★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.218 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年５月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，８６２名、管理戸数９，４７８戸、入居率９８.２４％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　本当の出口戦略は『贈与』にあった！？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　　　　　　　　●　第４回相続対策セミナー！　●
　　　　
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　２０１１年７月２３日（土）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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　　昨年末、２０１１年度の税制改正案が発表されました。

　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
　『最高税率の５％引き上げ』
　『生命保険の非課税枠の縮小』　など、

　震災の影響で今年度の改正は棚上げされていますが、
　今後、相続税を取り巻く状況は厳しさを増す一方です。

　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策法について
　このセミナーでご紹介します。

　さらに今回のセミナーでも、相続税・資産税の第一人者である
　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
　「税制改正に対応する相続対策を知りたい方」
　「遺産分割で絶対に揉めたくない方」
　「相続の成功事例を知りたい方」
　
　ぜひ、セミナーにご参加ください。
　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

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　■　本当の出口戦略は『贈与』にあった！？

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　日本では、約１４００兆円ある個人金融資産のうち、
　約６割を６０歳以上の高齢者が所有しているといわれています。
これは『金融資産』だけの割合ですから、
　土地や建物などの不動産を含めれば、その割合８割に達します。

　そこで、政府は贈与税の優遇策を打ち出し、
　若年世代への財産の移転を試みています。

　今回のコラムでは、
　この『贈与』を使った相続対策についてご紹介します。

　贈与税の原則的な課税方式である「暦年課税」の計算は、
　贈与財産の課税価格から基礎控除額１１０万円を
　差し引いた後の課税価格に応じた税率を乗じて、
　贈与税の金額を算出します。
　

　仮に１，０００万円の現金を贈与した場合、
　額面の１０００万円がそのまま課税価格となり、贈与税が計算されます。
　
　（１０００万円−１１０万円）＝８９０万円
　
　（８９０万円×４０％）−１２５万円（速算表控除額）＝２３１万円
　
　１０００万円を贈与した場合、贈与税が２３１万円かかってくる計算です。

　一方、収益不動産を贈与した場合、
　建物と土地部分の評価額から借地権割合や借家権割合を
　減額することができるので、
　購入価格の約１/３にまで圧縮することができます。

　仮に借地権割合が７０％の地域の場合、次のように計算します。

　建物部分＝固定資産税評価額×（１−借家権割合（３０％））

　土地部分＝路線価×面積×（１−借家権割合（３０％）×借地権割合（７０％））

　例えば、購入価格１０００万円で相続税評価額が３５０万円の
　ワンルームマンションを贈与した場合、贈与税額はわずか２６万円です。

　３５０万円−１１０万円＝２４０万円
　（２４０万円×1５％）−１０万円（速算控除額）＝２６万円

　現金の場合と比較して、約１/１０の贈与税額です。

　このように、贈与税の計算方法は同じでも、
　計算のもとになる課税価格が現金よりも収益不動産のほうが、
　低く抑えられる分、贈与税の金額は少なくなります。

　築２０年のマンションを譲り受けたとして、
　マンション寿命は６０年といわれていますから、
　手取り家賃収入５万円で計算すると、
　残り４０年で２４００万円もの利益をまるまる手にすることができ、
　貯まった家賃収入は将来の納税資金として活用もできます。

　家賃の変動によって多少家賃が下がったとしても、
　収益不動産は、毎月家賃収入を生んでくれる
　まさに『収益力の塊』です。

　また、相続は亡くなった後に、はじめて財産が移転しますが、
　贈与であれば、いつでも好きなときに家族に財産を渡すことができます。
　
　生前に計画的に財産を贈与することで、
　子どもたちの将来の生活を守ってあげられるのです。

　住宅ローンや養育費が一番かかる３０代、４０代に
　毎月５万円の家賃収入を生んでくれる不動産をもらったら、
　お子さんにとってはどれだけうれしいことでしょうか。

　この５万円は進学費用に使ってもいいですし、住宅ローンの繰上げ返済に
　使うことだってできます。
　

　さらに子どもたちの将来の生活も生前にしっかりと計画して
　守ってあげることができる。
　それが、収益不動産の贈与です。
　

　出口戦略というと、いかに売り抜けるかという売却のタイミングばかりが
　取り上げられますが、『贈与』によって子どもたちに財産を渡すことも
　立派な出口戦略です。
　
　相続対策の一環としても、
　贈与を考えられてみてはいかがでしょうか？

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和
　

　◆　贈与を利用した相続対策もご紹介！
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　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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【老後の年金を作る　Ｎｏ.１２４】

　　『老後の不安を断ち切る不動産投資』

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　　第８５回【東　京】２０１１年７月０３日（日）ＰＭ１：００〜３：２５
　　第８６回【東　京】２０１１年７月１０日（日）ＰＭ１：００〜３：２５
　　　　　　　　　　　　
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　今回の震災で震度６強を記録した仙台市。
　
　仙台市内には、東京と同じように多数のマンションが立ち並んでいます。
　
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　　第１１回　２０１１年６月１６日（木）１９：００〜２０：３０

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　■４．編集後記

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　４月から日本財託に入社いたしました
　末続彩乃（すえつぐあやの）です！

　社会人になって早いものでもう２ヶ月が経ちました。
　新しい生活にも徐々に慣れてきたところです。

　実は学生時代に当社のセミナーに参加したことがあります。

　当時は、不動産投資の知識はほとんどない学生でしたが、
　今でもそのときの衝撃と感動をはっきりと覚えています。

　その頃の私は年金を払うようになったばかりで、
　特に疑問も持たず年金を払っていれば、将来は安心だと思っていました。

　しかし、「２０３１年に厚生年金積立金が枯渇する」という
　厚生労働省から取り寄せた根拠のあるデータをセミナーで知ってから、
　常識が崩れ、大きな衝撃を受けました。

　「頑張って働いたのに、老後を楽しく過ごせないなんて...」

　学生の私でもとても悲しくなりました。

　でも悲観するのではなく、そのための対策があることもわかりました。
　情報を収集し、リスク対策をした上で投資をすることです。

　自分が望めば明るい将来を手にするチャンスがあることを
　セミナーで知り感動しました。

　
　マーケティング部に配属されてからは、
　主にセミナーへのお申し込みの受付など、
　お客様からのお問い合わせの対応をしています。

　セミナーのお申込み電話を受けるときに
　まだ少し緊張しますが、
　お客様に楽しみにして来ていただける様に
　「笑顔でハキハキ」会話することを心がけています。

　お茶だしひとつでも新たな発見があり、自宅に帰ると
　その日の成功を３つ、そして失敗も３つ見つけてひとり反省会です！

　自分のことだけで必死にならずに
　まわりがよく見えて、他人を気遣える、
　そんな余裕のある社会人になりたいと思います。

　早くお客様、社員どなたにも安心して
　仕事を任せていただけるよう頑張ります！

　
　日本財託　マーケティング部　S・A

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　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

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　　　【担　当】坂元　寛和

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