★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.219 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆――――――――　平成２３年５月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数３，８６２名、管理戸数９，４７８戸、入居率９８.２４％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　『繁忙期に襲った大震災！どうなる内装７日以内ルール！？』

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　　　　　　　　●　第４回相続対策セミナー！　●
　　　　
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　２０１１年７月２３日（土）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　昨年末、２０１１年度の税制改正案が発表されました。

　『相続税の基礎控除枠の４割縮小』
　『最高税率の５％引き上げ』
　『生命保険の非課税枠の縮小』　など、

　震災の影響で今年度の改正は棚上げされていますが、
　今後、相続税を取り巻く状況は厳しさを増す一方です。

　そんな増税時代にも、負けないあたらしい相続対策法について
　このセミナーでご紹介します。

　さらに今回のセミナーでも、相続税・資産税の第一人者である
　税理士法人タクトコンサルティングの本郷尚先生をお招きして、
　増税時代・資産デフレに対応するあたらしい相続対策について
　ご講演いただく予定です。

　「最新の税制改正について勉強したい方」
　「税制改正に対応する相続対策を知りたい方」
　「遺産分割で絶対に揉めたくない方」
　「相続の成功事例を知りたい方」
　
　ぜひ、セミナーにご参加ください。
　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku/

======================================================================
　
　■　『繁忙期に襲った大震災！どうなる内装７日以内ルール！？』

―――――――――――――――――――――――――――――――――――　

　６７８件。

　繁忙期である１月から３月に行った内装工事の件数です。

　管理戸数の増加によって、
　年々工事の件数は増加しています。
　
　当社では、入居者が退去した後の内装工事を『７日以内』に完成させる
　『内装工事７日間ルール』があります。
　　
　内装工事を早く終えることができれば、
　入居者が内見する機会を増やすことができます。

　１日工事が遅れると、その分だけ内見の機会を失っていることになります。
　
　だからこそ、私たちは管理戸数がたとえ増えたとしても、
　１日でも早く日割り家賃をお届けできるよう、
　内装工事の期間に徹底してこだわっています。

　　
　現在は退去の立会いや内装工事を手配している社員は、
　私も含めて４人です。

　効率的に現場を回るため、
　各部員は現場での作業が終了すると報告もかねて
　現在位置を本社にメールで連絡します。

　そして、いち早く次の現場に着けるよう、
　事務所から次の現場までの電車情報を確認してもらいます。

　また入居者からの立会い時間変更の連絡がないかを
　あわせて確認しながら、無駄な時間を過ごすことがないようにしています。
　
　
　繁忙期もいよいよ大詰めの３月、
　今年の繁忙期もあと一息というところで、東日本大震災が発生しました。

　当社は東京を中心に物件を管理しているので、
　幸いなことに建物や室内での被害はほとんどありませんでした。

　しかし、震災後は東京でも電車のダイヤが大幅に乱れ、
　運行本数は極端に少なくなりました。
　
　その影響で、退去立会いを予定されていたお客様が、
　お部屋に来ることができないといったケースが頻発したので、
　震災後は、時間に余裕を持ってお部屋に来ていただくように、
　前日に必ず確認の連絡をしました。

　また、電車ダイヤの乱れは続いており、
　このままでは、社員が出社することもままなりませんので、
　近くのホテルを１０名５部屋分を確保し、
　業務が滞らないような体制も整えました。

　それでも、エアコンや給湯器、電気温水器、フローリング材を
　はじめとする工事資材、そして、ガソリンの慢性的な不足による
　影響は避けられませんでした。

　フローリングやエアコン、給湯器、電気温水器など、
　当社が取り扱っている建材の多くの工場が
　東北地方に集まっています。

　その工場が被災して内装工事に必要な建材を
　十分に仕入れることができなくなりました。

　「電気温水器に使う、給水管の在庫はありませんか？
　　減圧弁だけでもわけてもらえませんか。」

　通常取り引きがない商社も含め、
　一日に何度もこうしたお願いを繰り返しました。
　
　なかには、インターネットの通販しか仕入れることが出来ない建材や、
　極端な供給不足から仕入れ価格が定価を超えて１．５倍以上にもなった
　建材もありました。

　「１.５倍かぁ・・・」

　部材が不足していて仕方がないことだと思うのですが、
　なんとも釈然としません。

　本来なら余裕を持って判断したいのですが、
　繁忙期なので、次から次へと案件が溜まってきます。

　そんな時、
　「星野屋さんが探していた建材、なんとか手に入れたよ！」
　
　と、うれしい連絡を頂きました。
　
　「どこから仕入れることが出来たのですか？」興奮気味に聞くと、

　　なんと、あの１．５倍以上にもなった建材でした！

　「いつもお世話になってるから、出来る限りのことは協力するよ。」
　
　そうおっしゃって頂きました。

　それでも、いくつかの現場では
　ＩＨコンロがどうしても手に入らず、
　入居者に事情をお伝えしてお詫びさせていただきました。

　その後、入居者の都合に合わせて、１件１件納めていくという仕事も
　協力会社の皆様は快く引き受けてくださいました。

　最終的には、３月の総工事数２９８件のうち、
　７０％以上のお部屋で、内装工事を７日間以内に終えることができました。
　残りのお部屋についても数日以内には、すべて工事が完了できました。

　震災後、当社では緊急対応マニュアルを整備し、
　不測の事態が起こったときの具体的な行動方法を明確にしました。

　ただし、マニュアルだけでは緊急時の対応は十分ではありません。
　今回の件で、協力会社をはじめとする、まわりの全ての方々の協力が
　あってはじめて、困難な状況も乗り越えられると実感しました。

　今回の震災では、協力会社の皆さんの働きに
　どれだけ助けられたか分かりません。

　これからも協力会社の皆様とのパートナーシップをより一層強化して、
　オーナー様の大切な資産をしっかりと守っていきたいと思います。
　

　日本財託管理サービス　管理部　星野谷　雅己

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１２５】

　　『人生を守る不労収入』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

======================================================================

　■３．【延べセミナー参加者８，５００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　　第８６回【東　京】２０１１年７月１０日（日）ＰＭ１：００〜３：２５
　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　
　
　◆　地震に強いマンション選びのポイントを公開　◆
　
　今回の震災で震度６強を記録した仙台市。
　
　仙台市内には、東京と同じように多数のマンションが立ち並んでいます。
　
　この震災による影響で、仙台市内のマンションの被害はどうだったのか？
　どのようなマンションで被害が大きかったのか
　また、どのようなマンションならば被害を最小限にとどめることができたのか。
　
　仙台市内への現地調査をもとにまとめた、
　本当に地震に強いマンションのポイントをご紹介します！

　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

　　　　長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　【賃貸管理セミナー】開催中！

　　第１２回　２０１１年７月２０日（水）１９：００〜２０：３０

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/

======================================================================

　■４．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　今年の４月から、日本財託管理サービスに入社しました。
　台湾国籍の劉 書賓（りゅうしょひん）です。

　台湾は親日家が多く、日本語を学ぶ人がたくさんいます。
　大学のクラスメートの多くは「いつか日本へ留学したい」と
　学業に励んできました。

　私も中学生のころから、J-POPを聞いて育ちました。
　特にglobeなど９０年代の小室サウンドが大好きです。

　また、台湾の大会で優勝したことがあるバスケットを始めたきっかけも、　
　日本の漫画スラムダンクの影響でした。

　思春期に影響を受けたこともあり、
　いつか日本で働きたいと思うようになったのです。

　しかし、台湾には徴兵制度があり、１年１０ヶ月の間
　軍隊に入隊しなければなりません。

　私の場合は、大学卒業後に入隊することにしました。

　そして、任期終了後に台湾で２年ほど働いて経験を積み、
　いよいよ夢にまで見た日本に来日することを決意したのです。

　夢に見た日本の暮らしですが、
　すぐに外国で生活することの難しさを実感します。

　特に生活の拠点となる賃貸住宅を借りるこということは、
　一番はじめの大きな問題でした。

　外国人というだけで、門前払いをされてしまい、
　部屋をひとつ探すのにも大変な苦労をしました。

　そんな時に、日本財託が外国籍入居者に向けて、
　積極的に賃貸募集をしていることを知りました。

　私も部屋探しに散々苦労したので、
　「同じような苦労している外国人の手助けになりたい！」
　
　そう考えて、日本財託に志望したのです。
　
　これから来日する外国人の方々が、
　生活する上で困らないように良きサポーター役として、
　少しでも幸せを届けていきたいと思っています。

　日本財託管理サービス　管理部　R・S

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
　　　【担　当】坂元　寛和

======================================================================