『不動産投資は節税になる』
『サラリーマンができる税金対策』

不動産投資を検討されている方であれば、
こうした謳い文句を一度は目にしたことがあるかもしれません。

しかし、所得税の節税だけを目的とした不動産投資はお勧めできません。

そもそも、不動産投資は節税や売却益といった儲かる話・うまい話ではなく、
長期に渡って安定した家賃収入を得ることが目的です。

今回のコラムでは、節税目的として不動産投資を行うことの問題点をご紹介します。

そもそも、なぜ不動産投資で節税が可能なのでしょうか。

ポイントは、所得税の計算方法にあります。

サラリーマンとして得る給与所得の税金は、会社が計算して源泉徴収されます。
一方、不動産所得は自ら計算して、その税金を確定申告する必要があります。

そして、確定申告をする際には、給与所得と不動産所得を合算して所得税を計算します。

ここで不動産所得が赤字であった場合に、「節税効果」が働くのです。

例えば、給与所得が700万円で、
不動産所得が100万円の「赤字」だった場合で考えてみましょう。

前述した通り、給与所得と不動産所得の合計額に対して所得税が計算されます。
給与と不動産の両所得を合算すると600万円になります。

つまり、差し引き600万円の所得に対して税金を納めるわけです。

このとき、すでに給与所得700万円分の税金は源泉徴収されているので、
100万円分の所得にかかる税金が支払い過ぎの状態です。

この余分に支払った税金が確定申告を行うことによって、
還付金としてオーナーの手元に戻ってきます。

つまり、不動産所得が赤字の分だけ節税になるというわけです。

しかし、中古のワンルームマンション投資で
大きな赤字が発生するのは、高額な修繕工事等を行わなければ、
購入時の諸経費が発生する初年度のみであることが大半で、
２年目以降には黒字化することが一般的です。

ただ、なかには「減価償却」を活用することで
節税できるという話を聞いたことがある方もいるかもしれません。

「減価償却」とは不動産を取得したときに、その取得価格を一度に経費計上せず、
利用可能な年数に渡って、毎年費用として計上していくというものです。

最大の特徴は、『お金の支出がない帳簿上の費用』であるという点です。

つまり、この減価償却を活かすことで、
現金の支出以上に、帳簿上の経費として計上できる減価償却費分だけ、
不動産所得を圧縮できることになります。

ただ、それでも大きな節税効果が得られるわけではありません。

なぜなら、減価償却できるといっても、
購入金額の全額を費用として計上できるわけではないからです。

マンションは、建物部分と土地部分に分かれており、
減価償却が認められているのは、建物部分のみです。

建物部分を「建物躯体」と「附属設備」に分けて減価償却を行う方法もありますが、
その節税効果の要因となる減価償却が、永続的に続くわけではありません。

さらに、減価償却には物件売却時の注意点があります。
それは、帳簿上の不動産の評価方法です。

仮に、2,000万円の物件を購入して、
10年後に同額の2,000万円で売却した場合で考えてみましょう。

実際のお金の動きだけを考えると、
購入額と売却額が同額であるため、利益は発生していません。

ところが、会計上では考え方が異なります。
減価償却した分だけ帳簿上の不動産の評価額が低くなるのです。

さきほどの事例で、10年間の減価償却の累計額が400万円だったとします。

この場合、帳簿上の不動産評価額は2,000万円から400万円を差し引き、
1,600万円になります。
売却価額である2,000万円との差額である400万円に対して、税金が発生します。

つまり、保有期間中に得た節税効果の一部は売却時に精算することになるので、
すべてが節税になるわけではないのです。

もし、節税して浮いたお金を遊興費として使っていた場合、
物件売却時の税金を支払うだけの余裕がないという状況に陥る可能性もあります。

節税を目的にして不動産を選んでいると、
単に赤字状態が継続しているだけの、
収益性の低い物件を所有し続けることになりかねません。

そして、いざ売却しようとした時にも、
これまで減価償却費として計上してきた費用は、帳簿上の不動産評価額にも反映されます。
たとえ、購入金額よりも低い売却価格であったとしても、
帳簿上は売却益が計上され、税金を納めることになる可能性もあるのです。

ここまで、所得税の節税だけを目的にした不動産投資の問題点をお伝えしてきましたが、
相続対策として不動産投資を行う場合においては有効な手段になります。

現金を収益不動産に変えることによって、資産価値そのものは維持しつつ、
相続税評価額を時価の3分の1程度に圧縮することもできます。
相続対策においては、収益不動産への資産の組み換えは有効な選択肢のひとつです。

マンション経営の目的は、
あくまでも長期的・安定的に家賃収入を得ることです。

所得税の節税という短期的な利益に惑わされて物件を選ぶのではなく、
「ご自身やご家族の将来のための新たな収入源を作る」という長期的な目線で
不動産投資に取り組むことが大切です。

不動産投資をご検討中の方は、
改めて不動産投資の目的に立ち返り、コツコツ資産形成を行うことをお勧めいたします。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　K・R

◆　スタッフプロフィール　◆
新卒2年目、大阪府熊取町出身の23歳。
セミナーの運営やメールマガジンの執筆、広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

ゴールデンウイーク中、長崎県のハウステンボスに行きました。
日中はのどかな街並み、夜は花火やイルミネーションを楽しんで、
充実した１日を過ごしました。