11日に発足した第2次石破内閣。

石破首相といえば、これまでも『地方創生』を標榜してきましたが、
その解決策のひとつとして挙がるのが、全国の空き家の活用です。

現在、日本全国の空き家は約900万戸で過去最大となっています。

自治体や民間企業の取り組みでなんとか解消しようと試みていますが、
残念ながら年々増加しているのが現状です。

空き家と聞くと地方のイメージが強いですが、
実は東京都内でも空き家のまま放置されている住宅があります。

都内であれば、売却という選択肢もありますが、
その一方で、適切なリノベーションを施せば収益物件として
再生することが可能です。

そこで今回は、空き家問題の解決策としても期待ができる
都内の築古マンションの活用事例をご紹介します。

当社のオーナー様であるＡさんからご相談があったのは
今年の4月のことです。

親族が住んでいた中央線沿いのマンションを相続しましたが、
空き家となっていたこのお部屋の取り扱いに悩まれていました。

該当の物件は中野区にあり、
最寄駅から徒歩5分ほどの好立地。

総戸数70戸で、築年数は50年を超える
53平米の2LDKマンションの一室でした。

半世紀前に建築されたものの、建物自体はしっかりと管理されており、
外観はきれいに補修され、一見しただけでは築50年の古さは感じさせません。

しかし、居室は長期間住まわれていたこともあり、
壁の傷みは進行、間取りや設備にも時間の経過を感じさせるものがありました。

好立地なので、そのまま売却するのも選択肢の一つでしたが、
ご親族が住んでいたこともあり
簡単には手放せない思いもあったそうです。

とはいえ、どのように活用すればよいかわからず、
当社へご連絡いただきました。

さっそくオーナー様とお会いし、現地を訪問。

室内を拝見すると、壁紙は黒くくすみ、傷みや汚れが目立つ状況です。

特に古さが目立っていたのは浴室です。
壁や床面が今ではあまり目にしないタイル張りとなっていました。

居室も含め、現在のトレンドには合わない内装や間取りだったため、
仮にこのまま貸し出すとしても、入居者が見つかることは難しい状況でした。

そこでＡさんのご予算に合わせて、複数のリノベーションプランをご提案。

採用されたプランのポイントは5つあります。

① リフォームのトーンを現在のトレンドに合わせる
② トーンに合わせた正方形の最新タイルを居室の床に採用
③ 閉鎖的だったキッチンを対面型に変更
④ 特に古さを際立たせたタイル張りの浴室をユニットバスに変更
⑤ 給湯給水管の取り換えを実施

当社では、トレンドの配色やトーンを提案するために、
当社スタッフは普段から定期的に内装デザインの勉強会に参加しています。

その中で、特に今年はやっている
グレーとベージュを掛け合わせた『グレージュ』といった色合いを採用。
床のタイルも、その雰囲気になじむ色合いに統一していきます。

また、居室を隔てていた壁を撤去し、あわせて対面型のキッチンにしたことで、
開放感のあるリビングダイニングを擁した1LDKへと生まれ変わらせました。

さらに現地を確認した際に気になったのは、給湯給水管の劣化です。

給湯給水管の劣化が進んでしまうと漏水のリスクが高まります。

万が一、漏水が発生してしまうと、
大きな金額をかけてリノベーションした部屋だけでなく、
下階の部屋に多大な損失を与えてしまいかねません。

50年間一度も交換されていなかったため、
今回の工事に合わせて交換することとしました。

結果として、今回は600万円を超える大きな工事となりました。

工事期間は全面リフォームということもあり、
5月中旬から8月のお盆前まで、3か月ほどの時間を要しました。

その分、完成したお部屋は現在のトレンドを踏まえた仕上がりとなり、
とても築50年超のマンションには感じられません。

家賃は19.5万で募集を開始しましたが、
8月末にはお申し込みをいただくことができました。

親族が住んでいた築50年の物件が、
毎月約20万を生む収益物件として生まれ変わったのです。

今回、築50年のマンションが収益物件として、
見事に生まれ変わることができたのは、
物件の立地が賃貸需要のある東京であったこと。

そして、築50年のマンションであっても、
建物管理が行き届いており、資産価値を維持できていた点です。

もし、これが賃貸需要の少ないエリアで、管理も不十分であれば、
リノベーションどころか、売却するにも困難な「負」動産になっていた可能性もあります。

日本の高齢者の人口は過去最多となり、
『超高齢化社会』に突入しています。
そのため、今後も空き家は増えていくことが予想されます。

今回は相続した不動産の事例をご紹介しましたが、
自身が住んでいる住宅の『出口』を考える機会もあるでしょう。

こうしたときにも、賃貸需要の見込めるエリアで、
管理がしっかりと行われているのであれば、
トレンドに合わせたリフォームを実施することで
収益物件として生まれ変わらせることが可能です。

その賃料は生活費に充てるだけでなく、
将来ご自身が施設に入居する際の費用としても活用することができます。

現在空き家になっている物件や、
今住んでいる不動産の将来的な有効活用を検討する際には、
リフォームによる再生も検討してみてはいかがでしょうか。

当社では、ワンルームマンションの管理だけでなく、
様々なタイプの不動産の有効活用施策をご提案しています。
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　管理受託部　I・S

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都練馬区出身の34歳。
管理受託部に所属し、オーナー様が抱える空室や滞納など賃貸管理のお悩みを頂戴しています。
今年の初夏に小浜島へ家族3人で旅行に出かけました。
現地ではカヌーに乗ってマングローブの森をめぐるツアーに参加したり、
きれいなビーチでゆっくり過ごし、心身ともにリフレッシュができました。