再開発が活発な東京23区ですが、
新築のワンルームマンションに限って言うと着工数は減少しています。

その主な要因は、建築費の高騰、限られた土地、そして規制です。

生コンをはじめとする原材料費の高騰に加えて、人出不足により工期もこの10年で3割も長くなっています。
工期が伸びれば、その分人件費の総額も増加、建設コストを押し上げています。

また、23区内の駅から近い好立地の場所には、すでに多くのマンションや商業施設が建てられており、
新しくワンルームマンションを建築するほどの土地は多くはありません。
そのほか、ワンルームのような単身向けマンションに対して、各自治体で様々な規制が設定されています。

さらに、最近では「景観」という問題も考えなければいけません。
記憶に新しいのは今年6月、国分寺市のマンションが完成間近で取り壊しとなりました。

建物自体はほぼ出来上がっていたものの、
街の景観が損なわれたと住民から声が上がり、急遽取り壊しとなったのです。

このような状況もあり、東京では新築のワンルームマンションは建てづらく、
結果として、既存の単身向けマンションの価値が相対的に向上することになっているのです。

そこで今回のコラムでは、新築ワンルームマンションの着工数の推移を確認しながら、
年々高まる東京のワンルームマンションの希少性についてご紹介します。

冒頭にお伝えしたように、東京23区のマンション着工数は減少しています。

特に30㎡未満の単身向けマンションにおいて、
2023年と2022年の着工数を比較すると、
2023年は前年の半分以下にまで落ち込んでいます。

国交省の住宅着工統計によると、
東京都内では、2022年は1,715戸だった30㎡未満の新築マンションは、
2023年の1年間で799戸まで減少。

これは約20年前の分譲数がピークだった時と比べると、1割程度の水準です。

またその内訳を見てみると、都心エリアで供給の少なさが際立っていることがわかります。
ただ、都心エリアも供給が以前から少なかったわけではありません。
この数年でトレンドが変わってきたことが分かります。

ワンルームマンションの分譲数の推移を
不動産経済研究所が発表する首都圏の投資用マンションデータから読み解いていきましょう。

2011年から最新の2024年6月末までの期間において、
30㎡未満の1Rまたは1Kタイプのマンションは約65,000戸分譲されています。

そのうち、最も分譲数の多いエリアは、6,684戸を分譲した大田区。
続いて多かったのは6,366戸の江東区でした。

一方、上位10位の中には、大規模な再開発が行われている品川区が3位、
豊島区が5位、新宿区が10位と副都心エリアも散見されています。

これだけを見ると、23区の一等地でもワンルームマンションは開発されているように感じますが、
2020年以降で区切ると大きく変わってきます。

まず豊島区は、2011年から2,864戸を分譲していますが、
直近4年半では288戸しか分譲されていません。

同じく新宿区も2,376戸のうち394戸のみ。

都心3区と呼ばれる千代田区、中央区、港区に至っては2020年以降の分譲数の合計は271戸。
東京の一等地でワンルームを着工するのがいかに難しいかがわかります。

一方で、単身向けのマンションに住む若者世代は年々増加しています。

2023年の1年間で、15歳から29歳までの東京への転入数は過去最多の10万人を超えました。

ただ、都心のワンルームマンションの供給が少なく、
希少性があるといっても、新築マンションの場合、どうしても価格は高くなりがちです。

この点、こうした人気エリアでも中古物件であれば、
新築物件に比べて価格が抑えることができ、相対的に投資効率も高くなります。

先ほどの不動産経済研究所の最新データから、
2023年1月1日から2024年6月30日までに分譲された投資用マンションの販売価格を見てみると、
東京23区で30平米未満の単身向けマンションの平均価格は3,449万円。

前年の調査と比べても108万円も値上がりしています。

一方で、中古ワンルームマンションはどうでしょうか。

同じ期間で、当社がお客様に販売した築10年未満・30平米未満の
単身向けマンションの平均販売価格は2,861万円でした。
新築物件と中古物件を比較するとその差は588万円になります。

また、同じエリアで新築と中古を比べると、
中古物件の投資効率の高さが際立ちます。

たとえば、中野区で徒歩10分ほどの距離にある新築と中古を比較してみましょう。

この物件の部屋の広さは29.37平米で、
新築分譲当時3,950万円で販売されていました。
それに対して同じ中野区の最寄り駅圏内において
当社が紹介した築9年・25.52㎡の中古物件は2,290万円で販売しています。

単純計算で約1,600万円の差がありますが、平米単価で比較すると、
新築は134.5万円で、築9年の中古は89.7万円と約50万円も差がありました。

家賃は、10.6万円と8.8万円でおよそ2万円の差ですが、
東京カンテイのデータによると、
新築から徐々に家賃は下落し、東京23区はおよそ20年で8割ほどに
落ち着くことがわかっています。

これを考えると、当社が販売した築9年のマンションの家賃はすでに安定領域にあり、
これ以降大きく変動する可能性は低いと考えられます。

つまり投資効率を考えるならば、新築を選択するよりも築浅のマンションの方が良く、
また家賃も安定しているのであれば、先々の計算もしやすいと言えます。

今回ご紹介したように、都内の好立地では、
新規のマンション供給は難しいなか、価格が手ごろな
中古物件にはますます注目が集まることでしょう。

当社では築10年未満の物件から築30年前後のより価格が手ごろな物件まで
幅広く物件を取り揃えており、いずれも賃貸需要の確かな物件です。

ご興味のある方はぜひお気軽にお問い合わせください。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　M・N

◆　スタッフプロフィール　◆
静岡県御殿場市出身の37歳。
マーケティング部セールスプロモーション課でセミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えすることを使命としています。
3月にお迎えした2匹目の猫と先住猫が、なかなか仲良くなれず心配してきました。
ここ最近は追いかけっこをしたり、近くでくつろいだりできるようになり胸をなでおろしています。