買い物をする際、つい馴染みのあるブランドを
手に取ってしまうことはないでしょうか。

日用品の購入だけでなく、高額な商品でも同様の傾向が見られます。
これは投資用物件の立地選びでも例外ではありません。

自身の土地勘のあるエリアや一般的に知名度のある
山手線や中央線、丸ノ内線、千代田線といった路線の有名駅の周辺などで、
物件を探す方も多いのではないでしょうか。

最初から自分がよく知らないエリア、路線、最寄駅を投資の選択肢から
外してしまうと、実は大きな投資の機会をみすみす見逃すことにも
繋がりかねません。

自身の固定観念を払拭して、
データに基づいてそれぞれの路線、駅を調べていくと、
意外な事実が浮かび上がってきます。

そこで、今回のコラムでは、都内の各路線、主要駅の空室日数のデータを
ご紹介しながら、物件選びのポイントを解説していきます。

東京の鉄道網の中で最も知名度の高い路線といえばJR山手線です。
同じ都内JR線でいえば、中央線も非常に知名度のある路線として知られています。
また、地下鉄では、東京メトロ丸ノ内線、千代田線も
東京を代表する路線の一つです。

東京、品川、新宿、渋谷、池袋といった主要駅を要するこうした路線は、
都内に住む方であれば誰もが利用したことがあり、
地方にお住いの方でも一度は耳にしたこともあることでしょう。

一方で、神奈川県や埼玉県から都内のビッグターミナルに接続するような路線は、
沿線にお住いの方でなければ、都内にお住いでも馴染みのある方は
少ないのかもしれません。

では、こうした路線は有名路線に比べて空室日数が長期化しているのでしょうか。

当社が管理する物件の空室日数を路線別に確認していきます。

2024年に賃貸借契約を締結したデータを確認すると、
JR山手線の各駅の平均空室日数は27.8日。
東京メトロ丸ノ内線の各駅の平均空室日数は31.1日でした。

一方、上記2つの路線と比べると一般的に知名度が低いと思われる
京急本線(泉岳寺-京急蒲田間)は25.3日、
東武東上線(池袋-成増間)は29.8日となっています。

両路線と山手線・丸ノ内線の空室日数には、ほとんど差はありません。

各路線の駅についても確認してみましょう。

池袋駅に接続する東武東上線と東京メトロ丸ノ内線で比較しています。
それぞれ池袋駅から10分程度の距離にある東武東上線「上板橋」駅と、
丸ノ内線「御茶ノ水」駅の空室日数を確認します。

すると、空室日数は上板橋駅が31日、
御茶ノ水駅が33.4日となっておりほぼ変わりません。

同じように品川駅に接続する京急本線と山手線も比較します。
品川駅からほぼ同じ距離にある京急本線「大森海岸」駅と山手線「恵比寿」駅の
平均空室日数はともに約25日で、こちらもほとんど差はありません。

以上のように、一般的に知名度に差があると考えられる路線であっても
空室日数はほとんど変わらないことが分かります。

ここで物件価格に目を向けると、さらに興味深い事実が見えてきます。

当社が2024年に販売した物件のデータから
先ほどご紹介した4路線の物件価格を見てみましょう。

東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅を最寄駅とする築21年、専有面積が24.5平米の
中古ワンルームマンションの価格は2,830万円でした。
家賃収入から管理費や修繕積立金、管理代行手数料を差し引いた
手取り利回りは3.40%。

一方、東武東上線「上板橋」駅を最寄駅とする築20年、専有面積が22.1平米の
価格は1,950万円。この物件の手取り利回りは3.44％です。

ほぼ同じ築年数、手取り利回りの物件でも路線が異なるだけで
価格差は880万円にもなります。

次に、山手線「恵比寿」駅、京急本線「大森海岸」駅の物件も確認してみます。

恵比寿駅を最寄駅とする築21年、専有面積20.4平米の
中古ワンルームマンションの価格は2,800万円。

大森海岸駅を最寄駅とする築18年、専有面積20.7平米のマンションでは、
2,220万円です。
両物件の価格差は580万円となります。

また、専有面積当たりの価格を計算すると、
恵比寿が最も高く、約137万円/平米です。
対して最も安価なのは約88万円/平米の上板橋であり、
恵比寿と上板橋では約1.56倍の差があります。

もちろん都内の好立地のマンションは
資産価値の維持をより期待することができます。

一方で、築年数の比較的浅い物件の購入を検討しているが、
できるだけ価格は抑えたい方。

また、与信枠に限りがあり、有効にローンを活用したい方にとっては、
価格が手頃で都心物件と同じように早期の空室解消が見込める、
今回ご紹介したような路線の物件はおすすめです。

また、物件価格が手頃な分、
繰り上げ返済によって早期のローン完済も可能になります。
ローンが完済すれば、さらに資産を拡大させることが可能です。

このようにデータを詳しく見ていくと、
不動産投資において必ずしも知名度の高い路線、駅だけが
投資対象になるわけではないことがわかります。

知名度だけで選択肢を減らしてしまうのは、
資産形成の可能性を狭めてしまうことになりかねません。

当社では賃貸管理業を35年にわたって行ってきた実績から、
各路線、各駅の空室日数や賃料に関する豊富なデータがあります。

こうしたデータに基づいてお客様の資産形成の目的に見合った
物件をご紹介いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託　マーケティング部　M・Y

◆　スタッフプロフィール　◆
広島県広島市出身の23歳。
セミナーの運営やメールマガジンの執筆、広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

先日、いとこに会って高校の数学を教える機会がありました。
教えるためにYouTubeで解説動画を見たのですが、
それ以来おすすめ欄が数学の解説動画に侵食されています。