震災後にどうなる！？外国人賃貸市場の今後
2011/05/26
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.216 ―――――――――
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■ 東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ
この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。
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１. 日本Ｎｏ１.外国人専門の保証会社の社長に聞く！
震災後にどうなる！？外国人賃貸市場の今後
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
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４． 編集後記
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■ 日本Ｎｏ１.外国人専門の保証会社の社長に聞く！
『震災後にどうなる！？外国人の賃貸市場の今後』
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日本財託グループが外国人入居者の積極的な受け入れを始めて、
１年半が経過しました。
４月の外国人入居者の契約件数は４２件、全体の成約件数の１６.３％。
いまでは、毎月契約件数の１５％程度を占めるまでに成長しました。
外国人入居者への取り組みを強化できたのも、外国人専門の保証会社である
グローバルトラストネットワークス（以下ＧＴＮ)さんの協力が
あったからです。
今回のコラムではＧＴＮの後藤裕幸社長にインタビューし、
今後の外国人賃貸市場の展望などを語っていただきました。
ぜひご覧ください！
≪起業のきっかけ〜『ペット・外国人相談可』にショックを受ける〜≫
ＧＴＮを起業する以前、ラフォーレ原宿との共同事業で
ファッションサイトを運営したり、オンラインゲームを手がける
会社を経営していました。
その後、韓国市場に対するレポーティング事業や韓国への進出を
検討している会社のコンサルティング業務を行う会社を立ち上げました。
代表的なクライアントは、コーヒーショップのドトールさんで
韓国に進出するためのお手伝いを色々とさせていただきました。
この会社では、業務の関係上たくさんの外国人社員が働いていました。
そこで、耳にしたのが
「外国人というだけで入居を断られる」といった住まいに対する不満です。
彼らは収入的にも、身分的にも安定していました。
ただ、外国人だからという理由で入居を断られていたのです。
不動産の広告でも『ペット・外国人相談可能』という表記も珍しくなく、
外国人がペットと同列に扱われていたような状況でした。
当時、グローバリズムが盛んに叫ばれていましたが、
『住まい』だけが極端に閉鎖的で、ある種の矛盾を感じていました。
そこで、経営していた会社は売却し、あたらしく外国人の方が
日本で住まいを見つけやすいように、外国人専門の保証会社を
設立することにしたのです。
≪外国人の滞納率はどの程度でしょうか？≫
こうして外国人専門の賃貸保証会社を設立することになったのですが、
まわりから言われたのが本当に滞納は大丈夫なのか？ということ。
たくさんの方から聞かれるのですが、実際には１００人の
外国人入居者がいて、いわゆる滞納になるのはひとりかふたり。
銀行からの引き落としの開始時期を誤解して振込みをしなかったり、
振込み日をうっかり忘れているといった方がほとんどです。
外国人というと滞納が多いのではないかというのは
イメージ先行ですね。
もともと、日本に留学するような学生は勉強もできるし、
そもそも収入的にも恵まれていなければ日本に来ることはできません。
バックボーンがしっかりとしているのです。
≪騒音問題や転貸など生活トラブルも多い印象がありますが？≫
トラブルの原因は、不動産慣習の違いです。
例えば、韓国人の場合、現地で転貸することは珍しいことはではありません。
韓国では入居者が契約前に退去する場合、
次の入居者は自分で見つけてくることが一般的です。
韓国の慣習しか知らないようだと、
特に悪気もなく転貸してしまいます。
また、フィリピンでは人口の９割がキリスト教徒で、週末は教会に集まります。
日本でも協会には行きますから、協会で住まいで困っている同胞がいると聞くと、
自分の部屋で暮らそうといって、一緒に共同生活を始めてしまいます。
このケースも、悪気がありやっているのではなく、
そもそも自分の住んでいる部屋に勝手に他の人を住まわせては
いけないということを知らないだけなのです。
契約時に重要事項説明書を説明するときに、とおりいっぺんに契約書の内容を
説明するだけではなく、現地の住慣習と日本の慣習についての違いを
ひとこと言ってあげるだけでトラブルはなくなるものです。
≪今後、震災の影響で外国人留学生が少なくなるのでは？≫
震災の影響で短期的には外国人留学生は減ることは考えれますが、
私はそれほどネガティブには考えてはいません。
今回の震災で両親から猛反対されたという学生がいました。
この学生は日本に留学をするために、
４年間も学費をコツコツと貯めてきました。
震災があったとしても、どうしても日本で勉強したいというのです。
ソウル支店の社員がご両親に『日本は大丈夫です』と丁寧にご説明して、
ようやくご理解いただくことができました。
学生も大喜びしてくれましたが、
日本にきて勉強したいという学生の熱は震災後も依然として高いのです。
また、日本に留学に来る場合、
留学エージェントに依頼することが一般的です。
留学当初は、日本の住まいはこのエージェントが寮を手配して、
皆で生活するのですが、今回の震災で一時的に帰国するための寮生の
解約が相次ぎ、寮を提供している一般のオーナーに大きな影響が出てきました。
オーナーのなかには、外国人向けに寮としてアパートを提供することをやめ、
日本人向けの賃貸に切り替える動きもあります。
寮の供給が少なくなることで、今度は一般的な賃貸住宅に留学生が住む
という需要も新たに生まれてくると考えています。
また、超氷河期といわれる就職戦線ですが、これは日本人にとってのもので、
外国人留学生にとっては、グローバル化の促進により、
むしろ以前よりもはるかに就職しやすい環境になっています。
これは意外に知られていませんが、留学生の日本の会社への
就職率は９０％を超えています。アメリカに留学した学生の現地法人への
就職率が５０％程度ですから、留学後の就職までを考えると
日本はとても魅力的な国なのです。
≪外国人が好む物件の特徴はありますか？≫
やはり『立地』ですね。
それも、新宿や池袋、渋谷といった大きな街に近い物件が好まれます。
一般的にいわれているように家賃も重視するポイントですが、
彼らが立地を重視しているのは、時間の有効活用の観点からです。
例えば、アメリカに留学した場合はアルバイトをして生活費を稼ぐことは
禁止されていてできませんが、日本の場合は留学生でもアルバイトをして
生活費を稼ぐことができます。
彼らは、日中は日本語学校などで勉強しているので、
アルバイトは夜間が中心です。
時間をより有効に活用するためにもアルバイト先や学校に近い住まいを
選ぶ傾向があります。
もっといえば、交通費を節約するために学校やアルバイト先に
自転車でいけるようなエリア、電車がなくなっても歩いて帰れるような
エリアが好まれます。
また、彼らは湯船につかる習慣もありませんから、
バスとトイレが一緒になった３点式ユニットでも日本人ほど敬遠しません。
≪外国人の夢や志をサポートするために≫
日本の人口に占める在日外国人の割合は２％といわれていますが、
外国人を積極的に受け入れ始めた管理会社では、契約件数の３０％近くを
外国人で占めているというところも珍しくありません。
日本財託さんでも、毎月の契約件数の１５％程度まで
割合があがっているそうですね。
しかし、外国人への取り組みを強化しただけで、
契約件数の割合がそれだけ増えるということは、
まだまだ不動産業界の外国人に対する見方が厳しいという裏返しです。
せっかく日本に留学してきたにもかかわらず、
住まいのこと、生活のこと、色々な面で辛い経験をして、
帰国される方もいらっしゃいます。
こうした辛い思い出を抱えて帰られる
外国人の方を可能な限り少なくしたいと私は考えています。
日本、そして東京はアジアの学生とって、
とても魅力的な場所です。
地震の影響でいまは一時的な落ち込みを見せていますが、
これからまたたくさんの学生が日本に留学に来るはずです。
そんな夢や志を持って日本に来てくれた
外国人の皆さんを住まいの面からサポートしていきたい
そんな風に考えています。
株式会社グローバルトラストネットワークス 代表取締役 後藤 裕幸
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■４．編集後記
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昨年末、わが家に娘が誕生しました。
今年の５月には"寝返り"が出来るようになり、
また"離乳食"も始めました。
こうした成長の記録や何気ない日常の風景など、
思い出の一ページとして、
デジタルカメラで撮影して残しています。
私がまだ学生だったころは、
アナログカメラしかありませんでしたので、
わざわざカメラ屋さんで現像してもらわないと、
どのように撮影できたのか確認することはできませんでした。
デジタルカメラなら、
取った直後にすぐに写真を見ることが出来ます。
便利になったものです。
デジタルカメラで撮影したデータは、
もっぱらハードディスクに記録していました。
こまめにＤＶＤにバックアップしなければいけないと思っていたものの、
ついつい面倒になってしまい後回しになっていました。
そして、そのことが後で後悔することになります・・・
先日、ハードディスクを落としてしまい、
データがまったく認識できなくなってしまったのです。
ハードディスクの中身は現在２歳半の息子や
昨年末に誕生した娘の記録が詰まっています。
どうしてもデータを取り戻したいのですが
いくら繋いでもパソコンは認識してくれません。
慌ててネットでデータの復旧方法を調べて見ると
『データ復旧会社』と言う存在があることを知りました。
早速数件に問い合わせをしてみたのですが、
復旧の価格は何と３０〜４０万もするというのです。
結局は"背に腹はかえられない"ということで
復旧作業をお願いをすることにしたのですが
バックアップを取らずにいたことを本当に後悔しました。
そんな時にセミナーで重吉がお伝えしている
言葉が頭をよぎりました。
「卵を一つのかごに盛るな！」
これは資産運用において、リスク分散することの大切さを表した格言です。
そして私にとっての"大切な資産"は"子供の写真"でした。
大切な物を扱う時には『１つに集中させず分散させること』
身をもってその重要性を実感しました。
日本財託 マーケティング部 K・K
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