近年、老朽化マンションの増加が深刻な社会問題として注目を集めています。

国土交通省の調査によると、2021年末時点での
築40年以上の高経年マンションは約115.6万戸となっており、
マンション総数の約17%を占めています。

さらに、10年後には2.2倍の249.1万戸、
20年後には3.7倍の425.4万戸に急増することが見込まれています。

しかし、不動産投資の観点から見ると、
築年数が経過したマンションが
必ずしも投資対象から外れるわけではありません。

実際、築年数が古くても適切な管理が行われているマンションには、
安定した賃貸需要があります。

だからこそ、いま建物管理の重要性が
これまで以上に高まっているのです。

築年数が経過しているにもかかわらず、
適切な管理が行われていないマンションは将来資産価値の低下を招いたり、
家賃収入を減少させてしまう恐れがあります。

資産価値の低下を防ぎ、建物を適切に管理していくためには、
建物管理会社と管理組合の連携が欠かせません。

ただ、管理組合の理事を務める区分所有者の多くは、
建物管理に関する専門知識を持ち合わせていません。

そのため、建物管理会社の業務を適切に監督することが難しく、
提案された工事や修繕の必要性を正しく判断できないことがあるのです。

そこで今回のコラムでは、
オーナー様が管理組合運営を通じて、健全な建物管理を実施するための
日本財託のサポート体制についてご紹介します。

まずは、建物管理会社と管理組合の関係について確認していきます。

管理組合は区分所有者の代表として意思決定を行い、
建物管理会社はその決定に基づいて業務を執行するという役割を担っています。

しかし、管理組合での活動に取り組もうとしている人、
もしくは実際に取り組んでいる人たちは、深刻な課題に直面しています。

最大の課題は、建物管理における専門性の高さです。

建物管理会社から提案される工事の必要性や費用の妥当性を判断するには、
建築や設備に関する専門的な知識が必要となります。

そのため、建物管理会社から提案される工事や修繕の必要性を、
正確に判断することは容易ではありません。

特に問題となるのが、見積書に記載される
「内訳のない費用」や「諸経費」といった内容が不明瞭な費用項目です。

これらの項目が工事費用全体の中で
大きな割合を占めることも少なくありません。

このような状況で、建物の健全な管理を維持することは困難です。

場合によっては、過剰な工事を実施してしまったり、
高額な費用を支払ってしまうリスクもあります。

そこで日本財託は、オーナーの皆様に向けて、
セカンドオピニオンサービスを提供しています。

たとえば、建物管理会社から提出される見積りの確認。

具体的な内容が不明瞭な項目について、
その妥当性を専門的な視点から検証します。

必要に応じて、建物管理会社に詳細な内訳の提示を求め、
費用の適正化を図ることができるのです。

また、工事の必要性や優先順位について、
専門的なアドバイスも提供しています。

建物の状態や劣化状況を適切に診断し、
本当に必要な工事を見極めることで、無駄な支出を防ぐことができるのです。

これまでにご相談のあった事例をいくつかご紹介します。

あるマンションの玄関扉の交換工事では、
当初の見積りでは、1戸あたりの交換費用が35万円でした。
全室交換予定でしたので、諸経費も含めると総額は580万円にもなります。

しかし、当社が見積書の内容を精査した結果、
不要な仮設費用や共用部の工事費用の削減に成功し、
交換費用を戸あたり20万円まで圧縮することができました。

工事全体では、当初の580万円から330万円へと、
大幅なコスト削減を実現しました。

また、あるマンションでは大規模修繕工事が行われるため、
工事会社の選定と見積りを確認することになりました。

まずは、共通仕様書、工事内訳書、工事範囲図などの基本書類を作成。
これらの書類に基づいて当社と管理組合と建物管理会社が選定した
6社から工事見積りを取得しました。

提出された見積書の内容は詳細に精査し、6社の見積比較表を作成。

その後、価格の低い順から3社を選定して、さらに詳細なヒアリングを実施。
これらの3社から必要な工事の最終決定や金額交渉を行い、
2社まで絞り込みます。

慎重に検討を重ねた結果、
価格と工事品質のバランスが最も優れた会社へ発注を決定したのです。

当初見積額は7,500万円でしたが、
最終的には、同じ工事内容のまま金額を
6,500万円まで減額することができました。

このように、専門家が見積りを精査することで、
工事の質を保ちつつ、大きなコスト削減を実現できる可能性があります。

今回ご紹介した見積りの精査以外にも、
建物管理に関する様々なサービスを提供しています。

そのひとつが、長期修繕計画の策定です。

建物の状態を詳細に診断し、今後必要となる
修繕工事の内容と時期を適切に計画します。

これにより、計画的な修繕積立金の積み立てが可能となり、
将来の大規模修繕に向けた準備を着実に進めることができるのです。

また、建物劣化診断も行っています。

建物劣化診断とは、建物や付属設備の劣化状況を詳細に把握し、
修繕の要否やその仕様を判断するための診断・点検を行うことです。

具体的には、コンクリートをサンプリングして劣化具合を調査したり、
バルコニーに立ち入ってシーリングや手すり、雨どいなどの調査を行います。

これによって限られた予算を適切に配分することができるようになるだけでなく、
工事の優先順位が明確になり、不要な工事を避けることができるため、
結果的に経費削減にもつながります。

このように、当社では、建物管理に関してセカンドオピニオンサービスを
はじめとして、様々なサービスを展開、拡充しております。

それは、建物管理の健全性が保たれていない場合、
無駄な費用を払ってしまったり、建物の資産価値が低下したりすることで
オーナー様が安定した収入を得られない可能性があるからです。

しかし、適切な管理と専門家のサポートがあれば、
建物の価値を長期的に維持すること、
そして安定収入を実現することは十分に可能です。

建物の経年劣化は避けることはできませんが、
適切な管理を行うことで、進行を遅らせることもできますし、
資産価値を長期にわたって維持することもできるのです。

建物管理に関する工事内容や見積金額に不明な点がありましたら、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　ソリューション事業部　A・T

◆ スタッフプロフィール　◆
福島県生まれの59歳。ソリューション事業部で、建物の劣化診断や長期修繕計画書作成や修繕工事・リノベーション工事の提案を行っています。
重度のスギ花粉症を40年以上患っておりましたが、1月から毎朝バナナとヨーグルトを食べているおかげで、今のところ、発症しておりません。腸活で健康に過ごして仕事に励んで参りたいと思います。