「住宅ローン『フラット35』の悪用、対策後も被害絶えず」

フラット35を利用して投資用不動産を購入。
その後、金融機関から一括弁済を求められるケースがいまも散見されます。

そもそも、投資用不動産の購入にあたっては自宅用の住宅ローンは活用できません。
投資用ローンを利用することが必要です。

このような基本的な情報を知らなかったり、
融資についても不動産会社に任せきりにしてしまったことで
トラブルになっているのです。

実はこうした住宅ローンの不正利用は以前から問題になっていました。
不動産市況が盛り上がりを見せ、投資に興味を持つ方が増えてくるたびに、
こうした報道を再び目にするようになるのです。

そこで今回のコラムでは、
ローンの不正利用に巻き込まれないために注意すべきポイントのほか、
ローン利用に留まらず、購入後のトラブルを回避するために
不動産会社に確認すべきポイントをお伝えします。

冒頭にお伝えしたように、第三者に貸し出すことを目的に不動産を購入する場合、
自宅購入用のローンは利用できません。

そのため、賃貸物件の購入にあたっては
投資用ローンを活用する必要があります。

では仮に、自宅用の住宅ローンで購入した不動産を
第三者に貸し出した場合にはどうなるのでしょうか。

この場合、転勤などやむを得ない事情がある場合には、
金融機関にその旨を報告し、了承を得たのであれば
従来通り住宅ローンを継続利用することが可能です。

一方で、そもそも投資目的の不動産の取得にもかかわらず
住宅ローンを利用して購入した場合には、
金融機関から一括返済が求められることになります。

実際、冒頭にご紹介したように「フラット35」を利用して投資用物件を購入し、
金融機関から一括返済を求められてしまう方もいらっしゃいます。

本人に悪意があるケースは少なく、
一部の悪意を持った不動産会社に騙されてしまうケースが大半です。

最近も関東圏にお住いの30代会社員Aさんが被害にあったという報道がありました。

数年前に不動産会社の勧誘を受けて、
県内の中古マンションを投資用として3,000万円で購入。

そこから得られる家賃収入でローンを返済し、
完済後は自身の生活費として活用することを期待されていました。

しかし契約から１年半後、
不正利用が確認されたとして金融機関から一括返済を求められたといいます。

Aさんは、自身が不正を行った認識はなかったそうで、
寝耳に水の出来事に大変驚かれたとのことでした。

こうしたローンの不正利用に巻き込まれないためには、
不動産会社の説明を鵜呑みにしないこと、
そして、説明に納得できない場合は手間を惜しまず自分自身で調べる姿勢が大切です。

実際、投資用としては使えない住宅ローンの悪用を知られないために
不動産会社は十分な説明はしなかったといいます。

融資を受けて不動産投資を始める場合、
自分がどこの金融機関で、どのような条件でローンを組むのかを、
しっかりと理解する必要があります。

もし住宅ローンと同じような低い金利が適用される場合には、
本当に投資用のローンかどうかを確認する必要があります。

たとえば都内の中古ワンルームマンションを購入する場合、
金融機関によって差異はありますが、
おおむね1.5％前後が投資用ローンの最低水準の金利です。

自宅用の住宅ローンの変動金利のように0.5％前後というものはありません。
また、フラット35のように「全期間固定金利」という商品もありません。

また、前述の事例では不動産会社との事前の打ち合わせで、ローン契約の場では、
「物件に住むかどうか聞かれたら『はい』と答えて」と言われたそうです。
そして、Aさんはそれを実行してしまいました。

なぜＡさんが投資目的にも関わらず、上記のように回答してしまったかは不明確ですが、
そもそも自身が住まないにもかかわらず、虚偽の説明を要求される点は明らかに不自然です。

不動産会社からの説明に疑問を感じるようであれば、
納得できるまでしっかりと不動産会社に説明を求めることが欠かせません。

不動産会社から回答の指示があり、
その通りに回答したから自分には非がないというわけにはいかないのです。

だからこそ、自身が十分に理解しないまま、
安易に不動産会社の言うままに行動することは大変危険なのです。

これは融資に関するものだけでなく、
不動産購入後のリスクやコストについても同様です。

不動産投資にどのようなリスクがあって、購入後にどのようなコストが発生するのか、
投資の意思決定に重要な部分をはぐらかしたり、明言しない場合には注意が必要です。

手間を惜しまず自身で調べることはもちろんですが、
セカンドオピニオンとして他の不動産会社に話を聞くことも良いでしょう。

当社では不動産投資を実施するにあたって、
どのようなリスクが想定されるのか、
そして、それぞれのリスクに対してどのように対処すべきか、
データを交えながらしっかりお伝えしています。

さらに、購入後にかかる設備の修繕費用や原状回復の費用についても、
入居年数ごとの目安の金額も提示しながら、
資金計画を立案するところからお手伝いさせて頂きます。

あなたやあなたのご家族の将来の生活を
あなた以上に真剣に考えてくれる人は誰もいません。

だからこそ、投資という重大な意思決定にあたっても、
しっかりと自分自身で納得いくまで説明を求めて、
十分に理解する姿勢が重要です。

当社ではセカンドオピニオンとしてのご相談も承っておりますので、
リスクやコスト、そのほか不動産投資で疑問点がありましたら、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　M・N

◆　スタッフプロフィール　◆
静岡県御殿場市出身の37歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えすることを使命としています。
毎朝、愛猫が起こしに来てくれるのですが、その時間が5時台から最近は4時台に。
早起きついでに朝活ができないか考えるものの、気が付けば二度寝をしています。