★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.217 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年５月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，８６２名、管理戸数９，４７８戸、入居率９８.２４％

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　１.　営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
　　　　　
　　　　　『表面利回り１４％？お宝物件の正体！』

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　　　　　　　　●　第４回相続対策セミナー！　●
　　　　
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　２０１１年７月２３日（土）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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　　昨年末、２０１１年度の税制改正案が発表されました。

　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
　『最高税率の５％引き上げ』
　『生命保険の非課税枠の縮小』　など、

　震災の影響で今年度の改正は棚上げされていますが、
　今後、相続税を取り巻く状況は厳しさを増す一方です。

　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策法について
　このセミナーでご紹介します。

　さらに今回のセミナーでも、相続税・資産税の第一人者である
　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
　「税制改正に対応する相続対策を知りたい方」
　「遺産分割で絶対に揉めたくない方」
　「相続の成功事例を知りたい方」
　
　ぜひ、セミナーにご参加ください。
　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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　■　営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
　　
　　　　　『表面利回り１４％？お宝物件の正体！』

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　不動産投資を考えている人であれば、
　誰もが一度は夢を見るのが、
　『お宝物件』です。

　『利回りが高くて、好立地、しかも低価格』

　そんなお宝物件を探して、
　パソコンの画面と長時間にらめっこをした経験がある方も
　いるのではないでしょうか？

　以前、あるオーナー様から今後の物件の運用についてご相談を受けました。

　低価格、高利回りの物件で、図面上の数値だけを見れば
　まさしく『お宝物件』といってもおかしくありませんでした。

　表面利回りは１４％、
　家賃収入から毎月の経費を引いた手取り利回りが９.６％という物件でした。

　この数値だけを見れば、とても魅力的な物件です。
　しかし、オーナー様はすぐにでも手放したいと言うのです。

　実は、この物件を購入した当時はバブル真っ只中。
　オーナー様は物件価格の値上がりと節税を目的に、
　大阪市内にワンルームを購入しました。
　
　その後、バブルが崩壊して物件価格は下落。

　さらに、管理会社からはサブリース契約の更新のたびに家賃を減額され、
　ローンの返済のために毎月持ち出しが発生しているというのです。

　「このまま物件を所有している意味があるのか、
　　いますぐにでも手放してしまった方がいいのではないか」

　といった相談内容でした。

　物件を調査したところ、
　そのマンションでは何部屋も空室が発生していて、
　売り出し中の物件もたくさんありました。

　分譲時１８００万円だった価格は、
　いまでは１/６以下の２５０万円になっていました。

　家賃相場は２５０００円〜３００００円。
　管理費や修繕費を引くと、手取りは２万程度しか残りません。

　ただでさえ、毎月のローン返済額が家賃収入を上回っているのです。
　これで、入居者が退去してしまったら内装費用の負担に耐えられるでしょうか？
　もし、エアコンや給湯器が故障してしまったら？
　
　家賃相場は東京や大阪、名古屋、その他全国各地で違いますが、
　内装工事の費用やエアコンや給湯器の設備代金は
　全国で大きな違いはありません。

　家賃が少なければ、それだけ費用負担のリスクも高まります。

　地方の物件は、価格も安く利回りが高いものが多いので、
　一見するとお宝物件のように思えます。
　しかし、リターンの大きさはリスクの大きさと一致します。

　リターンだけが大きくて、リスクが少ない。
　そんな『お宝物件』は幻です。
　
　東京都内の物件であれば、
　利回りは地方の物件ほど高くはありませんが、
　５％〜６％台の手取り利回りが見込めますし、
　地方に比べて賃貸需要もあるので、空室リスクも抑えられます。
　
　さらに、新耐震基準を満たした、RC・SRC構造のマンションであれば、
　地震の被害も最小限に抑えることができます。

　そして、忘れてならないのが管理です。

　どんなに高利回りの物件であっても、管理がしっかりしていて、
　入居者募集のノウハウがなければ、空室期間は長期化してしまいます。
　また、日常的なメンテナンスが不十分だと、
　老朽化が一層進み、最悪の場合、建物がスラム化する恐れもあります。
　
　不動産投資は、１０年、２０年といった長期に渡って
　家賃収入を得ることが本来の目的です。

　そのためには、耐震基準を満たし
　管理の行き届いた東京のワンルームマンションを選ぶことです。

　管理の行き届いた東京の中古ワンルームこそ
　本当のお宝物件だと私は思います。

　
　日本財託　営業部　千代田　晃一

　
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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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【老後の年金を作る　Ｎｏ.１２３】

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　　第８４回【名古屋】２０１１年６月１１日（土）ＰＭ１：００〜３：２５
　　第８５回【東　京】２０１１年７月０３日（日）ＰＭ１：００〜３：２５
　　第８６回【東　京】２０１１年７月１０日（日）ＰＭ１：００〜３：２５
　　　　　　　　　　　　
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　今回の震災で震度６強を記録した仙台市。
　
　仙台市内には、東京と同じように多数のマンションが立ち並んでいます。
　
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　■４．編集後記

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　大阪から朝一番の新幹線で東京へ帰る時のことです。
　
　コンビニで買ってきたおにぎりを食べようと
　ビニールの包装を破いて、おにぎりを手に取ったところ、
　
　ベタァとした感触が手に伝わってきました。

　最近、随分と暖かくなってきたので
　海苔が腐っているのかなと思って鼻を近づけてみると
　なにやら嗅ぎなれた臭いがしてきました。

　腐っていると思っていた海苔は
　実は、味付け海苔だったのです。
　
　東京で食べるコンビニのおにぎりには
　パリッとした海苔が巻かれています。

　まさか味付け海苔が巻かれているとは思わず、
　驚きました。

　東京に帰って、大阪出身の社員に聞いてみると
　逆に東京のおにぎりが味付け海苔ではなくてショックだったとのことです。

　また、聞けばカレーに入れるお肉も三重県辺りを境に、
　関東では豚、関西では牛肉が一般的になるそうです。

　実はこれには理由があって、
　関東大震災で首都圏が食糧難になった時、
　牛よりも狭い場所で早く成長する豚の飼育が盛んになったからだそうです。

　こうやって違いの理由まで調べてみると、
　色々な発見があって面白いですね。

　
　日本財託　営業部　C・K
　
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