都内では様々な街で再開発が活発に行われています。

最近では、来年3月27日に
「街びらき」することが発表された「TAKANAWA GATEWAY CITY」。
そして、東京駅前の常盤橋エリアに2027年完成予定の「TOKYO TORCH」、
新宿駅周辺の大再開発プロジェクト「新宿グランドターミナル構想」など
都内のあらゆる場所で、大規模な再開発事業が進行しています。

さらに、こうした大規模な再開発事業のエリア内では、
周辺マンションの建て替えが実施される事例も少なくありません。

ただ、こうした建て替え事例があるのは、
「東京駅や新宿駅などの主要駅周辺だけでない」
というのが東京という都市の特徴です。
実際、当社の管理しているマンションが建て替え対象となることもあります。

そこで、今回のコラムでは、ビッグターミナルだけに限定されない
マンション建て替え事例をご紹介。建て替え事例から考える東京の魅力をお伝えします。

まずは、当社管理物件の中でも、これから建て替えを予定している物件をご紹介します。
京急本線「北品川駅」徒歩2分に位置する、
築25年の鉄筋コンクリート造の物件です。

再開発事業には大手ディベロッパーや建設会社13社が名を連ねており、
対象面積は東京ドーム約2.8個分、13.5ヘクタール程に及ぶ都内最大級の区域が対象です。

この再開発に伴い、当社管理物件の建て替えが決定しているのです。

もともと北品川駅は、巨大ターミナルである品川の隣駅という好立地ですが、
駅自体は各駅停車しか止まらず、乗降客数が決して多いとは言えない駅となっています。

江戸時代には東海道第一の宿場として栄えた過去もあることから、
当時と同じ道幅の商店街が駅前から3.6kmほど続き
石畳や街路灯など、当時の品川宿の面影が感じられる情緒あふれる街です。

また、このエリアは古くから江戸湾（現･東京湾）に近いことから
「品川浦」とも呼ばれ、漁業が盛んな地域でもありました。

屋形船や釣り船などが停泊する船溜まりが
今でもノスタルジックな雰囲気を漂わせています。

これが今回の再開発によって品川浦の特徴的な水辺環境を生かしつつ、
商業施設や住居ビルなどが建設され、街全体の活性化が見込まれています。

まだ計画段階というこの再開発。
もし実現した場合、オーナー様にはどのような選択肢が与えられるのでしょうか。

当社では、過去に北品川と同じ品川区の武蔵小山で建て替え事例がありました。

＜以前のコラムはこちら＞
『家賃7万円の中古ワンルームが14万円の新築に生まれ変わる！建て替え再開発の劇的ビフォーアフター』

当該物件は、東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩1分に位置する
当時築30年の鉄筋コンクリートの物件。
こちらも北品川と同様に、駅周辺の再開発により
マンションの建て替えが行われることになりました。

およそ16平米のワンルームマンションは当時1,140万円の評価でした。
この物件が建て替え後には、地権者用の特別分譲価格で17平米1,200万円で
購入することができるようになったのです。

これは60万の自己資金を追加することで、
新築のマンションが手に入るということです。

もし、改めて新築を購入しようとしたのならば、
3,500万程度の金額が必要となったことでしょう。

当社管理物件における、建て替えはこれだけではありません。

たとえば、田園都市線「池尻大橋」徒歩5分、築17年のマンションです。

こちらの物件では、2008年に大橋ジャンクション建設をはじめとする
地区整備計画の一環により建て替えが行われた結果、
総戸数77戸が、地上42階建・総戸数689戸のタワーマンションに生まれ変わりました。

二つ目は、都営大江戸線「高輪台」徒歩3分、築41年のマンションです。

港区のマンション建て替え事業に伴い、総戸数27戸のマンションが、
2024年6月に地上10階建て・総戸数44戸のマンションになりました。

もともと高度地区ということで高さ制限があったマンションは
商業地域側に寄せて建設することにより、
既存の建物よりも敷地全体の容積量を増やすことに成功しています。

以上のように、様々なエリアの再開発に伴って
マンションが建て替えられるケースが散見されます。

再開発というと新宿、渋谷、池袋、品川など、
日本を代表するビッグターミナルをイメージされる方も多いですが、
再開発は都内の主要エリアにとどまりません。

今回ご紹介した、北品川、武蔵小山、高輪台など、
様々なエリアで建て替え事例があり、具体的な計画ではありませんが、
構想段階であればさらにその数は増えます。

例えば、新宿駅から4駅の距離にある京王線の下高井戸駅周辺では、
自治体と再開発エリアの住人の懇談会が定期的に開催されており、
将来の街づくりの話し合いが進められています。

今回紹介した事例に限らず、東京では様々なエリアで再開発が行われており、
マンションの建て替え事例も増えています。

建て替えが行われるのも、東京の人口数が安定しており、
そこに堅実な住まいの需要があるからです。

この堅調な将来の需要を見込んで、
ディベロッパーが建て替えを行っているのです。

もちろん、東京のマンションのすべてが円滑に建て替えられるわけではありませんが、
他の主要大都市と比較すれば、圧倒的な人口数と需要を背景に、
その割合は多くなるはずです。

不動産投資は短期の投資ではありません。
長期の目線での投資だからこそ、将来のマンションの動向も踏まえたうえで、
投資エリアを検討されてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　M・D

◆　スタッフプロフィール　◆
京都府宇治市出身の30歳。
セミナーの運営やメールマガジンの執筆、広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

先日、趣味のクラリネットで演奏会に出演しました。
演奏したのはフランスの作曲家、F.プーランクの六重奏曲。
1曲約20分と長丁場なのですが、演奏し終わった後は精根尽き果て、息も絶え絶えに。
しかし3か月間に及ぶ練習の甲斐もあり、いい演奏ができたので自画自賛しています。