6月5日、厚生労働省から2023年の人口動態統計が発表されました。
合計特殊出生率が1.20となり、
過去最低を更新したことが話題を集めています。

合計特殊出産率とは、15～49歳の年齢別人口と出産数を基に、
1人の女性が生涯に産む子どもの平均人数を算出したものです。

これまでの最低値は2005年と2022年の「1.26」でしたが、
今回はこの記録を下回っており、さらにこれは8年連続の低下となります。

地域別に見ると東京が0.99となり、
全都道府県なかで、唯一「1.00」を割り込みました。

こうした状況に東京都も手をこまねいているわけではありません。
ファミリー世帯がより住みやすい街にしようと、様々な取り組みを実施しています。

そのひとつが住宅政策です。

マンションを分譲する際には、家族世帯向けの住宅の設置を義務付けるなど、
取り組みを強化しています。

その一方で、単身世帯用の住宅の供給を抑制するような制度も
東京23区内では定められているのです。

そこで、今回のコラムでは、
出生率回復を目指す23区の各自治体の住宅政策をご紹介しながら、
東京におけるワンルームマンション投資の将来性について考えていきます。

まずは東京の出生率が低迷している要因を確認していきましょう。

出生率と未婚率は相関関係にあり、
東京の未婚率の高さは、教育費や生活コストと言った
お金の不安が原因と言われています。

例えば、東京23区の学校の授業料や塾などの教育費は
月2万4000円と全国平均の2倍を超えています。
（2023年の家計調査：2人以上世帯）

こうした生活コストのなかで、大きな割合を占めるものが
住宅費用です。

2023年度の都内における新築マンションの平均価格は、1億464万円で、
1億円の大台をはじめて突破しました。

中古マンションであっても、70平米前後の家族世帯向けで
6,376万円であり、5年前と比較しても約1.3倍になっています。

夫婦共働きで、いわゆる「ダブルインカム」であったとしても、
子育てを想定した広い住宅を求めるのであれば、
価格の手ごろな郊外や地方に選択肢を求めることも自然な流れです。

例えば、豊島区では、
2022年に区外へと転出した世帯のうち、 63％が0～6歳の子どもがいる世帯でした。

また、同区が実施したアンケートでは、86％が区内に住み続けたいという回答でしたが、
「ファミリー物件が少ない」という声も寄せられていたそうです。

こうした状況をうけて、
豊島区で今年の10月から、総戸数が30戸以上かつ3階以上の共同住宅は
マンションの総戸数に応じて、
床面積が50平方メートル以上の住戸の設置を求める予定です。

ただ、こうした取り組みは以前からも実施されていました。

2004 年から同区では家族世帯を増やそうと、
ファミリータイプの住戸割合を増やし、
単身世帯向けのワンルームタイプの住戸を抑制するという取り組みを実施しています。

30平方メートル未満のワンルームが9戸以上ある建物を造る場合、
1戸当たり50万円を課税するというものです。

今回は、これに加えて一定の総戸数以上のマンションに、
家族世帯向けの住宅の設置を求めることで、取り組みをより加速させる狙いがあります。

同じように今年の1月、
江東区ではワンルームの住戸数が20戸以上の共同住宅に、
家族向けの住戸の設置を求める条例を施行されました。

また、葛飾区では、
家族世帯向けの住宅で全戸数の3分の1以上を設置するなどの条例を満たせば、
補助金を出す制度が昨年から始まっています。

すでに東京23区内のうち18区で、
家族世帯向けの住宅の供給を促進する条例が制定されており、出生率の低迷が続けば、
さらに取り組みも強化される可能性もあります。

家族世帯向けの住宅供給を強化すれば、
単身世帯向けのワンルームの供給はますます少なくなることが想定されます。

ただ、家族世帯向けと単身世帯向けの住宅数をコントロールしようとしても、
その取り組みがそれぞれの世帯数の増減にどれだけ影響を及ぼすかは不透明です。

なぜなら、子育て世代や将来の子育て世代が、東京の近隣県に転出している要因は、
住宅の不足というよりも、住宅価格の高騰のほうが影響は大きいでしょう。

また、ワンルームの新規の供給が減少したからといって、
若者世代の他の道府県から東京への流入は止まることはありません。

実際、2023年には15～29歳の若者世代の
東京への転入超過数は103,201人にもなります。

賃貸需要は旺盛にもかかわらず、ワンルームマンションの供給数が不足すれば、
優良な中古のワンルームにますます人気が集まります。

入居者からの人気が高くなれば、
空室リスクは抑えられ、安定した家賃収入が見込むことができ、
投資家からの人気もさらに高まることが予想されます。

このように、家族世帯向けの住宅供給を強化するということは、
新規ワンルームマンションの抑制につながり、
それが、既存の中古ワンルームの希少性を高めることに繋がります。

将来、東京の中古ワンルームに投資をしようと考えている方であれば、
ぜひ早い段階から投資を検討されることをお勧め致します。

日本財託　マーケティング部　セールスプロモーション課　K・K

◆ スタッフプロフィール◆
神奈川県横浜出身の45歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えている。

先日、子どもの運動会に参加してきました。燦々と照らす太陽のもと、一日中応援。
残念ながら、子どもの白組は負けてしまいましたが、一生懸命な姿は感動するものですね。
家に帰ってくると、子どもは部屋に閉じこもってしまいました。
そんなにショックだったのかと様子を見に行くと、日焼けして顔にくっきりと
マスクの跡が...どうやら、そのほうがショックだったようです。