不動産投資は短期ではなく、長期視点での投資になるので、
所有期間中に発生するリスクに上手に対応していく必要があります。

そのなかでも築年数が経過するほど、
発生するリスクが高まるものが「漏水トラブル」です。

通常、配管の交換工事は配管が破損し、漏水事故が発生してから、
トラブルに対処することになります。

しかし、リスクを予見し、漏水の発生前に交換工事を行うことで、
漏水事故のリスクを大幅に下げることが可能です。

そこで今回のコラムでは、漏水リスクを予防するための
給水給湯管の事前工事プランをご紹介します。

給水給湯管が故障する前に、事前工事を検討すべき理由は2つあります。

1つ目は、漏水に伴う対応費用の増大を抑えることです。

漏水の原因が配管の破損である場合、
漏水によって生じた入居者や他の部屋への損害は保険で補償されることが一般的です。

しかし、破損した配管自体の修理・交換費用は保険が適用されず、
オーナー様の自己負担となります。

室内や配管の状況にもよりますが、給湯管更新工事のみで25万円～30万円、
給水・給湯管セットで40万円前後の費用が必要となります。

ここで注意すべきポイントは、漏水事故が発生した場合、
費用負担は配管の交換だけには留まらないことがある点です。

例えば、漏水の原因究明のための緊急調査費用や
止水作業、被害の拡大防止措置に伴う応急処置費用。
さらに、夜間に緊急対応が必要になった際の緊急対応費が挙げられます。

また、漏水事故が原因で水やお湯が使用できなくなると、
入居者様には、一時的にホテルに滞在いただくこともあります。

この場合、一定額までは保険が適用されますが、
上限を超えた費用はオーナー様の負担となるのです。

さらに、トラブルが長引けば、賃料減額請求や退去が発生するリスクも考えられます。

2つ目は、入居者トラブルの発生リスクの低減です。

漏水事故が発生した場合、被害を受けた部屋の入居者に現状説明や
お詫びをする必要があります。

被害が甚大な場合、入居者間のトラブルや精神的負担につながる可能性もあります。
漏水事故の解決後も、入居者間のわだかまりが残っていた場合、
それが原因で退去につながる可能性もあります。

特に「思い出の品」への被害が発生すると、金銭だけでは解決できない問題となり、
簡単に解決することは困難です。

こうしたリスクを抑えるために、
当社では、寿命が近づいている給水・給湯管の事前交換工事を行うことをお勧めしています。

ただ、漏水発生前の事前交換になるので、
工事は入居者様が生活している中で実施します。

朝から夕方まで1日かけて実施する工事であり、
その間、入居者様には基本的に在宅していただく必要があります。

入居者様には大きな負担をおかけする工事であるため、
施工内容をしっかりとご納得いただいたうえで、実施する必要があるのです。

そこで当社では、工事内容を記載した文書の郵送にあわせて、
必ず電話で工事内容を丁寧にご説明し、入居者様の理解を得るようにしています。

特に事前のお電話では、長時間のご在宅が必要なこと、
さらに工事中には水とお湯を使用できなくなることを丁寧にご説明。
あわせてスケジュール調整も行い、認識の相違がないよう注意しています。

また、施工費用も通常の漏水工事より安価に提供しています。
費用を抑えることができる理由がスケールメリットです。

事前の交換工事をご案内するマンションは、
築年数や過去の当社での漏水事故の実績を考慮して決定します。

現在、当社では都内を中心に30,000室以上のお部屋を管理しており、
当社が管理する部屋が10室以上あるマンションも珍しくありません。

一度に多くの工事を実施することができるので、1件当たりの工事単価を
抑えることができるのです。

また、年間600件以上の漏水事故を協力会社と連携しながら解決していることもあり、
こうした実績もコストの抑制につながっています。

入居中の事前交換における費用は、給水・給湯管セットで、36万3千円（税込）。
給湯管更新工事のみの交換もご相談いただければ、通常よりお得な価格で対応可能です。

また、施工前には室内調査を実施し、適切な配管ルートをご提案します。
特定の条件下では配管を露出させる施工が必要ですが、
この場合も配管カバーを設置して美観を保つ対応を行います。

このように、劣化による損傷が発生する前に工事を行うことで、
最小の費用かつ最短期間で、漏水のリスクを抑制することができるのです。

当社のオーナー様でも、こうしたリスク抑制効果にメリットを感じられ、
事前工事に取り組まれる方が増えています。

実際、これまでに60名以上のオーナー様からお申し込みをいただきました。

工事はすべて、1日で完了。
入居者とのトラブルもなく、スムーズに施工できております。

また、先月末には、オーナーA様より、
提案物件のみならず、所有する10物件全体での一括更新をご希望いただきました。

経年劣化による漏水リスクや修繕費用の負担は避けられません。
しかし、事前工事を行うことで、追加費用やトラブルの発生リスクを大幅に軽減でき、
トラブルに起因した入居者の退去も未然に防止できます。

トラブル発生後の対応だけでなく、トラブル発生前の対策も
ぜひ検討されてみていかがでしょうか。

日本財託管理サービス　管理部管理課　H・Y

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都北区出身の26歳。
管理部管理課で、漏水や火災などの事故を対応。
入居者様のお困り事の解決を行っています。

今月、12月に入籍します。仕事と家庭の両立を目指し、精進してまいります。