2023年も残すところあとわずか。
本年も当社のメルマガをご愛読いただき、誠にありがとうございました。

この1年、八重洲や麻布台ヒルズ、日本橋など
東京の様々な再開発をご紹介してきましたが、いまにわかに注目を集めているのが
池袋駅周辺の再開発です。

池袋駅といえば今年9月、池袋の「顔」として親しまれてきた百貨店「西武池袋本店」を持つ
「そごう・西武」が米投資ファンドに売却されました。

売却をめぐり、大手百貨店界隈では61年ぶりとなるストライキが発生するなど
混迷を極めたのは記憶に新しいところです。

そんな池袋では先日、駅周辺のまちづくり方針を示す
「池袋駅コア整備方針2024」の素案が豊島区から公開されました。

駅周辺では3棟の超高層ビルとバスターミナルを新設する「池袋駅西口地区市街地」再開発や、
これまであまり手がつけられてこなかった駅北側にある「東池袋1丁目地区」を整備する計画も
進行中です。

本コラムでは、変化の途上にある池袋駅周辺について、再開発の最新情報を解説。
進化を続ける東京を紐解きます。

まず、そもそもなぜ池袋駅周辺がこれだけ大規模に「変わろうとする」のでしょうか。
背景には長年にわたる一つの課題があります。

それは、駅の外に向けた人の流れが少ないことです。

池袋駅は4社8線の鉄道が乗り入れ、
1日に300万人近い駅利用者を抱える世界有数のターミナル駅です。

一方で、その4分の3が他路線への乗り換え利用者。
人の流れが街中に拡散しないという問題がありました。

こうした背景もあり、2016年には池袋駅周辺地域のまちづくりガイドラインを制定。

駅周辺を「国際アート・カルチャー都市のメインステージ」とするべく、
官民一体となって再開発を本格化させてきました。

その具体的な未来予想図を示したのが、「池袋駅コア整備方針2024」なのです。

では早速、この「池袋駅コア整備方針2024」の詳細をみてみましょう。
注目すべきは駅周辺の歩行者の回遊性に焦点が当てられていることです。

これまで狭く分かりづらいとされていた地下通路を拡幅し、バリアフリー対応を進めるほか、
歩行者用のデッキを駅上空に設けるとしています。

このデッキは駅の南北2か所に設置され、北デッキは駅西側で計画が進む
「池袋駅西口地区市街地」再開発による超高層ビルとシームレスでつながるのです。

地下通路の利便性向上と、巨大なダブル空中デッキにより
路線がありながらも上下と東西南北をストレスなく移動できるようになり、
駅を「コア」として人の流れが円状に波及していくことが期待されます。

さらに、地上に目を移すと、現状、2本の車道が通り歩行空間が制限されている駅西口は
巨大な広場となり、周辺施設への人の流れがよりスムーズに。

屋根やテーブル・ベンチのほか、樹木が並び、建物低層部と一体となった
快適な空間が生まれるとしています。

これらの施策により、長年の課題だった駅前の回遊性が解消され、
さらなる賑わいにつながることでしょう。

とはいえ、そもそも駅周辺に魅力的な施設やオフィス空間がなければ、
街としての価値は上がりません。

次に、魅力のある街づくりの起爆剤となる再開発計画をみてみます。

まずは「池袋駅西口地区市街地」再開発です。

場所は池袋駅前の西側約6ha（東京ドーム約1.3個分）の土地で、
現在は東武百貨店などが並んでいます。

ここに3棟の超高層ビルと新たなバスターミナルが生まれる計画です。
地下4階地上28階、高さ約140ｍのビルをはじめとした空間は
これまでの池袋のイメージを一変させることでしょう。

再開発は2023年度の都市計画提案、2024年度の都市計画決定を目指しており、
東武鉄道の決算資料によると、東武グループの一大拠点として、
グローバルブランドホテルの誘致なども見込んでいるとのことです。

当社が管理する物件でも、この再開発エリアにかかっているものがあり、
今後の動向が注目されます。

次に「東池袋1丁目地区」再開発です。

池袋駅から北東に歩くこと5、6分。現在は雑居ビルなどが雑然と立ち並ぶエリアには2025年度末、
地下3階・地上33階建ての高層ビルを中心に、周辺には緑豊かな広場が広がる憩いの空間が
出来上がる予定です。

ビルのフロアにはオフィスのほか、イベントホールや文化体験施設が入り、
まさに「国際アート・カルチャー都市」を体現する場所となります。

また、再開発と併せて、池袋駅までの通路を植栽豊かに再整備することも計画に盛り込まれており、道中にはカフェや情報案内施設を併設するパークセンターも建設される計画です。

この再開発をきっかけに、駅北側についても古くなった都市機能の更新の流れが
波及すれば、駅の東西にとどまらない賑わいの創出に貢献するのではないでしょうか。

池袋駅周辺はこれまでも2020年に8つの劇場を有する大型複合施設「Hareza池袋」が開業していたり、2023年９月には約4,000人の学生を収容する「東京国際大学池袋キャンパス」が開設されたりするなど、近年急速に変貌を遂げています。

この池袋駅周辺再開発は、東京全体の魅力を向上させる重要な要素にもなります。

森記念財団都市戦略研究所が11月に発表した「2023年版『世界の都市総合力ランキング」で、
東京は8年連続で3位をキープ。

この結果は評価項目の一つである「居住」が前年から大きく躍進して３位となり
「文化・交流」も前年と変わらず５位を維持したことなどが要因です。

この「文化・交流」部分については、都市政策を専門とする市川宏雄明治大名誉教授も
東京の都市力向上のカギとしており、NHKの取材に対し
「海外から人が戻ってくる中、人々が東京の何に魅力を感じるか、早く見極める必要がある」と
期待を寄せています。

この点、東京の再開発はオフィスをはじめとするビジネス需要だけでなく、
今回取り上げた池袋のようにアートやカルチャーの発信地としての魅力も高めています。

ビジネスがしやすいという理由だけで東京に人が集まるのではなく、
レジャー・アートも充実しており、プライベートも含めて充実した生活を送ることを
期待できるからこそ、東京に若者が集まり続けているのです。

不動産投資を検討する際には、数十年先の将来にわたって変貌を続ける都市、
そしてビジネスにレジャー・アートと複合的な魅力を有する
東京から始めてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　K・N

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の30歳。
セミナーやHP、LINEの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
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社会人になってから計6回の引っ越しを経験。現在の賃貸も更新を控えており、
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