連日の猛暑が続いているこの時期は、年間を通じて、
最も人の移動が落ち着く時期で、
空室が発生すると長引いてしまう可能性が高くなります。

当社では閑散期であっても、早期に空室を解消できるよう、
様々な取り組みを実施していますが、
その中でも特に効果を発揮する施策がリノベーションです。

効果的なリノベーションを行えば早期の空室解消だけでなく、
周辺の相場家賃より高い家賃で募集することができ、収益力を向上させることもできます。

また、リノベーションというと高額な費用がかかるイメージもあるかもしれませんが、
当社では取り組みやすい低価格帯のプランも用意しています。

例えば、天井と壁の一面にアクセントクロスを入れ、
ダウンライトや4連スポット照明を配置する「Renotta（リノッタ）」や、
3点式ユニットバスの構造はそのままに見た目を綺麗にする
簡易リノベーションがあります。

いずれも構造はそのまま内装や設備を変更することで、
工事費用を抑えて、高い投資対効果を目指しています。

一方、室内の構造から変更するフルリノベーションの工事費用が高いからといって、
最初から選択肢として考えない方もいらっしゃいます。

ただ、金額だけで工事を判断することは、
実は収益力向上の機会を逃すことに繋がりかねないのです。

そこで、今回のコラムでは、
最新のフルリノベーション事例をご紹介しながら、
フルリノベーション工事を実施するかどうかの判断基準とタイミング、
そして、その投資対効果についてご紹介します。

フルリノベーションを実施した物件は、
都営三田線の蓮根駅から徒歩5分、
鉄筋コンクリート造3階建の築31年のマンションです。

1階には某有名ハンバーガーショップが入居しており、
2階と3階は、居住用のワンルームが12室。

当社で1棟マンション全体の管理をお預かりしています。

12室のうち、2階に位置する202号室の入居者が退去することになりました。

入居期間は3年であったため、室内の損耗は比較的少なく、
通常の原状回復工事でも、十分に早期の空室解消を見込める部屋でした。

それでも、オーナーのAさんは今後の賃貸経営を考慮し、
床下の給水・給湯管の交換工事を検討されていました。

一般的に、配管の寿命は20年～30年と言われていますが、
実際には、築30年を超える物件で漏水が発生するケースがほとんどです。

ただ、当社が管理を始める前に、他の部屋で漏水が発生し、
下階のハンバーガーショップに迷惑をかけたことがあったそうです。

このタイミングで工事を行えば漏水の心配はなくなりますが、
配管工事の変更は見た目や利用価値に変化がなく、
付加価値がつかないことが悩みの種でした。

そこで、まずAさんの意向をヒアリングしました。

物件を保有し続けたいのか、それとも売却を検討しているのか、
仮に将来の売却を考えているなら、原状回復工事で済ませることをお勧めしました。

しかし、Aさんは物件を長期にわたって保有し続けたいとの意向を示されたので、
配管交換を含むフルリノベーションを行うことになりました。

まずは、給水・給湯管の新設にあわせて、
これまでバルコニーに設置してあった洗濯機置き場を室内に移設しました。

洗濯機をバルコニーに設置した場合、風雨にさらされるため故障のリスクが高くなり、
室内においてある部屋と比べて入居者に敬遠されがちです。

さらに、備え付けられてあった壁面の収納棚を取り除いて、室内スペースを広げます。

対面キッチンの照明は、
スポットライトを吊り下げのペンダントライトに変更。

また、傷んでいたキッチンパネルとキッチン下の収納棚の扉も交換することで、
室内全体のイメージを大きく変えることができました。

このように、対面キッチンの元々の構造や給水・給湯管の新設にあわせて
室内洗濯機置き場を設置するなど、それぞれの工事の特徴を活かすことで、
リノベーションコストを抑えることが可能です。

浴室の工事は、ユニットバスの交換には多額のコストがかかるため、
シングルレバー式の混合水栓への交換や鏡のワイドミラー化を実施。
さらに、浴室内の壁面シートは従来のベージュから、
男性をターゲットにグレーを基調としたシックなシートに張り替えました。

これだけでもこれまでの浴室と比べてずっと明るくなり、清潔感も一層出てきました。

こうしてリノベーション工事を進めた結果、
完成イメージを掲載した図面だけで入居のお申し込みをいただくことができたのです。

リノベーション工事費は約180万円かかりましたが、
家賃は月額9,000円アップし、利回り換算で6%の投資対効果となります。

この物件はAさんが一棟丸ごと所有しているため、
もしも家賃を下げていた場合、次の退去時にも賃料設定が低くなり、
物件全体の収益性を下げる可能性がありました。

先日、別の部屋で退去のお知らせが届きましたが、
「前回と同じリノベーション工事をまたお願いしたい」とＡさんから、
再びご依頼をいただくことができたのです。

ご紹介した事例のように、給水・給湯管交換のタイミングにあわせたことで、
フルリノベーションの投資対効果を高めることができます。

他にも、入居者が長期間住んでおり、通常の原状回復工事でも多額の費用がかかるケースや
キッチンやユニットバスの交換、フローリングの張り替えを実施する際など、
もともと大きな費用がかかる工事を実施する際には、
フルリノベーションの検討を合わせて行うことがおすすめです。

そして、リノベーションの効果を最も発揮するためには、
室内だけに注目するのではなく、その物件が位置するマーケットも考慮して
デザインを考える必要があります。

学生が多い街なのか、それともビジネスマンが多い街なのか、
男性と女性のどちらを想定入居者とするかによっても工事内容は変わります。

当社は賃貸管理会社として、
エリアの賃貸需要に合った間取りや内装を提案し、
入居者が付きやすい部屋づくりが可能です。

また、オーナー様の意向を確認し、
今後の投資プランを見据えた最適なリノベーションプランをご提案いたします。

ご所有の物件で空室が長引いている、または今後退去が予定されている場合は、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　ソリューション事業部　T・J

◆　スタッフプロフィール　◆
埼玉県三郷市出身の30歳。
ソリューション事業部に所属し、
主にオーナー様への付加価値の提案や、修繕対応を行っています。

最近、マイフォームの庭に、ウッドデッキを作りました。
毎月のように、家族や友人、近隣住民の方々とBBQを楽しんでいます！