★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.216 ―――――――――
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年４月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，８２６名、管理戸数９，３５９戸、入居率９８.４２％

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　１.　タイムレバレッジ！？同時購入で時間を大幅短縮

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　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

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　６． 編集後記

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　■　タイムレバレッジ！？同時購入で時間を大幅短縮

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　資産を形成するためには、
　出来るだけ早く投資をスタートすることが大切です。
　
　早く始めるほど、早く始めた期間の分だけ家賃収入がローンを
　返済してくれます。

　いわば、時間のレバレッジ、タイムレバレッジです。

　タイムレバレッジの考え方は、できるだけ早い時期に物件を購入して、
　早くはじめた分だけローンを完済するまでの時間を短縮するものです。

　以前のコラムでは、初めて物件を購入するときに、
　頭金を十分に貯めてから購入したほうがよいのか、
　それとも、ある程度貯めてから購入したほうが良いのか比較しました。

　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-84.html

　この考え方は、はじめて物件を購入するケースに限定されません。

　むしろ物件を増やしていく過程でこそ、
　このタイムレバレッジの考え方が力を発揮します。

　たとえば、セミナーでもお伝えしている
　２戸のローンのないマンションがある状態で、
　もう１戸のマンションをローンで購入した場合で考えてみます。

　マンションの価格は１，０００万円、手取り家賃収入は５万円、
　ローン金利は３％で計算します。また、計算を単純にするために
　固定資産税や所得税などはここでは考慮しません。

　このケースでは、３戸目のローンを３戸の家賃収入から得られる１５万円で
　返済していきます。そうすると、１，０００万円のローンはわずか
　６年１ヶ月で完済することが可能です。

　仮に、３戸目のマンションを、
　ローンのない２戸のマンションの家賃収入だけで購入しようとすると、
　１０００万円を貯めるまで、１００ヶ月、８年４ヶ月かかります。

　つまり、ローンのないマンションが２戸ある状態では、
　お金を貯めて買うより、ローンを借りて買った方が、
　２年３ヶ月も早くローンのないマンションが手に入る計算になります。

　しかも、ローンのないマンションが２戸ある状態であれば、
　仮に金利が１０％になったとしても、１，０００万円のローンは
　８年２ヶ月で完済できます。
　
　金利が１０％でも貯めて買うより、
　早くローンが完済できるのです。
　
　おおむね４０％の借入割合ならば、
　金利上昇リスクを限りなく低く抑えることができます。

　さらに、３戸目のローンを完済した後、４戸目のマンションをローンで
　購入した場合、このローンは４戸のマンションから得られる
　家賃収入２０万円で返済すると４年６ヶ月で完済することができます。
　
　１０年７ヶ月で２戸のローンを完済できる計算です。

　では、２戸のローンのないマンションがある状態で、
　３戸目と４戸目のマンションを同時にローンで購入した場合、
　この２戸のローンを完済するまでにどれくらいかかるでしょうか。

　この形だと、２戸目のローンを完済するまでの累計期間は９年８ヶ月です。
　前の例よりも１１ヶ月も早く完済が可能です。

　まず、３戸目のローンは２戸のローンのないマンションから得られる家賃と
　３戸目のマンションの家賃をあわせた１５万円で完済しますから、
　ここまでは前の例と同じように６年１ヶ月で完済できます。

　この６年１ヶ月の間に、４戸目マンションのローンは
　約２００万円返済されており、残債は８００万円程度に減っています。

　４戸目のローンの返済がスタートした時点で
　１，０００万円から８００万円まで返済すべきローンが減っているので、
　その分完済までの期間が短くなるのです。

　さらに、ローンのない物件が２戸ある状態で、
　新たにローンで同時に購入する物件を３戸に増やした場合（累計で５戸の
　マンションを所有している状態です）、５戸目のローンを完済するまでの
　期間はどれくらいでしょうか？

　このケースでは、５戸目のローンを完済するまでの期間は１２年です。

　１戸のローンを完済してから、物件を新たに１戸づつローンで
　購入していく場合、５戸目のローンを完済するまでの期間は
　１４年１ヶ月ですから、２年１ヶ月もはやくマンションを
　自分のものにすることができます。

　これだけ早くローンを返済できるのなら、
　同時にローンで購入するマンションを増やしたほうが効率が良いと
　思われるかもしれません。

　ただし、このマンションの増やし方には、
　『金利上昇』という大きなリスクをはらんでいます。

　例えば、２戸のローンのないマンションがある状態で、
　３戸のマンションをローンで同時購入した場合、
　全体の資産に占めるローンの割合は６０％です。

　さきほど、ご紹介した金利上昇リスクを抑えるための借入割合の
　４０％を大きく超えてしまっています。

　しかし、４０％という基準は、
　貯めてから買うよりも、借りてから買ったほうが
　早くローンのないマンションを手に入れることができるという目安であり、
　超えてしまったらすぐに破綻してしまうといったものではありません。
　
　ただし、そうはいっても金利上昇リスクのほかにも、
　急な修繕工事が必要になったり、不測の出費も考えられますので、
　繰り上げ返済を併用していくことを強くお勧めします。

　３戸目のローンを返済してしまえば、
　ローンのないマンションは３戸になり、全体の資産に占める
　ローンの割合は３２％にまで減ることになります。
　

　４０％という目安は、常に念頭において
　繰り上げ返済していくべきでしょう。

　このように、同時にローン購入することで、時間を有効活用でき、
　その結果、マンションの取得スピードは加速していきます。
　
　ただし、金利上昇リスクと背中合わせなので
　事前に繰り上げ返済計画を立て、
　どの時点で安全な借入割合まで返済できるのかを
　しっかりと把握してから、マンションを増やしていくことが重要です。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

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　■６．編集後記

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６日、浜岡原発の停止を菅首相が決定しました。

　この判断には異論もありますが、
　私は英断だったと思います。

　浜岡原発は断層の上に位置しており、
　稼働中に大きな地震が起きたらどうなるか分かりません。

　あるシミュレーションでは、浜岡で放射能が放出された場合、
　わずか６時間で首都圏に到達するという結果も出ています。
　
　そのまま活動させていたらどうなっていたのか？
　地震が起きてからでは手遅れです。

　決断に至るまでには、色々な圧力もあったでしょう。
　決断後には、様々なプレッシャーにさらされることも
　事前に予想されたはずです。

　そうしたことを、すべて踏まえたうえで、
　人々の生活を守るために下した決断を
　私は支持したいと思います。

　震災や原発問題、被災者の支援など、
　問題は山積していますが、１日も早く日本が復興するためにも
　菅首相にはより強いリーダーシップを発揮して頂きたいと思います。

　日本財託　マーケティング部　S・H

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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

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