3月に入り、いよいよ繁忙期も佳境となっています。
1月から3月の繁忙期は、入居者の入れ替わりの特に多い時期です。

そして、ワンルームマンションの入居期間はおおむね3年程度ですが、
なかには10年以上の長期入居が続くケースもあります。

長期入居は安定した家賃収入が得られるメリットがある一方で、
退去後の原状回復工事費用が高額になるというデメリットもあります。

そのため、複数回の更新が行われる場合には、
退去後を見据えて、工事資金を確保しておくことが欠かせません。

また、そもそも高額な工事になるので、
この機会に家賃収入を上げるためのバリューアップ工事を
行うことも有効な選択肢の一つです。

ただ、予算にも限りがありますので、
工事箇所の優先順位をしっかり定めて、
ご自身の状況に合った工事プランを選択する必要があります。

そこで今回のコラムでは、
長期入居後の工事を行う際に考えるべき工事の優先順位をお伝えしながら、
設備の大幅リニューアルで収益力を改善した事例をご紹介します。

工事の優先順位を考えるにあたり、
まずは工事の種類・区分についてご紹介します。

工事は目的によって、
修繕工事、改修工事、予防的工事、そしてバリューアップ工事の4種類に分類できます。

では続いて、工事を検討する際の優先順位です。

まず、最優先すべきは「修繕工事」です。

修繕工事は、退去後に物件を入居前の性能に戻すことを目的としています。
たとえば、壁紙やタイルカーペットの貼り替え、ユニットバスの塗装など、
表層的な工事が該当します。

長期入居物件の場合、経年劣化している設備が多くなるため、
この修繕工事だけでも、費用が高額になりがちです。

第2に優先順位が高いのは「改修工事」です。

改修工事の目的は、修繕と改良です。
入居前の性能に戻すだけでなく、時代にあった機能を取り入れることで、
賃料を維持できるようにします。

たとえば、カーペットからフローリングへの貼り替えや
室内洗濯機置き場の新設などが改修工事に該当します。

ここまでの工事は、物件の競争力を維持するうえで、特に重要度の高い工事です。
ここからは、物件の状況やご自身の目的に応じて選択すべき工事項目になります。

第3に優先すべきは「予防的工事」です。

予防的工事の目的は、リスクヘッジです。
給水給湯管の交換工事などが該当し、将来の漏水リスクを予防することで、
長期的な目線で、資産価値や賃料の維持を期待することができます。

ただ、予防的工事については、すべての物件が対象となるわけではありません。
主に注意をしなければならない物件が、
1990年前後に分譲されたバブル期物件と呼ばれるマンションです。

一般的に、配管の寿命は30年から40年と言われていますが、
ただ、一部の物件では、寿命前であっても、
配管の劣化による損傷が見られることもあります。

そのため当社では、築年数が経過したマンションで
これまで配管工事を行ってこなかった部屋に、予防的な工事をご提案しています。

これが入居中に工事を行う場合、付帯費用が発生するケースが多くなります。
例えば、入居者様の家財等の荷物を傷つけないための養生作業や
家具の移動作業、家財の量によっては工事期間中に一時保管が必要になるので、
追加費用が発生するのです。

空室時に工事を行えば、こうした付帯費用が発生しないため、
全体として工事費用を抑えることが可能です。

最後に検討すべき工事が「バリューアップ工事」です。

バリューアップ工事の目的は、資産価値の向上や賃料の増額です。
工事費用と工事後に期待できる賃料の増加分を考慮して、
実施するかどうか検討していきます。

代表的なバリューアップ工事のひとつに、
3点式ユニットバスをバス・トイレ別の仕様にしたり、
シャワーブースを新設することがあります。

工事費用は 100万円から120万円と高額ですが、
賃料アップと資産価値の向上が期待できるプランです。

先日施工した物件では、
完工後に前回賃料の月額65,000円から10,000円増額した月額75,000円で
募集を開始したところ、わずか1週間で入居申込をいただきました。

また、今回ご紹介したシャワーブースプランや、
バス・トイレ分離工事は高額な工事プランですが、
10万円台で実施可能な浴室の簡易リノベーションプランもご用意しています。

長期入居は賃貸経営が安定している分、
退去後の工事費用も高額になる傾向があります。

特に、お伝えしたようにバブル期物件の場合、
築浅物件に比べて価格が手頃で、利回りが高い分、
築年数の経過もあり、配管等の修繕リスクが高くなる傾向があります。

そのため、バブル期物件を検討する際には、
現在の入居者の入居年数もしっかりと確認の上、
退去後の工事費用も計画的に確保しておくことが重要です。

そのうえで、ご自身の予算にあわせてバリューアップ工事も組み合わせていけば、
収益力の向上も期待できます。

長期入居後の工事を実施する際には、
今回ご紹介した工事の優先順位を参考にして、
ご自身に最適なプランを検討してみてはいかがでしょうか。

日本財託管理サービス　管理部　T・T

◆　スタッフプロフィール　◆
宮城県仙台市出身の25歳。
管理部に所属し、入居中の修繕対応や退去後の内装工事を行っています。
最近、会社の同僚と伊豆旅行に行きました。
海鮮料理とサウナ付きのホテルを最高に楽しめる旅行でした。