不動産経営において物件選びと同じくらい重要なことは、
信頼できる賃貸管理会社を選ぶことです。

空室発生時の入居者募集や内装工事の手配、家賃の送金、
さらに、入居者様の生活トラブルにも迅速に対応する必要があるからです。

生活サポートの一環として、当社では365日24時間受付のコールセンターがあり、
お盆休みや年末年始の長期休暇中でも、
緊急対応が必要な事態が起きた場合には、担当者へ直ちに連絡が入るようになっています。

今回のコラムでは、年始に一棟マンションで発生した給湯トラブルを
早急に解決へと導いた当社の管理体制についてお伝えします。

トラブルの報告があったのは1月3日の正午頃、
自宅近所の公園で1歳半になる子どもと遊んでいた時のことです。

コールセンターからの突然の着信に驚きながら、急いで電話に出ると、
給湯トラブルで、「昨晩からお湯が出ない」というのです。

当該物件は豊島区にある築38年、総戸数27戸の
単身者用の部屋とファミリー向けの部屋の両方を備えた複合型マンションです。

コールセンターのオペレーターによると、
どうやらこのトラブルは1室だけの問題ではなく、
マンション全体に関わるものでした。

三が日ということもあり、多くの家庭が家族団らんの時間を過ごしている中、
お湯が使えないとなると一大事です。

電話口だけでは対応が難しいこともあり、
子どもを奥さんに預け、公園から現場にタクシーで直行しました。

まずはコールセンターに連絡を頂いた入居者のAさんに対して、
状況の確認と事情の説明を行う必要があります。

ご自宅を伺い、お話することはできたのですが、
昨晩からお湯が出ないという状況に対し、大変な剣幕です。

Aさんには今年3歳になる子どもがおり、
イヤイヤ期の子どもを、風呂が使えないからといって
寒い中銭湯へ連れて行くのも難しい、早く何とかして欲しいとのことでした。

私自身も小さな子どもがいることもあり、
お湯が使えない大変さは、身に染みて理解することができました。

お叱りを受けながらも、現状と今後の対応についてご説明。

その後、他の入居者様にも事情を説明するため、
27戸すべての部屋を回ります。

ご自宅にいらっしゃったすべての方に説明を終え、
可能な限り現地でできることがないか調査を行いました。

この物件は、屋上にマンション全体の一括給湯器が2台設置されており、
その隣に給湯器で沸かしたお湯を貯めておく貯湯タンクがあります。

そのため、何か異常があるとすれば、
屋上にある給湯器や貯湯タンクが原因であることが考えられました。

まずは、1階の管理室に設置されている給湯器の警報盤と、
給湯器の温度管理ができる給湯リモコンの確認を行います。

すると、警報盤には「屋上給湯器異常」と「タンク温度低下異常」の警報ランプが点滅。
また、給湯リモコンにも同様のエラーコードが出ていました。

その後、すぐに貯湯タンクと給湯温度を確認するため屋上に行きます。
温度表示の確認をするも、やはり貯湯タンク、給湯温度ともに下がっていました。

屋上の給湯器自体の元電源の確認や、
管理室にある給湯リモコンの再起動も行いましたが復旧せず、
お湯が出なくなった直接の原因はまだ見つかりません。

電気系統ではないのであれば、次に考えられるのは、
給湯器に供給されるはずのガスの不具合です。

万が一ガス漏れなどが発生していたとすると、大きな事故になりかねないため、
早急にガス会社に連絡を取り相談します。

「すぐに対応することは難しい」との返答があったため、
現場の状態を先方と共有しつつ対応を始めました。

各戸に供給されているガスは問題なく使用できていたこともあり、
最上階である3階のパイプスペースにあった、
マンション一括供給の給湯器用ガスメーターを調査。

すると、このガスメーターの安全装置が作動していたことにより、
給湯器へのガス供給が止まっていたことが分かりました。

マイコンメーターからガスの供給を再起動させ、
なんとかガスが正常に使用できる状態に復旧。

その後、お湯の温度が徐々に上がっていくことを確認します。
現場で本来の温度まで上がるのを待ち、
入居されているすべての方が使える形まで復旧させることができました。

こうして、すべての確認を終えマンションを後にしたのは、22時30分頃。

しかし、給湯トラブルの対応はここでは終わりません。

なぜなら、ガスメーターの安全装置が作動し、
ガス供給が止まった原因がはっきりしていないからです。

ガス会社には、現場で対応している間にも原因の調査依頼も行いましたが、
先方の都合が合わず、対応は1月5日となりました。

そして迎えた調査当日、ガス会社と共に様々な調査を行いましたが、
原因を究明できなかったため、次の調査に持ち越すこととなりました。

その翌日には、メーカー立会いのもと「給湯器」自体の調査を実施。

すると、給湯器本体内部の燃焼装置部分に不具合を発見。
すぐさまメーカーの対応により、給湯器の分解清掃と調整を行い、
対処することができました。

今回のトラブルを整理すると、
給湯器内部、燃焼装置部分の不具合により点火不良を起こし
ガスメーターの安全装置が働いてガスの供給が止まってしまったようです。

1月3日に発覚した給湯トラブルでしたが、
当日中にガスを復旧させ、1月6日には原因究明とその対処まで行うことができました。

迅速に対応し復旧できたため、お正月にお湯が使えないという
最悪の状況を回避することができました。

もし、対応が遅れたり、対応の優先順位を誤れば、
お正月の家族団らんの時間が台無しになってしまうところでした。
また、そればかりか対応を誤れば、
家賃の減額請求や退去に繋がってしまう恐れもあります。

一方で、今回のように入居者様が困っている際に迅速に対応ができれば、
信頼を得ることができ、長期入居につながることも期待できます。
実際、入居者様に復旧をお伝えした際には、多くの感謝のお言葉を頂くこともできました。

不動産投資は金融商品ではなく、投資した不動産に人が暮らし、
生活するなかで多くの思い出を積み重ねています。

そんなお客様に寄り添い、生活をサポートすることで、
快適な暮らしを実現すること。そして、オーナー様にしっかりとお家賃をお届けすること。
それが、私たちの賃貸管理会社の使命だと考えています。

今後も入居者様が快適な生活を送れるよう尽力するとともに、
オーナー様が不動産投資で安定収入を得られるよう努めてまいります。

日本財託管理サービス　ソリューション事業部 I・T

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都足立区出身の36歳。
ソリューション事業部オーナーコンサルティング課にて一棟物件のトラブル対応や
オーナー様に工事の提案、付加価値向上、キャッシュフロー改善の提案を実施しております。
1歳半の娘を溺愛しており、休日は毎日公園や遊び場に出向いています。
今年、もう1人家族が増えるので仕事も家庭も全力で頑張っていきます。