。

仮に配管交換ともなれば、修理に多額の費用がかかってしまうのでは...？と
心配される方も多いのではないでしょうか。

ただ、こうした物件であっても、
コンクリートを剥がして配管を入れ替えるような大規模な工事を
必ずしも実施する必要はなく、費用を抑えて交換工事を行うことが可能です。

そこで今回のコラムでは、入居者様より漏水発生のご連絡をいただいてから、
工事完了に至るまでの過程や工法に注目し、
当社漏水専門チームの対応をお伝えいたします。

被害部屋の入居者様とすぐに連絡を取ることができ、
建物管理会社からの連絡が入った翌日、早速現地調査を行いました。

漏水専門のスタッフが現地を調査したところ、
給湯管の経年劣化による漏水と判明。

オーナー様に漏水発生の旨をご連絡したところ、
『古い物件だから修繕費用が高額になるのでは』と
強い不安を感じていらっしゃる様子でした。

前述したように、1990年頃までに建てられたマンションの場合、
元々設置されている配管はコンクリートの壁の中に埋まっていることがあります。

一方で、およそ1998年以降に建設された物件では、
点検や交換が容易な新しい工法や部材が開発され、
数十年に渡る使用にも耐えられるものが増えてきました。

元々設置されているルートを維持したまま配管を交換しようとすると、
コンクリートの壁を壊したり、または床をはがす必要があります。
そうなると、配管工事そのものよりも室内の一部解体、
そしてその後の原状回復工事のほうが高額になってしまいます。

そこで、元々設置されている古い配管はそのままに、
新たなルートで別の配管を再設置する
給湯管引き換え工事という手法をご案内しました。

新たなルートで配管を設置する際、ベランダや玄関の横に設置されている
給湯器からキッチンや浴室、トイレなどの給湯口がある場所に配管を引き込むため、
壁の一部に新たに穴を開ける場合もあります。

また、部屋によってはエアコンの排管を活用するなど
必要最低限の穿孔に留めることも可能です。

こうして新たに配管を引き込むことで、
修繕費用を20万円～40万円程度に抑えることができるのです。

そうはいっても、漏水は予測しづらいですし、
数十万円の費用はマンション経営にとっては大きな負担です。

今回の工事も見積金額はおよそ31万円。
当社ではこうした急なご負担を軽減できるよう、
最大10分割での家賃相殺でお支払いできるプランもご用意しています。

工法の工夫や分割支払いによる負担の軽減もあり、
オーナー様からも工事のご承諾を頂くことができました。

今回の工事では、ベランダに面する壁の一箇所に小さな穴を開け、
その穴を通してバルコニーに設置されていた給湯器から室内へと配管を引き込みました。
作業後に耐圧テストを実施し、無事に復旧工事は完了。

こうして工事費用をおさえながら無事に復旧することができました。

ただ、漏水事故で問題になるのは室内の復旧工事だけではありません。

加害部屋となった場合、被害を受けられた入居者様へのサポートも重要です。

漏水被害の大きさによっては、日常生活もままならず、
ホテルで仮住まいをしていただくこともあります。

いつから工事に入るのか、工事にどれくらいの期間がかかるのか、
そして被害を受けた物品の保障はどうなるのかなど、
入居者様の不安に丁寧に寄り添っていくことが欠かせません。

階下の入居者様からいただいたご相談やお困りごと、
生活再建に必要な事柄へのご質問など、
一つ一つ丁寧に対応していきました。

トラブルを長引かせずに、迅速に漏水事故を解決するためには、
被害部屋となった入居者様への誠実な対応は不可欠です。

不動産や法律など専門的な事柄をお伝えする際には
「どうやったらご理解頂けるのだろうか」と悩むこともあります。

しかし、繰り返し丁寧にお伝えすることでご理解いただけ、
こちらが加害部屋にも関わらず感謝のお言葉を頂くこともあり、
大きなやりがいを感じる瞬間でもあります。

築年数の経過によって発生する漏水はどうしても避けられないものです。

ただ、避けられない漏水事故であっても、
工法を工夫することで費用負担を軽減することもできますし、
入居者様に対して真摯に対応することで、漏水が原因による退去を防ぐこともできます。

漏水専門チームを設置してからの2年間で培ってきたノウハウを活かし、
これからも入居者の生活を守ることで、オーナー様の収益を最大化できるよう、
一丸となって取り組んでまいります。

日本財託管理サービス　管理部管理課　K・J

◆　スタッフプロフィール　◆
千葉県流山市出身の26歳。
管理部管理課漏水チームで、漏水や火災などの事故を対応。
入居者様のお困り事の解決を行っています。
オーナー様の負担を軽減すべく、今後も保険を最大限に活用して対応してまいります。

日本財託のテニス部に入部。
学生時代のように動けないことに愕然、まずは学生時代の自分を目標にしています。